地价高到这种地步 老静安区的豪宅反成价格洼地？

　　上海的土地究竟能拍出多高的价格？7月14号虹口区凉城新村街道073-06号地块板块的这场土拍活动给出了答案。最终，该地块成交楼板价约67409元/平方米，可售面积楼板价据测算接近9万元/平方米，未来保本售价预计达到12万元/平方米以上。

　　不用怀疑，这就是当下市场语境中，内中环间一个周边配套资源并不突出的普通地块的价值，当市中心土地供应桎梏无法打破、而外围区域地价无法遏制的时候，房价处于高位的内环内反而成为了某种意义上的洼地。

　　10万元单价成价格洼地

　　不久前，泗泾、周浦、顾村等外环外区域地王频现，燃遍上海的东南西北无死角，有报道称，“以成交的楼板价估算，外环即将进入8万元时代”。再加上凉城地价的再创新高，相比较之下，市中心豪宅价格却显得颇为亲民。

　　金融街（静安）中心位于老静安区核心位置，是板块唯一在售的集合住宅、公寓、办公、商业为一体的城心综合体项目，其住宅金融街·融御售价也不过10万元/平方米左右。要知道，它距离上海引以为傲的静安寺、南京西路等地标商圈的距离不过1.5公里。而以周浦为例，这个未来预计售价将达到8万元/平方米的地王距离静安寺的直线距离则是15公里。2万元的差价，10倍的顶级资源地理差距，这难道还不够说明问题吗？

　　更关键的是，开发商敢于频频以突破市场预期的价格夺地，势必看好后市表现，其未来溢价的空间还很大，从这点上看，目前10万元单价的金融街·融御反倒成为了价格上的洼地。即便未来价格上涨停止，区区2万元的差价所能得到的地段、资源以及上流住区身份的尊贵感，绝对物超所值。

　　老静安价值亟待重估

　　价值重估既在当下，也看未来。金融街·融御坐拥老静安区内环内的繁华与便利，其距离静安寺、梅泰恒、中山公园三大商圈仅1.5公里，周边4条交线环绕，三级甲等医院、知名学府密布，仅此已让一众地王汗颜。

　　但老静安区并非只是一味的吃老本。有业内人士认为，随着城市更新的加快，老静安区的重心正在北移，南京西路一带作为传统核心这一格局在未来有可能被改变。

　　根据静安区十三五规划，北静安滨河现代服务区将依托南京西路现代服务业，开发甲级写字楼、总部经济、和非银行金融服务业等，并凭借周边丰富的历史文脉资源，打造出升级版的“新天地”。另外，以江宁路社区为中心的南京西路以北区域也开始进入动迁阶段，未来这里将有大量的高等级商办项目进入市场。

　　反观凉城地王，其南面是警备区用地，东面是副食品市场，周边房屋品质一般，配套陈旧，也没有高端产业入驻，加之身为成熟多年的大型居住区，未来升级换代的难度极大。

　　两相比较不难看出，老静安区的未来更具备潜力，尽管尚需时日，但在城市更新的驱动下，板块的价值已然悄悄释放。

　　据了解，受制于土地出让几近枯竭的现实，老静安区六年来只有三个住宅项目问世，金融街·融御令市场侧目也就不足为奇。目前金融街·融御PLUS多层宽景公馆已然售罄，金融街·融御也仅剩20席，前有地王环伺之下的增长预期，后有未来新中心崛起的价值背书，金融街·融御作为老静安区核心板块罕见的在售项目，其价值势必再被提升至一个新高度。