冯仑“挪用资金疑案”背后：三亚万通旧部反目 地产项目曾涉变相无证预售

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吴泽鹏 黄婉银 李少婷

潘石屹刚出售SOHO中国，谁也没有想到，他的好友、昔日的地产大佬冯仑却被传涉嫌挪用资金4248万元并被三亚警方立案调查。

冯仑本人很快出面否认相关指控并称自己被昔日下属背叛。据冯仑的说法，4248万元的去处是中城投资系旗下公司。而指控冯仑的一方还对媒体披露了警方的立案通知书、冯仑曾经的合作方国寿（三亚）健康投资有限公司（以下简称“国寿三亚”）的刑事报案书，事情俨然变成了一场“罗生门”。

事情的起点是位于海南三亚的国寿嘉园·逸景项目（备案名：国寿健康公园），冯仑的万通与中国人寿保险股份有限公司是这个项目的合作方。

《》记者近日实地走访了国寿嘉园·逸景，发现该项目在2017年还未取得预售证时就已经“开盘”，冯仑也曾为该项目站台宣传。记者还发现，在本次事件发生之前，国寿三亚股东方之一的三亚万通健康开发管理有限公司（以下简称“三亚万通”）就已经和冯仑对簿公堂，矛盾早已出现。

国寿嘉园涉嫌变相无证销售 冯仑曾站台

8月15日，记者实地走访了国寿嘉园·逸境项目。记者以看房名义拿到的资料显示，国寿嘉园·逸境项目是中国人寿大养老战略的重要布局项目之一。项目占地面积约178.5亩，容积率0.6，总建筑面积约10.4万平方米。

国寿嘉园·逸境项目。

吴泽鹏 摄

记者在该项目销售中心了解到，该项目主要有酒店公寓、洋房及别墅三种类型对外销售，销售主推的是别墅，别墅建筑面积约为120平方米，三层使用面积总计约400平方米，总价在1500万元左右，“这个价格不贵的，由于政策关系，现在别墅是卖一套少一套”。销售人员如是介绍。

该项目总共有201套别墅，目前剩余30余套，而花园洋房则剩下一楼的房间，对于酒店公寓的销售情况则暂不知。“但入住的业主还不多，可能就一两户，现在都还在装修阶段。我们提供两种装修风格，卖一装一。”

记者进入别墅区、洋房区走访，未发现有业主入住，别墅区内部实际并未有良好的入住条件，众多别墅仍待装修，进出道路旁多有建筑材料、建筑垃圾；酒店公寓也有部分房间及商业广场等仍在装修中，但整体已对外营业，因此入住客人也多是旅游客源。有工作人员向记者透露，酒店实际上刚开业不久。此外，宣传资料中提到的健康中心、健康步行街等也已开业，但罕见游客进出。

国寿嘉园·逸境，众多别墅仍待装修，进出道路旁多有建筑材料、建筑垃圾。

吴泽鹏 摄

根据销售中心现场展示的资料，2017年11月，国寿三亚才拿到了三亚市海棠湾建设工程规划许可证（临时），该项目被准予建设。海南省住房和城乡建设厅发布的楼盘公示信息显示，该项目最早一批获取预售证的时间是在2018年，总户数约200户，2019年又获取了266户预售许可证，目前还有房源显示为可售状态。

该项目最早一批获取预售证的时间是在2018年。

吴泽鹏 摄

但记者从现场销售处了解到的信息是，国寿嘉园·逸境项目实际在2017年就已开盘。“你们是什么时候开盘的？”记者问，“2017年。”销售如是回复。

海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路在接受《》记者采访时表示，类似以“会员费”的名义进行购房或取得购房优惠的项目在海南不多，大部分项目不需要这么麻烦。国寿嘉园这类产权式酒店是早期海南特殊的一类可售物业，在现在的政策环境下，限购且占用本地购房指标。一般房企不会去选择开发这类项目。国寿项目应该是早期拿地，但在开发过程中，由于产权式酒店的销售政策发生改变，所以才可能出现2017年市场大热的情况下未取证就开始宣传、变相销售的情况。

此外，《中国经营报》的报道中也提到，报案人于2017年与三亚万通签订了某楼盘的《入会申请书》，并缴纳了会籍订金150万元，为购买项目所涉房产取得优惠条件，到今年3月，双方签订正式的购房合同并办理完毕全部购房手续后，三亚万通再退回入会费。而这也是此次报案事件发生的原因：报案人称冯仑通过三亚万通划走资金，未退回给客户。

