房地产众筹的真核 爱房筹“eREITs”模式凸显本土化优势

　　国际房地产顾问戴德梁行近日称，今年首五个月中国投资者在境外房地产市场累计投资达170亿美元，仅次于美国，成为全球第二大跨境房地产投资的来源，而美国也成为了这些投资者最为热衷投资的市场之一。

　　数据显示，写字楼是最受中国投资者欢迎的资产类别，占总投资额的比重达50% ；其中，写字楼投资最热门的目的地为美国和香港，合计占据了中国投资者80%的境外交易额。酒店投资紧随其后，占总投资额的42%。

　　美国REITs模式已在全球范围被广泛认同

　　然而，在国外投资房产真的就像买白菜那么容易吗？实则不然，繁复的程序、高额的资金门槛、还有不菲的税费和手续费，通常会让一般人望而却步。以一套在纽约曼哈顿100万美金的普通一室一厅投资房为例，一买一卖约摸要缴纳10-14万美金的购房成本，其中包括房产中介费、律师费、银行手续费、市税、州税、过户费等等。好不容易房子到手，每年还要上缴动辄高达2-3万美金的地税和物业费。更何况，就算是找房客、收租金、维修也将耗费投资者不少精力。

　　可以看到，在国外投资房产并没有看上去的那么美，但为什么还有大批国内投资者蜂拥参与其中呢？这便不得不提房地产投资信托基金，英文全称Real Estate Investment Trust，简称REIT。其始于上世纪60年代美国，发展至今超总计一万亿美金的市值，成为美国普通投资者投资商业地产的最主要途径。

　　在美国，投资REITs非常简单，投资者可以直接在股票账户里如同交易股票一样买卖REITs。REITs大体可分为两种，最常见的是直接投资房产的REITs，称为股权型REITs，也有投资房产抵押贷款的REITs，称为按揭型REITs。REITs作为一种极具潜力的投资工具，其优势已开始在全球范围内逐渐被世人认同。

　　“eREITs”生根中国，缓解国家去库存压力

　　在国内，REITs模式恰好方兴未艾，国内知名的大众房地产投资平台爱房筹，早在2015年已成功借鉴美国Fundrise Income eREIT的模式和经验，率先把类“eREITs”商业运营模式落地中国，并在本土化实践中进行了革新的突破。

　　爱房筹平台专注挖掘一、二线核心城市的不良资产优质物业，直击房价虚高、投资门槛高、低流动性等痛点，将其打包成为金融资产包，让普通人以低门槛参与到大宗商业物业的投资中来。平台引入优质的第三方物业运营，在持有期内，投资人可以获得物业的增值收益和租金收益分红。这种创新的“eREITs”模式在国内市场尚属先例，其作为一种缓解当前国家去库存压力、大力盘活在一、二线核心城市中巨量低洼值的商业物业优质资产的有效手段，已成为业内投资人士的共识。

　　当前，大宗物业的投资门槛高、流动性差，这是整个商业地产在投资过程中普遍面临的难题。商业地产REITs即资产证券化是未来投资的一个方向，其具有三点天然优势：一、不动产是最大的存量资产；二、REITs不动产单笔规模大期限长，能满足融资人长期的资金使用要求；三、单笔REITs大规模融资能增强券商和基金子公司业务动力，承销费相对可观。具有稳定现金流的优质物业是非常好的资产证券化资产，可见REITs是解决中国房地产“去库存”难题、助力“供给侧改革”的重要实践方式之一，而互联网化的REITs将加快这一进程的实现。早在2015年，爱房筹已在商业地产REITs模式及盘活房地产优质不良资产实践探索道路上有所突破。

　　自律性考验我国房地产众筹从业者

　　眼下，房地产众筹行业对于出台明确监管细则或者法律法规的呼声越来越高，随着相关政策、制度的完善，符合中国房地产市场规律、符合相关法律法规的产品也将能够在合规合法的路途上走的更远。当然，法律政策的制定实施总是在金融创新之后出现的，这不仅需要政府及时对于房地产众筹做出明确的法律法规界定和限制，同时更重要的是对从业者自律性的考验。

　　对此，为了确保投资者合法权益受到高度的监管和保护，爱房筹独创了在业内领先的自律标准，以“投资物业优选体系、物业安全保障体系、资金安全保障体系”的“三权分立”机制和全方位的多重风控保障体系。

　　具体来看，爱房筹平台风控保障体系具体主要包括五大层面。

　　1、物业优选保障：应用大数据分析物业投资价值；委托专业律所对物业进行尽职调查；委托专业第三方评估机构对物业投资价值进行评估；

　　2、资金安全保障：众筹资金全程接受银行监管，保障资金流向安全，实现专款专用，第三方支付代收代付；不设资金池；全程保障资金交易安全；

　　3、物业安全保障：投前产权锁定；投后产权持有，律师事务所监管（有效授权相互制约）；

　　4、投资权益保障：全国首家在深圳联合产权交易所进行投资份额登记托管；

　　5、信息安全保障：核心技术团队、数据安全承诺、安全监测系统、隐私安全保护等。