小牛新财富：当北上广深能买下半个美国，我们能做的是……

　　房价这个话题可以说牵动着中国老百姓心中最敏感及最痛的那根神经，买不起的刚性及那高高在上的房价，可以说，中国的房子已经不是用来住的，而是用来炒的。房子的金融属性已远远超过了实用属性。这半年以来，房价仍在高企，地王不断出现，大家隐隐约约看到了当年日本东京的地价就能买下整个美国的迹象，也难怪有人调侃，卖掉北上广深的房子，可以买下大半个美国了。

　　据数据统计，2016年上半年全国涌现两百多宗地王。七月，地王数量和价格已再次刷新历史纪录。在溢价率方面，今年拍出的地块溢价率高于100%的已经超过一百宗，同比上涨近50倍。杭州、南京、苏州、厦门、合肥疯狂之后，武汉、郑州、济南、青岛也纷纷出现地价高于周边房价的地王，地王现象正在向北方及中西部蔓延。一边是大家在观望甚至在期待房市的虚火降下来，另一边却是地王频现，百姓们不禁的问，中国房市到底怎么了?想买房的人又该怎么办?

　　房价上涨的两个阶段及主因

　　(一) 房地产的普涨年代，人口因素是主要因素

　　从2010年开始，中国的劳动年龄人口达到了峰值，农村转移人口也达到了峰值。2010年的农业人口转移是1200万，之后就逐年下降，到2015年这个数字已经是负值了。2010年全国的房地产投资增速33%，也是峰值，之后逐年下降。换句话说就是没有多少额外的农村人口进城了。但是农民工的城镇化还没有结束，大量的农民工在打工的县城、省城是没有固定资产的。所以每年才有一个农民工年终的回乡潮。这也就是说，农村人口所谓的进城买房，就是未来这部分农民工会到县城、三四线城市来购置固定资产，然后转变成城市户籍。这个过程还在持续，包括如果注意看新闻联播和焦点访谈，今年有多期节目谈到了一些贫困农村的居民被政府直接转移到城市里来居住，然后就地从事服务业。但是整体的趋势来说，对于地产行业整体的人口红利已经结束了。

　　(二) 一二线城市后来的涨幅与未来涨幅，是货币现象

　　十多年来，我们国家一直处于M2增速超过GDP增速的状态里，而在这个过程中，贫富人口名义财富的分配是不均衡的。未来一二线城市的房价涨幅的基础，归根结底就是三个部分：(1)一线城市本地居民的置换需求：这些人的置换能力是非常强的。你攒十年工资攒不出来三五百万首付，这些人卖掉手里原来的房子就可以;(2)为了享受一线城市的社会福利和发展机会进城的非北京居民;(3)因为货币增长而掌握了更多财富的富人：他们大量的现金需要找到投资渠道。对于一般人来说，除了股票、理财、海外资产，核心城市的投资品是非常好的资产配置之一。你要考虑北京的房价，是要考虑全国的富人在进行资产配置。而不是仅仅北京本地的工薪阶层。在上述三部分人面前，那些年入二三十万的工薪阶层的购买力是很低的。

　　中国楼市到底有没有泡沫?

　　有没有泡沫这个问题，既是主观，又是客观的问题。对于购买力不足的人来说，也许是泡沫，对于购买力强及看好城市未来发展的人来说，他认为没有泡沫，觉得能及早入手都是值得的。

　　从客观角度来说，单纯的商品只是用来消费和使用，就如人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利，因此可以说明一点，单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。如果房子真的只被买房的人当作商品的话，为什么房价跌了，会有人去砸售楼处呢?反正自己买来用的东西，跌不跌，也和你没关系了，因为你一直都在使用中。

　　可是，一旦房子从单纯的必需品，进入市场成为商品，进而异化为金融资产后，从金融的角度就能很容易地判断出中国房价是否有泡沫。如计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。

　　既然房子已然成为金融产品了，那衡量一个金融产品是可具体测算的，如房价收入比、房价租售比等，这是国际金融界统一标准。

　　(计算方法：1平米价格/人均可支配月收入)

　　拿一线城市来对比的话，平均人半年左右的工资才买的起1平米的房子，这已远远超出美国和日本的房价收入比，至于是不是泡沫，这只能由各位去想象。

　　中国房价会崩盘吗?

　　当我们讨论房价会不会崩盘，首先想想两个问题，假设房市哪天出现像2015年的股灾，到时出现了房价下跌，那么你会接盘吗?接盘的人比抛出房子的人多吗?如果两个答案都是否，那么崩盘都是有可能出现。

　　这时问题又来了，假设深圳的房子跌到3万一平米，你会买吗?你身边会有人来抢吗?这个问题不需要想也许大家都知道答案了吧。

　　一模一样的房型，采光楼层容积率低视野好的房子，整个挪到鄂尔多斯去，给你打对折，你要吗?表面上大家买的是房子，可是真正想要的，是随房赠送的非卖品。买房子送医疗，买房子送教育，买房子送就业机会，买房子送居住环境，买房子送保险，送抗通胀，送现金流，送邻居。以上这些东西，你除了买房子，还有第二条途径可以获得吗?

　　在中国，特别在那些稀缺资源集中的城市，买了房子，就是买了那些稀缺资源分配参与权。房子是实际上通过物理空间距离的资源分配垄断，当资源不够分的时候，参与权很难跌价。

　　而从近三十年来的“房价崩盘论”来看，事实总是让人失望。对房地产泡沫的恐惧，不是今天开始，而是持续了10几年了。今天人们对深圳房价涨到5万元的泡沫担忧，和当年深圳房价还在6000元的时候的泡沫担忧，没有本质的不同。从人民日报1989年对房价的忧国忧民，当时上海房价竟然胆敢涨到2000块开始，在几乎接近30年的时间长河里，中国的房地产没有哪一年、哪一天，不处在巨大的泡沫中。如果有兴趣，去图书馆翻阅一下往年的媒体报道，结果一定是：几乎每一年、每一天，都充斥着市民对高房价的抱怨，对买不起房的担忧，对政府调控不力的失望，对炒房客的痛恨，对开发商无良的咒骂，对房价即将暴涨的预测，对房价即将下跌甚至崩盘的恐惧……

　　即使普罗大众来的心愿是希望房价下跌，这样大家都能有所居，但我们又不得不接受一个事实：房地产泡沫是一个常态。在此，小牛新财富的专家提醒，在面对今天房价涨到历史高位的时候，显然风险比以往时期更大。这个时候买房子，需要做好风险控制，不能只看到房地产的造富神话，却看不到潜藏的风险。也就是说，买房之前，想好最坏的结果，如果市场有一天下跌了，你的承受力有多强。

　　不过有一点需要确认的是，所有泡沫最终都以破灭而告终。人类的金融史告诉我们，之前200多年来，每次信贷猛增之后，随之都是金融危机的降临，甚至房价的大跌，迄今无数，全球各国无一幸免，那么中国会例外吗?