因此可以发现，早在2017年，国寿三亚在未取得房屋预售许可证的情形下，便已启动项目的销售事项，只是当时以“入会费”形式确定购房名额进行。

“产权式酒店早年在海南开发（得）比较多，是为了规避限墅令和旅游用地不能分割销售之类的国家政策。”王路补充说。

8月16日，记者先后通过电话联系并实际走访了国寿三亚，但行政人员及营销相关人士均对记者表示不了解事件具体情况，不方便接受采访，“我们三亚这边（的工作人员）都没办法，你要去问问总部才可以”。相关人士向记者提供了公司在北京的品牌宣传部电话，但该电话一直未有人接听。

在项目销售中心现场，记者注意到，即使在事件发生后，冯仑、庄东辉参加相关活动的照片目前仍作为宣传照片张贴在宣传墙上。

冯仑、庄东辉参加相关活动的照片目前仍作为宣传照片张贴在宣传墙上。

吴泽鹏 摄

根据公开报道，2019年12月7日，在国寿三亚主办的“对焦海南自由贸易港，解析康养地产新机遇”活动上，庄东辉作为国寿三亚总经理上台致辞，冯仑则以御风集团董事长/海南万通健康产业投资有限公司董事长身份做了演讲并参与圆桌论坛。

根据日前《中国经营报》的报道，冯仑卷入的事件中，报案人有两方：一是项目公司（即本报记者确认的国寿三亚），二是多名购房者组成的联合报案人。该报道中如是表述：“一些购房者认为这些钱是自己的预付款或订金；一家央企旗下地产项目公司认为这是自己授权三亚万通做销售代理的售房款，但却被三亚万通私自划走，给了其他公司。”

但记者在销售现场却发现，展示的代理销售资料显示，目前，该项目代理销售方有两个：一是三亚德佑房地产投资服务有限公司，二是北京策联房地产经纪有限公司三亚分公司。

目前，该项目的两个代理销售方。

吴泽鹏 摄

根据展示的商品房销售委托书，2020年10月25日及26日，国寿三亚分别与上述两家房产经纪公司签订代理销售协议，两家公司作为联合销售代理机构，负责“国寿健康公园”项目的销售代理工作。委托范围为低层联排酒店、多层酒店及酒店主楼剩余的全部房源。

8月，受疫情影响，海南旅游市场不景气，游客并不多，但记者前后在销售中心停留约一小时，也见到了两拨看房客。现场销售则介绍称，当下每天接待约10拨看房人。

根据前述《中国经营报》的报道，三亚万通曾是该项目的销售代理，但根据目前现场展示的信息来看，销售代理已经变更。如此看来，原先紧密合作、冯仑也现身参与活动的双方，出现嫌隙的时点或更早一些。

冯仑与下属已对簿公堂 三亚万通内部早现矛盾

国寿嘉园的项目公司为国寿三亚，其分别由中国人寿、海南万通健康产业投资有限公司（以下简称“万通健康产业”）持股51%、49%。

根据国家企业信用公示系统，2016年10月31日，万通健康产业的投资人由宁波首泰金泽投资合伙企业变更为上海中城涌馨投资中心（有限合伙）（以下简称“中城涌馨”），持股99%。目前，万通健康产业1%的持股方为三亚万通。

纠纷就发生在这里，记者发现，冯仑虽是三亚万通的法定代表人兼董事长，但却曾与三亚万通对簿公堂。

信息来源：记者整理；制图：帅灵茜

中城涌馨、三亚万通、万通健康产业等在2016年10月31日签署过一份《合作框架协议》。协议规定，三亚万通有义务以溢价方式收购中城涌馨持有的万通健康产业99%股权，如三亚万通违约，中城涌馨有权要求三亚万通将其持有的万通健康产业1%的股权以150万元的价格转让给中城涌馨或其指定的第三方。2020年3月16日，中城涌馨向上海仲裁委员会申请仲裁。

上海仲裁委员会仲裁庭经审理后认为，《合作框架协议》合法有效，但三亚万通未履行收购义务，已构成违约。2020年6月2日（2020）沪仲案字第0438号裁决：三亚万通将其所持有的万通健康产业1%的股权以150万元的对价，转让至中城涌馨指定的第三方上海中城年代股权投资基金管理有限公司（以下简称“中城年代”）名下。（但是这份仲裁最后没有执行成功，因为那1%的股权被海口法院冻结了。）

上述仲裁请求得到了三亚万通的法定代表人（即冯仑本人）的同意，其未提出任何抗辩。但奇怪的是，三亚万通却起诉了中城涌馨，要求撤销上诉仲裁。

2020年7月，上海市第一中级人民法院一份案号为（2020）沪01民特271号的民事裁定书（一审）显示，三亚万通称，仲裁案件系冯仑与中城涌馨、中城年代恶意串通的结果，故意使三亚万通实际无法参与到仲裁中；冯仑对中城涌馨和中城年代的仲裁请求表示同意，未提出任何抗辩，导致三亚万通丧失实体答辩的权利。

