CBD迎来新主人

　　尽管你时常会被堵在上下班的途中，甚至在人流高峰期要排队才能乘上到达办公室的电梯，但你的老板还是愿意将办公地点选在租金最贵的CBD。

　　好吧，来看看哪些老板做出了这样的选择。东亚银行、嘉实基金、富士通、联邦快递、新闻集团、SAP等不同行业的知名公司，都在2007年涌入了CBD，它们或整购或扩租自己的办公区，当上了CBD的新主人。

　　来自仲量联行的报告显示，去年北京市写字楼市场放量空前，共有125万平方米的写字楼面积投放市场，但吸纳量也高达到94万平方米，相当于上海的两倍，而这其中CBD占据了半壁江山。这些枯燥的数字换算成感官认识，就是北京国际中心、远洋国际、华贸中心、金地中心、光华路SOHO等一批新的写字楼同时在CBD兴起，但它们又迅速被如东亚银行这样期望在中国市场发展的公司所吸纳。

　　“2007年，CBD区域最活跃的是银行、保险、投行等金融企业和一些专业的咨询公司，他们对此区域的写字楼有着强劲的需求。”仲量联行中国区董事张莹在接受《第一财经周刊》采访时说。

　　2007年11月28日，民生人寿保险股份有限公司企划部于恒舟，随公司搬到了“民生人寿大厦”办公。此前，她所在的民生人寿公司的总部，在东二环路朝阳门的联合大厦，因为2007年租约到期和业务拓展，公司决定到CBD或是金融街去买座楼。综合考察后，民生人寿最终还是选择了CBD，于2006年11月购买了位于东三环京广桥的“北京国际中心2号楼，”共2.8万平方米，并将大厦冠以公司的名字。

　　民生人寿北京分公司大楼项目处的负责人苏女士告诉记者，大厦在去年7月至11月进行了装修，但只装修了其中的六层（20-23层，25-26层），这六层为民生人寿自用。另外，民生银行已经租用了其中的八个楼层。

　　越来越多的公司像民生人寿一样，选择在CBD地区整栋购买物业自用或投资。复地集团斥资14.5亿元，购置世华国际中心10万平方米；蓝泉物业斥资17亿元，购置富力爱丁堡广场8万平方米；世茂集团斥资10.5亿元，购置华平国际大厦7.28万平方米……“世茂大厦2007年11月开盘至今，租赁约40%，其中30%客户已入驻办公。”高力国际研究与咨询部主管谢靖宇对《第一财经周刊》说。华平国际大厦如今已更名为世茂大厦用于投资，由高力国际独家代理出租。这座位于建外大街的大厦，目前已签约客户基本上是从事IT、咨询、金融行业的跨国公司，且多为大面积整层租赁。

　　“相比来说，国内公司比跨国公司更倾向于购买写字楼。”张莹表示。这从一些大厦的冠名便可看出端倪。以国内保险公司命名的就有PICC人保财险大厦、泰康金融大厦、平安国际金融中心等。

　　但更多的开发商面对写字楼市场强劲的需求，纷纷开始惜售。他们更愿意自持物业获取稳定增长的租金。因为从长远来看，自持租金大于出售所得。在CBD，地标性建筑国贸中心近两年的出租率高达99%，尽管它的租金已至15元/平方米/日。号称北京最高楼的国贸3期还未开始预租，就已被诸多跨国公司盯上。

　　《第一财经周刊》调查了解到，CBD区域原本打算出售的金地中心、远洋国际中心、泰达广场等项目，开发商们都已改变了经营策略，转为出租。金地中心的售价由35亿涨至40亿，也并未动摇开发商转售为租的决心。而去年可销售的万达广场二期东座、万通中心、光华路SOHO、朝外SOHO等项目也均已售罄。

　　2007年11月，有公开消息称东亚银行租用世纪财富中心2.8万平方米写字楼。但《第一财经周刊》获得的消息是，此楼其实为东亚银行花巨资购买。

　　东亚银行内部一位工作人员透露，因为现有业务规模扩大的需要，以及战略目标向中国转移，东亚银行决定扩张办公场所，购买位于国贸正北的世纪财富中心，但开发商北京世源光华地产只愿意将世纪财富中心用于出租。

