央行副行长：做好房产泡沫破灭的准备！银行经理：手握2样东西最安全

央行副行长：做好房产泡沫破灭的准备！银行经理：手握2样东西最安全好玩的游戏单机 经济学家李迅雷曾说到，现阶段买房其实已经不赚钱，在房价平稳的情况下，买房就是在亏本。例如在一线城市，房产持有成本普遍高于9%，但是租金收益却很低，还要考虑房产折旧4%，最后房子其实并不赚钱了。

经济学家李迅雷曾说到，现阶段买房其实已经不赚钱，在房价平稳的情况下，买房就是在亏本。例如在一线城市，房产持有成本普遍高于9%，但是租金收益却很低，还要考虑房产折旧4%，最后房子其实并不赚钱了。

房地产有泡沫吗？关键看3个方面：

一、房价高了还是低了？

1988年7月，全国开始第一块商品房土地拍卖活动，这个时候商品房市场化才开始萌芽，按揭贷款和商品房市场才从真正意义上开始诞生，第一个小区东晓花园当时的销售价格为1600元/平方米，1987年的时候，商品房销售总面积才2697万平方米，当时的商品房均价为408元/平米。

20年后的今天，房价已经超过1万元以上了，根据国家统计局发布的数据，在2020年度的1-9月份，全国房地产开发销售面积超过117073万平，同比降低1.8%，环比1-8月份收窄1.5个百分点。让人眼前一亮的是新房销售价格，在这几个月里，新房销售价格全部超过1万元以上，分别是10113元/㎡、10263元/㎡、10540元/㎡、10191元/㎡。

比起1988年，房价平均上涨了500%，北上广深现阶段的平均房价已经在5万元以上，比起第一个楼盘的1600元，上涨了31倍。

清华大学研究所所长刘洪玉认为，房价高了还是低了，关键要看居民收入和可接受程度，过去20年，房价上涨迅速，全国房价涨幅500%以上，多数一二线城市房价涨幅在700%-800%之间，但是很明显，房价起点高、在同样的涨幅下收入跑不赢房价，导致很多人买不起房子。刘洪玉认为，房价涨过了头会失去支撑，所以房价不可能一直上涨下去。

二、房产存量有多少？

任泽平在2019年就发布了一份中国住房数量报告，给出结论，中国的城市存量房产数量达到3.11亿套以上，户均房产持有达到1.1套。简单计算一下，3亿套房子，按照平均城镇家庭人口4人计算，那么这些房子可容纳12亿人使用。但是我国城市化率才60%，城市人口总数才8.4亿人，供给量超出需求量4亿人。

房产还不过剩？央行也给了报告，在2020年《城镇家庭金融负债》报告表示，超过96%的城市家庭都买了房子，真正无房的家庭不足4%，户均房产持有达到1.5套左右，超过30%家庭购买有2套以上的房子。

房产供大于求的显著表现为租房空置率偏高，早有数据显示，我国的一线城市空置率达到16.8%，二三线为22.2%和21.8%。而这些数据都远远超过了国外（美国，欧洲、日本等）合理化的10%警戒线水平，更有机构研究指出，仅仅在人口众多的北京城市，空置房就达到了100万套（这100万套房子可解决整个城市25%人的居住问题），如果是搁在二三线城市，可能剩余的房子更多了。

与此同时，我国的住宅面积总量达到650亿平米，不管是总量还是人均住房面积都远远超过发达国家的基本水平，现阶段城市人均住房45平米，而发达国家的日本和韩国这两个国家的人均住房也才19平米。

三、租金收益太低。

租金收益率体现的是住房价格的市场平衡度关系。不管是房价、还是租金，体现的都是居民每月住房支付能力。在合理的关系下，一个人买房300万元，那么这套房子对外出租，用30年的租金可以收回购房成本，这是合理水平。但实际上根本不可能。

根据国际惯例，合理的区间为5%-6%，也就是说一套房子300万元，你对外出租的话30年可以把所有的买房本息收回来（假如你按揭贷款30年，月供1万元，在合理情况下，月租金1万元才可以刚好30年收回成本。）

现阶段，我国的城市租金收益率很低，上海在1.3%左右，房价6万元，总价格600万元-800万元，这样的房子在当地还是面积较小的房子，但是月租金却非常低，只有8000元/月左右。1年时间租金收益10万元。这样的情况下，80年方可把所有的买房款拿回来。

从这个角度而言，市场的住房成本远远超过了人们可接受的实际住房成本，市场价是接受价格的200%—300%以上。

所以，谁要说房地产没有泡沫，那是不可能的。借用央行副行长吴晓灵的一句话：泡沫中狂欢的日子不多了，每个人要提前做好泡沫破灭的准备，普通人如何应对？一位银行经理直言：建议手握2样东西有安全：

1、黄金，这是相对保值的产品，虽然在过去的20年里，黄金价格从80元涨到400元，上涨了只有5倍左右，远远不及房价上涨的6-9倍多，但是比起房价忽高忽低的不确定性，黄金却是相对平稳的，长线而言，持有一定比例的黄金可行。

2、个人保障。每个人都有“危机感和焦虑感”，特别是成年当了家长之后，这种焦虑感更加迫切。根本原因还在于对未来不可预知的事情担忧。某一天家里人生病了，一下子需要60万元，这可是普通家庭20年的积蓄，所以提前储备一份保障计划显得尤为重要，这样才能保障生活安全。

房地产有泡沫吗？你怎么看？

来源：网易自媒体《楼市指闻》