最后，法院一审认为，冯仑是三亚万通的法定代表人，其以三亚万通名义从事的民事活动，其法律后果由三亚万通承受。况且，三亚万通在本案中确认，三亚万通并未作出免除冯仑法定代表人身份或不同意进行仲裁的股东会决议。因此，冯仑有权代表公司进行仲裁。对于三亚万通要求撤销系争仲裁裁决的申请，该院不予支持。

三亚万通为何会认为自己的法定代表人冯仑不能代表自己？从股权结构来看，冯仑旗下的公司持有三亚万通60%的股权，庄东辉、符彪通过润汉辉（海口）投资有限公司持股30%，另外10%由北京方顺文化传播有限公司持有。庄东辉同时也是国寿三亚的董事兼总经理，他本来也是“万通人”。

2020年11月，海南省三亚市中级人民法院民事裁定书（2020）琼02民辖终111号显示，三亚万通起诉了自己的董事长冯仑，其表示，冯某的侵权行为系通过参加仲裁将三亚万通持有的海南万通（即万通健康产业，下同）股权转让给案外人，其侵权结果为三亚万通持有的海南万通股权转移登记至案外人名下和三亚万通的合法资产流失。

冯仑近日在接受《财新》采访时称，4248万元实为项目公司以“名股实债”形式融资后，按期返还给借款股东中城涌馨的投资回报。自己是被旗下海南子公司负责人庄某“背叛和诬陷”。2019年中，冯仑发现其在海南的运营主体三亚万通已处于“失控状态”，无法从庄某处接管该公司。

2020年12月，海南省三亚市中级人民法院民事裁定书（2020）琼02民辖终108号显示，三亚万通上诉称，三亚万通诉庄某返还原物纠纷一案，在2020年8月14日，三亚万通的法定代表人冯某没有经过公司同意以个人的名义，就同一诉讼标的同一事由以退还原物提起对庄某归还原物的诉讼。经三亚万通总经理及监事审查核实，三亚万通的公章一直按照公司章程由三亚万通总经理保管，并未由庄某所有。

三亚万通的总经理为符彪，该公司的工商信息中则没有庄姓高管人员。

中城涌馨的背后为专注房地产的私募投资管理机构上海中城联盟投资管理股份有限公司（以下简称“中城投资”），中城联盟组织在房地产行业内颇为有名，冯仑是创始主席之一，也是中城投资的董事之一。万科、旭辉、华远、复地、龙湖等在内的多家房地产公司，均是中城投资的股东，中城投资系的公司也会经常与房地产项目公司发生股权合作或质押。

资金真实用途是关键 冯与庄曾打拼海南近30年

整件事情的法律焦点在于，冯仑让三亚万通转给中城涌馨的4248万元是否属于挪用资金？

四川明炬律师事务所高级合伙人霍子诗律师向《》记者表示，挪用资金罪保护的法益是公司企业法人财产的安全，其构成要件为具有完全刑事责任能力的犯罪主体，利用职务便利，故意违反公司法、公司章程、股东会或董事会的授权，将公司资金归个人使用或借贷给他人，数额较大、超过三个月未归还的，或者虽然未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的行为。

“公司资金被挪用后的真实用途是实质审查要件。实践中，大量存在股东或公司高管向公司拆借资金，股东或公司高管个人实际取得该公司资金后，又几经转账，但最终用于公司或关联企业的生产经营活动的情形，该种情形就不得认定为挪用资金罪。”

霍子诗律师分析称，公安机关刑事立案的标准为有证据证明犯罪事实的发生，根据公安机关办理刑事案件程序的规定，公安机关接受报案人报案后开展初查工作，一般期限为六个月，不过，涉及重大复杂疑难的案件，初查期限还可以延长。

“挪用资金罪的一种情形是‘个人决定以单位名义将本单位资金供其他单位使用，谋取个人利益的’。如果三亚万通和上海某投资机构没有任何经济往来，确实是冯仑先生个人决定（没有经过股东会或者董事会）把4248万元转给上海某投资机构，同时冯仑获得个人利益，这些条件都满足的情况下，才有可能构成挪用资金罪。”北京市君泽君律师事务所律师张连峰向《》记者表示，分析上述问题需要厘清案涉公司复杂的股权结构、梳理案涉资金往来的交易文件及交易记录，以此判断该笔资金的用途、性质，行为人是否因此谋取个人利益，从而判断是否属于挪用。

律师张连峰介绍，挪用资金罪与经济纠纷有时界限确实不好区分，刑法的谦抑性要求公安机关不要插手经济纠纷。回到本案，即使构成挪用资金罪，那么该罪的受害方是三亚万通，侵害的是三亚万通的资金使用收益权。