　　后来，东亚银行北京分行行长吴志强亲自出马，才于2007年下半年与开发商签下了买卖合同，买下了项目的1层、2层、15-26层，共14层（世纪财富中心共26层）。东亚银行北京分行将迁往世纪财富中心办公，原办公场所??富华大厦（东亚银行持有地下1层、1层、5层、14层）作为支行保留。知情人士透露，开发商最终答应出售，是因为后来双方达成了其他战略上的合作。

　　“至于何时迁入世纪财富中心办公目前还不清楚，要看装修的完工时间。目前装修的预算过亿，装修团队将会在全球进行公开招标。”这位内部工作人员说。

　　记者从其他渠道获悉，东亚银行的“战略目标”很可能是指投行业务。如果此消息属实，那么东亚银行未来在证券发行与承销、企业并购、项目融资、风险投资等方面肯定将有不小的投入，买下世纪财富中心只是整个棋局的一步。

　　跨国公司金融类业务在中国市场的逐步放开，无形之中拉动了写字楼市场的需求。“从行业来看，2004-2005年保险公司对写字楼的需求最强劲，2006-2007年，则是银行和专业咨询公司。这和中国加入WTO每年开放的行业是基本一致的。当然，传统大用户IT公司一直在扩张，因为他们的客户很多是银行等金融企业。”张莹分析道。

　　除东亚银行外，英国银行、里昂证券、渣打银行、德意志银行等100余家金融机构也在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应不断增强。专业咨询公司的扩租需求表现得也比较明显，入住银泰中心的两大律师事务所就是在原办公面积上扩租了2-3倍的面积，埃森哲租用了凯德大厦1800平方米。

　　“优越的配套设施和地理位置，以及区域内丰富的上下游资源，是众多企业选择CBD的原因。”谢靖宇说。目前，CBD已经聚集了万豪、凯悦、千禧等酒店品牌。而随着新光三越进驻华贸中心，并带来了世界奢侈品牌LV、Fendi等，以及世界零售业龙头沃尔玛、北京新世界百货入驻万达广场，再加之早已大牌云集的国贸商城，CBD俨然已成为配套齐全的商业中心。

　　虽然金融街区域已被打造成北京的金融中心，但那里似乎更受国字号金融企业的欢迎。与金融街相比，CBD的商务环境更加国际化，外向度更高。“金融街的许多高端写字楼被大型国企买断，他们的物业服务做得不如CBD的写字楼，而且CBD离机场更近，是世界500强企业在中国的聚集地。”一家进驻CBD的跨国金融企业道出了选址缘由。

　　与此同时，开发商对金融客户的青睐在CBD区域已经开始显现。环球金融中心的工作人员对记者说，这座报价为近10元/平方米/日的写字楼，从名字就透露出了目标客户定位为金融企业和跨国公司。目前，CBD有不少写字楼均以金融客户为首要目标。例如，国际财源中心、世纪财富中心、银泰中心等。

　　这些金融客户动辄上万平方米的租赁，不仅能使出租压力减少许多，而且这样的旗舰客户也有利于吸引其他客户入驻。

　　在出租方面，甲级写字楼对客户有自己一套严格的标准。通常开发商们会在楼盘出租前制定详细的租赁计划，哪些楼层倾向租给跨国公司、金融企业、大客户都会有所安排。当然这些策略会随着租赁进程的变化定期调整。在租赁前期，开发商更希望签下大面积租赁的企业和旗舰型客户，哪怕价格比预想的要低。而在租赁中后期，开发商更倾向于付租能力强的客户，这样可以弥补前期租金上的缺口，满足开发上的收益。

　　当然，开发商们要搞定这些金融客户更不是一件容易的事情。因为除了人员开支，办公场所费用是金融企业最大的一笔开销，所以在选址上会相对谨慎。

　　过去的一年里，张莹和他的商业地产部团队就为许多金融客户代理过租赁业务。“有许多指标是要诠释成物业选址语言呈现给客户的，比如买或租运营成本的花费、人员和业务链的预测、与相关主管部门和竞争对手的距离等。当然，还有大厦的硬件指标，对于金融企业而言，比如如果没有后备发电机给租户使用，其潜在风险是很大的。”张莹说。

　　而随着国贸3期、环球金融中心等一批甲级写字楼将在今年面世，今年北京写字楼市场的投放面积预计将增至146万平方米，达到10年来的最高峰。尽管如此，张莹仍然很看好市场的吸纳能力和交易金额，“第一季度我们已有客户与开发商进入了后期的签订合同阶段，承租面积之大是前所未有的。”从前几个月来看，2008年写字楼租金较上季度又增长13%。