毛利贡献接近1/3 正荣服务找到了社区增值服务的正确打开方式

毛利贡献接近1/3 正荣服务找到了社区增值服务的正确打开方式迷失z城 电影,最好看的2019中文字幕,市来美保, 从2012年物业行业出现第一家上市物企开始， 整个行业一直在寻找基础物业之外的赢利点。社区增值服务的盈利前景，曾被投资者广为看好，认为物企可以凭借贴近业主的优势，在管理的住宅社区内

从2012年物业行业出现第一家上市物企开始， 整个行业一直在寻找基础物业之外的赢利点。社区增值服务的盈利前景，曾被投资者广为看好，认为物企可以凭借贴近业主的优势，在管理的住宅社区内开展各种类型的业务，实现巨额的利润增长。

不过，在过去的九年里，真正能实现这个目标，使社区增值服务毛利接近或者超过基础物业服务、非业主增值服务收入的物企却不多。对多数物企来说，社区增值服务业务仍然在探索中，尚未找到成熟的商业模式。

正荣服务2021年半年报，为物企在社区增值服务领域，找到了一条成熟的商业模式，今年上半年这一板块的毛利达到了总毛利的32%。由于自2019年以来，社区增值服务的毛利增的高速度增长，未来很有可能替代非业主增值服务和物业服务，成为正荣服务最大的毛利来源。

第三方外拓面积增长201%

根据公告，正荣服务2021年上半年的收入同比增长54.2%至6.84亿元。其中，物业管理服务收入较去年同期的2.25亿增长44.9%至3.26亿元，增值服务较去年同期的2.18亿增长63.9%至3.58亿元。

物业管理服务收入增长的核心推动力是在管面积的大幅提升。据财报显示，截至2021年6月30日，正荣服务的在管面积为5624万平方米，较2020年底增长36.3%。

正荣服务加速开展第三方外拓，效果也十分显著。截至2021年6月30日，正荣服务上半年外拓增量高达1300万平米，同比增幅达到201%，在管面积中来自第三方的占比已高达70%。

截至2021年上半年，正荣服务的合约面积为9520万平方米，是在管面积的近1.7倍，这也是正荣服务敢喊出“四年四倍”战略目标的底气所在。而在合约面积中，有6514万平方米来自第三方，占比高达68%。

与此同时，整合正荣商业，双向联动促进多元化业务加速是正荣服务的新增长引擎。目前共有23个在管商业项目，其中来自关联方的项目为12个，来自独立第三方的有11个；在管商业面积为149万平方米，其中来自关联方的为85万平方米，剩余的64万平方米则来自独立第三方。

截至6月30日，正荣服务储备的商业项目共22个，来自独立第三方的为9个，剩余1３个为关联方；相应的储备总商业面积为67万平方米，其中37万平方米来自独立第三方，剩余30万平方米来自关联方。

股东净利润三年复合增长104%

和很多同行不同的是，正荣服务努力外拓的第三方业务，不仅仅带来规模的快速扩大，更确保了营收和利润的高增长。从2017至2020年，正荣服务收入的年复合增速为59%，股东净利润复合增速为104%。

促成净利润快速增长的因素有两个。其一是正荣服务有效地实现了降本增效。通过信息化和物业科技的持续改造和投入为经营管理赋能，使得公司期内的管理费率下降1.4个百分点，从而提振了盈利水平，促使净利润增长近70%，增速高出收入增速近16个百分点。

2021年上半年时，正荣服务的毛利率为34.8%，与2020年全年基本持平，而净利率则升至15%，较2020年同期的13.7%提升1．3个百分点。

另一个因素则是社区增值服务业务的快速发展。在2021年上半年，正荣服务成功收购正荣商业，实现了优质资源的整合。借助正荣商业的资源融合，正荣服务围绕业主生活类、资产类、资源类需求深度挖掘社区增值业务，巩固基础业务。这在一定程度上推升了公司社区增值收入，上半年已初见成效，公司社区增值收入占比达17%，在行业内处于领先水平。

同时，正荣服务与正荣商业强强联合，打造社区商业品牌——正荣邻舍，为业主提供食、学、购、服等四大新场景服务，创新打造业务新增长点。

其中，正荣邻舍是正荣商业协同正荣物业推出的全新产品线，提供商业服务的同时兼顾社区服务及配套功能，既能提供家门口的消费场景，也能通过物业增值服务，O2O服务，实现入户商业模式，为居民提供周边生活、餐饮、托教服务、社区广告营销、社区电子商务等多元化增值服务。

由于社区增值服务的毛利率较高，上半年的毛利率达到67.5%，远远高于34.5%的整体毛利。因此带动净利润高增长。

或将迎来价值重估

正如正荣服务董事会主席兼非执行董事黄仙枝对物业行业发展前景所判断的那样：因为物企上市潮所带来的全国化竞争正日趋激烈，整个行业未来将会分化。而这种分化的一种可能趋势，就是核心城市的第三方物业拓展竞争白热化。

一些上海的物业企业负责人曾经告诉过物业，当地的物业项目竞争激烈。有的时候甚至会导致物企在基础物业服务收入层面出现微亏。

前期部分物企公布的半年业绩也显示，在公司管理面积快速增长同时，利润和经营性现金流净额的增长却远远滞后。增收不增利的现象，也已经在物业行业出现。

在这一背景下，投资者对物企价值的评估，已经不再仅仅只是侧重于规模，更看重利润和现金流。这也是正荣服务收购正荣商业被看好的原因。

尤其是正荣服务和正荣商业强强联合后，社区增值服务的营收和利润增长速度变得更快，占总毛利比重也日益提升。这让投资者看到，正荣服务在管理规模达到上亿平米以后，将会实现的现金流和利润有多高。

根据首席财务官兼联系公司秘书王奕介绍，正荣商业的财务报表并入正荣服务时间是2021年6月30日，对上半年正荣服务的业绩尚未构成影响。全年将来带来2.5亿元应收，净利润约为6000万元左右。按照正荣商业往期数据核算，收入复合增长率32%，净利润复合增长率达到57%。

根据今年上半年的营收及毛利增速，加上正荣商业所带来的营收和利润贡献，预测公司将能保持过往几年的高增长势头，持续为投资者带来高收入和高盈利。

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