腾讯理财通(腾讯理财通如何赎回)

 

11月29日，第二批公募基础设施投资基金(REITs)启动发行。本次两只公募REITs分别为建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速公募REIT和建信中关村产业园REIT，总募集金额约50.1亿元。北青-北京头条记者发现，除了券商和基金渠道，腾讯理财通平台也可以认购这两只公募REIT，并在醒目位置对其进行了推介，个人投资者可以像买其他基金一样方便地进行认购。

需要提醒大家的是，这两只REITs的封闭期分别长达45年和50年，期间不可申购和赎回，只能每年分红，如果想出让基金，只能通过转场内方式转移到本人股票账户卖出。

什么是REITs?

REITs(RealEstate Investment Trust)全称是不动产信托投资基金，顾名思义，其主要的投资范围是不动产。公募REITs将收费公路、产业园区等不动产资产证券化，由资金持有人按出资比例分享收益、共担风险，为个人投资者配置优质不动产提供投资途径。

值得注意的是，REITs与股票、债券等资产相关性低，风险收益水平相对适中，为普通投资者分散投资组合风险提供了新的投资品类。

千元就能参与投资国家重大基建项目

据了解，本次发行的两只REITs主要面向机构投资者，留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，分别为0.8075亿份和0.27亿份，均不足发售份额总数比例的10%，起购金额都是1000元。

华夏越秀高速公募REIT的基础设施项目是汉孝高速，由汉孝高速公路主线路和机场北连接线组成，也是福银高速(G70)的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。

建信中关村产业园REIT投资北京核心区域科技产业园标杆——中关村软件园，该软件园是大批股内外知名科技互联网企业总部和全球研发中心的选择。该基金的基础设施资产包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。

据统计，截至今年上半年，3栋标的物业资产出租率分别达90%、100%、99%，租金收入表现良好。

强制分红 华夏越秀高速REIT派息率预计超过7%

据了解，公募REITs不保本也不保收益，但设有强制分红机制、今日发行的这两只基金都将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金红利方式回报投资者。

华夏越秀高速REIT主要收入包括项目公司收取的车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入。

根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏越秀高速REIT2021年预测净现金流分派率为7.07%（年化），2022年预测净现金流分派率为7.22%；而建信中关村产业园REIT2021年投资人净现金流分派率为4.19%，2022年投资人净现金流分派率为4.34%。

50年不能赎回只能转场内交易卖出

需要提醒大家的是，跟常见基金不同，公募REITs封闭期长达数十年。华夏越秀高速REIT的存续期限为自基金合同生效之日起50年，建信中关村产业园REIT的基金合同期限为45年。

在这漫长的时间里，投资者除了坐享分红就没法变现了吗？答案当然是否定的。

据悉，这两只REIT后续都会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，不能申购和赎回，但可申请场内卖出，即投资者申请将自己在各渠道买到的基金份额转移到自己的证券账户内，以近似股票交易的形式，进行自由买卖，运气好的话，会有不菲的差价收益。因此，投资者需要在申请场内卖出前开立可买卖股票的证券账户。

财经小常识：可竞争市场是指那种进入完全自由以及退出没有成本的市场。可竞争市场的本质在于它们很容易受到打了就跑的进入者的伤害。

根据腾讯理财通平台上的介绍，T日提交申请成功，T+2日可在场内证券账户查询，T+3日可以卖出。

截至11月28日，今年5月31日发行的首批9只公募REITs基金中，有8只产品自上市以来的收益率均为正。其中，富国首创水务REIT及中航首钢绿能REIT的涨幅已超27%，分别为27.68%、27.22%；但也有平安广州广河REIT上市至今的涨幅为负，为-0.35%。

另外6只产品的涨幅情况也高低不一，但总体在10%-20%左右。具体来看，截至11月28日，红土(,)REIT、中金普洛斯REIT自上市以来的收益率分别达23.04%、21.57%；华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、博时蛇口产园REIT的收益率依次分别为17.32%、13.81%、13.29%；而东吴苏园产业REIT的收益率则为9.97%。

今日首发的两只REITs遭机构疯抢

事实上，今日发行的两只REITs已经被部分机构投资者抢破头。根据建信基金和华夏基金发布的公告显示，网下认购倍数分别超56倍和44倍。

具体来看，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT有53家网下投资者，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

而剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为27.84亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

相比第一批REITs，第二批REITs网下机构认购倍数非常惊人。对比底层资产同样是产业园区的首批公募REITs，博时蛇口产园REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的15.31倍；华安张江光大REIT的初始网下发售份额数量的10.07倍；东吴苏园产业REIT的则为4.507倍。

同样对比第一批公募REITs中类似的底层资产看，在网下询价阶段，浙江杭徽与广州广河的网下有效认购倍数分别为4.86倍、4.56倍。

业内分析人士表示，网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的认可。

公募REITs有哪些风险？

虽然市场一致看好并火爆认购，但是公募REITs并非没有风险。

以华夏越秀高速公募REIT为例，该基金风险揭示书向投资者提示了与基础设施基金相关的14项各项风险因素，同时还有与基础设施项目相关的14项风险因素。

财经小常识：女性容易受到情绪因素的影响，是心理更不成熟、更为脆弱的群体。

其中，与基础设施项目相关的风险包括市场风险。该基金所持有的基础设施资产类别为高速公路，高速公路的行业和区域集中度较高。若高速公路行业前景、经营环境发生变化、标的公路的运营终止、中止或受到地方经济变化、路网拓展变化、替代性交通工具、极端天气（如2008年南方雪灾）、疾病（如新冠肺炎疫情）等外界因素重大影响，可能导致项目公司运营收入不及预期，进而对基金的分配造成不利影响。

同时，该基金还有竞争性项目风险。该基金投资的高速公路在一定距离范围内可能存在新建收费高速公路、高铁网络的可能性，以及新建、改造升级免费通行的公路网络，如新建或改造升级国道、省道、县道网络，可能导致运输方式产生竞争，对本基金投资的基础设施项目车流量带来分流，对车流量产生一定的不利影响，存在一定的市场竞争风险。

文/北京青年报记者 程婕

财经小常识：价格机制能自发地调节经济。