“国寿三亚委托三亚万通代理收款关系存在，即基础事实存在，三亚万通没有虚构事实。基于合法的委托关系，三亚万通与购房人之间存在房屋预售合同关系，并基于这种关系收取部分购房款。目前三亚万通不能退还购房人款项，在购房人和三亚万通之间这属于民事纠纷，并不涉及刑事犯罪。至于三亚万通和国寿三亚之间也是委托合同纠纷，属于民事经济纠纷。”张连峰分析认为。

尚不能断定冯仑口中的庄某是否是庄东辉，但可以肯定的是庄东辉曾是冯仑的左膀右臂。1994年时冯仑的房产生意做得风生水起，他建议庄东辉加入万通集团。庄东辉在接受上海交大教育集团高净值研究院高净值杂志社采访时曾回忆，从1995年起，他在万通集团处置了不少烂尾楼。直到1999年，万通集团搬回海南，而2000年后海南房地产开始回暖。在这篇文章中，庄东辉还宣传了当时正在建设中的“国寿健康公园”——国寿嘉园·逸境项目。

国寿嘉园·逸境项目。

吴泽鹏 摄

“2001年我向冯仑谏言，中国的旅游和健康圣地在海南，在海南会有大的发展。冯仑接受了我的观点。”庄东辉开始是给冯仑做助理，后来一直做到万通集团的总裁。

庄东辉自述比较喜欢度假项目，在项目的发展上，他与冯仑之间也不乏意见相左之处，在对三亚奥林匹克湾项目的态度上就有体现。

2009年，在国际奥委会、中国奥委会、海南省政府的共同见证下，中体产业（600158，SH）携手万通地产（现证券简称为万通发展，代码600246,SH）与三亚市人民政府召开了“合作建设三亚奥林匹克国际村项目签约仪式”，项目总投资约52亿元，占地2200亩，开发主体为三亚中体万通奥林匹克置业有限公司。

三亚奥林匹克国际村项目后改名为“三亚奥林匹克湾”，这一盛大启幕的项目最终结局并不美好。2014年1月，万通控股董事长冯仑在接受《中国房地产报》采访时表示，“从万通总部来讲，不想再做这个项目了”，“庄东辉还没有放弃，他倾注了很多的精力和情感，还是很有积极性，希望找一些合作方继续下去”，“但是从万通总部来讲，具体事务由海南项目公司自己决定，我们不会再跟进了”。

截至目前三亚奥林匹克湾没有公开报道的更新进展，从持股上看，万通发展仍持股4.9%。

目前，万通集团的业务已经遍布全国，海南已不是其发展的重心，万通集团偶有涉及海南的度假及康养类项目，但目前来看显然并不顺遂。

记者手记丨不规范的房产交易，最终是“搬起石头砸自己的脚”

立秋刚过，暑假又尚未结束，往年，此时的海南三亚正是游人如织的时候，但今年受各地疫情零星出现的影响，这里安静得简直不像旅游城市，但这时候的三亚海棠湾，反而显得更加适宜养老康养。

“海南康养看三亚，三亚康养看海棠湾。”这话是一点不假，仅在国寿嘉园·逸境项目周边，就有恒大养生谷、太平小镇、泰康之家等多个养老康养项目，而作为其中为数不多已投入实际运营的项目，记者走访了解到，国寿嘉园也刚营业不久，入住业主不多，入驻的养老服务品牌也较少。但就在这个时候，项目公司却报案称曾经的合作伙伴挪用资金，偏偏对方还是地产大佬之一的冯仑，更是引发关注。

从目前双方公开表态来看，冯仑是否真的挪用资金还有待警方调查。但拔出萝卜带出泥，国寿嘉园·逸境项目在未拿到预售许可证的情况下，就提前以“入会费”的方式让购房者缴纳费用进行锁定，这种过去海南楼市长久存在的乱象，则是绕不开的话题。

从上世纪90年代至今，海南因房地产投资错过了两次发展起飞时机，面对自贸港的利好，当地政府也多次强调，“吸取教训，海南不做房地产加工厂”。

此次“冯仑被立案调查事件”涉事双方，一方是地产大佬，一方是知名企业，但以“入会费”推动房产提前销售的操作这类市场乱象再度显露后遗症，恰好反映出几年前三亚楼市的真实情况。如今，海南各地也在深入开展房地产市场专项整治工作，排查涉嫌规避限购政策骗取购房资格人员，未来海南的房地产市场秩序也将得到进一步规范。

（海报素材来源：视觉中国、吴泽鹏拍摄图片）

记者：吴泽鹏 黄婉银 李少婷

编辑：张海妮

视觉：帅灵茜

视频编辑：祝裕

排版：张海妮 马原

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