美的置业：慢变量潜能丨资色·曝财报?

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“做动能十足的马拉松选手”，这是上市以来美的置业的定调。三年多以来，美的置业以量变积蓄潜能，实力逐渐被市场看见。

3月28日，美的置业举行2021年业绩发布会，同时也是发布2021业绩公告后的首个交易日。截至收盘，美的置业股价15.78港元，单日涨幅9.74%，成为内房股为数不多翻红的股票。

目前美的置业股价逐渐接近17港元/股的发行价，虽然仍处于破发状态，但相较于内房股大面积破净，美的置业的股价表现仍给了长期坚守的投资者带来了鼓舞。

行业深度调整，部分房企深陷流动性泥潭，再到政策支持稳健房企并购出清行业风险，美的置业在2022年开年连续获得银行信贷支持，积累逐渐凸显，9天时间股价涨幅达57.8%，市盈率超旭辉集团，其慢变量潜能正在向市场释放。

01

业绩增长与补利润短板

2021年是房地产史上最艰难的一年，房企陷流动性危机接连暴雷，市场下行，业绩增长承压。2021年，却是美的置业突围的起点，实现全年销售金额1371.4亿元，同比增长8.7%。

相较于大量房企完不成全年业绩，美的置业顺利达标，并取得小幅增长，稳健增长再一次被市场验证。

2021年营业收入同比增幅达到40.4%，达737亿元，成为同等规模中的结转较快的房企，其交付能力以及过往销售增长为收入规模扩大奠定了良好基础。数据显示，2021年美的置业全国交付房屋超7万套，交付率高达90%。

销售金额和收入让市场眼前一亮，但其利润表现未能摆脱整体行业下滑的态势。2021年，美的置业毛利润约为135亿元，同比增长15.8%；核心净利润约为55亿元，同比增长13.6%。在高结转的带动下，两个利润规模同比均实现增长。但其毛利率和净利润率分别为18.3%、7.19%，连续多年下降，归母净利润约为37.44亿元，同比出现下降。

房地行业的暴利时代已经过去，盈利能力下滑，利润水平向制造业靠近，这是行业普遍现象，同时也是美的置业面临的课题。

为提升利润水平，补足短板，美的置业持续进行精细化管理，提升管理红利，已取得一定成果。数据显示，2021年，美的置业共创精益管理案例超3万条，实现降本金额3亿元，开发效率整体提升了16%。

02

城市深耕与升级策略或突围盈利难题

除了通过精细化管理提升盈利能力，美的置业原有的战略坚守也在助力公司突围。

从2019年开始的城市升级和深耕策略正在激发更大的能量，这些高能级城市为业绩增长提供保障的同时，或为公司未来的利润率回归奠定了基础。

根据房地产的结转规律，2021年结转的低利润项目很大一部分是2019年以及2020年销售的项目，而那时正是美的置业城市升级战略的开始。

城市升级，进入到更高等级的城市，美的置业在当地市场的竞争力不足以对抗当地龙头，也难以撼动巨无霸过江龙的地位，在获取新地块以及获取成本方面并不占优势。表现在利润方面，整体利润水平竞争力稍弱。

同时，2019年和2020年正是土地市场竞争激烈、价格高企的阶段。高价买地销售遇上市场下行，利润表现较差。也就意味着，按照地产的利润周期看，目前结转的为美的置业利润低谷的产品。

而在多年深耕之后，美的置业逐渐退出低能级城市，回归长三角、大湾区以及一二线以及强三线核心城市，聚焦29个城市进行深耕，在当地的品牌效益将得到凸显。

截至2021年底，其土储结构中，二线以上城市土储面积占比66%，深耕经济区土储面积占比52%。2021年新增土储总二线以及城市土储面积占比91%，新增深耕经济区土储面积占比72%。

随着地产深度调控，土地市场价格回归理性，以及未来房地产市场平稳、回归常态，目前拥有资金优势的美的置业有机会在核心城市获取更优质的项目，并且成本更低，未来的利润表现有望企稳，并逐步回升。

地产调控周期性波动带来土地价格与房价的波动，也同样带来利润出现周期变动。当环境变化时，数据指标亦将发生变动，从上述逻辑看，目前或许为优质房企的利润的较低位水平。

03

财务健康并购以“稳”为主基调

城市布局结构的优化在慢慢进行，美的置业的降杠杆同样遵守慢变量思维。美的置业CFO林戈在业绩会上表示，公司反对抽脂式去杠杆，践行科学去杠杆。

设定一个合理的降负债周期，是监管的要求，也是目前房企需要遵循的思路。

数据显示，截至2021年底，美的置业净负债率降至46.3%，现金短债比提升至1.71，扣除预收款后的资产负债率降至72.1%，指标持续优化，三道红线指标踩中一条红线，处于黄档。

回顾美的置业上市以来的财务思维，融资成本降低，债务结构优化，都是在一步步增强巩固财务安全的边界，并不急于求成。

于企业而言，慢即是快，一步步稳扎稳打比突然的爆发更为健康，也更为长久。

伴随公司销售、布局、财务等多维度的发展，公司评级和资本市场信用提升，在市场大调整中，美的置业逐渐被市场认可，于2022年以获得包括建行、农行、交行以及招行四家银行390亿元并购贷记保障性租赁住房贷款以及360亿元按揭专项包。

获取资金支持，美的置业在收并购市场仍坚持审慎原则，总裁郝恒乐表示并购资金主要用于对合作项目的股权收购，使项目进展更加顺利；提高权益销售占比，并通过股权置换退出低能级城市。同时要求公司2022年要提升权益比，合作项目数量占比小于50%，拿地权益占比大于75%。

从资金使用和并购策略看，美的置业并没有大的扩张计划，仍聚焦安全，以“稳”为主。这是长期主义价值观引领下的决策，做大规模优势，精细化运营补盈利短板，城市布局优化与深耕策略，以及财务安全边界巩固的系列措施，美的置业遵循慢变量思维，亦正在积蓄动能。

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