石家庄楼市上演区域大战 开发商多以跑量为主

　　3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，河北省样本城市石家庄、唐山、秦皇岛数据显示，2月新建商品住宅价格环比涨幅分别为1.2%、0.4%和1.3%。河北省房价自2012年6月止跌后连续第9个月环比微涨。

　　此次数据是继“国五条”及两会后首次发布，因此引发各方关注。出于对楼市预期看好， 2013年省会楼市一开年即表现火热，开发企业与购房者共同出手抢占先机，直接跳过开年观望期，抓紧时机推盘上市，业内人士认为，三月小阳春可以预见。

　　开年市场火热价格微涨

　　国五条细则各地方尚未出台，楼市各种猜想仍然不绝于耳。受政策影响，一手二手市场均出现火爆。二手房市场中，国五条细则出台三日内，既创下959套的过户纪录，购房者与买房者均抓紧时间出手，争取搭上政策空窗期的末班车，抓住最佳时机选择购房。

　　二手房火爆的同时，新房购房者也担忧二手房交易成本增加，而推动新房价格高涨，从而选择抢先入市。

　　需求方面，刚需购房者仍然是市场主流，配套齐全、价格适中、未来升值空间大的刚需大盘成为购房者的首选。据悉，石家庄城西一区域大盘发放vip卡甚至出现购房者连夜排队的情景，还重现了几年前的购房热潮。

　　业内人士认为，刚需大盘提前入市，为购房者提供优质房源，也是促成楼市提前进入热销期的原因之一。今年开年，二环周边多个刚需大盘集中入市，幸福城、华普城、百岛绿城等配套齐全、价格适中等大盘，为省会楼市增添了火热氛围。而2012年的明星楼盘，也抓紧时间继续加推房源，依托往日的宣传效应，也取得不错效果。据记者采访得知，燕都紫庭、祥云国际、紫晶悦城等明星大盘，均在年后加推了房源，依托持续积累的影响力，抢占市场。

　　价格方面，多家机构对石家庄在建楼盘进行了价格统计，数据显示，大多楼盘均出现价格上涨趋势。不过，据观察，楼盘价格上涨与市场预期看好有关，但价格涨幅不大，多为随工程进度、证件办理等因素的价格上涨，开发企业对政策反应做出大反应。在宏观形势没有发生巨大变动的情况下，房价仍将呈现稳中有升小幅上涨趋势。

　　区域大战硝烟弥漫

　　开年大战中，还有一个现象较为瞩目，即各区域价值被重新认知，无论是发展迅速的东南区域，还是仍处于价值洼地的东北和西北区域，均表现出不俗的影响力，远离市中心的大盘，成为吸引地缘性客户的利器，区域之间的竞争越来越激烈。

　　据了解，继2012年央企、明星大盘进驻长安区，区域价值得到认可之后，购房者选房观念在逐渐发生转变。随着年后西北区域、新火车站西南区域等多个区域的崛起，购房者的可选择范围不断扩大，区域竞争的战火有越燃越旺的趋势。

　　依托城市规划向东南区域发展的优势，东南区域成为城市内宜居的代名词，迅速发展起来的成熟商业氛围与完善的基础设施建设，使得东南区域楼盘成为品质住宅的不二选择。西北区域依托生态环境优势，立足于打造公园地产以及生态大盘，共同提升区域价值。西南区域则借助新火车站的东风，迅速实现了价值增值，购房者的追捧助推了新火车站区域的快速增值。

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为，一个城市的发展布局，是伴随规划条件不断变化的，提高城市化率，不应局限于大城市，建镇制也应算在范围之内。未来城市朝四周延伸，可以以中心城市为核心，发展周边小城市，如县级市或卫星城，共同促进城镇化发展。

　　同时，对于开发起步晚，配套设施较为落后的区域，随着各区域楼盘密度和人员密度加大，各区域均会成为热点区域，实现价值增长。

　　开发企业应以跑量为主多学社会学

　　市场形势复杂多变，区域竞争日益激烈，购房者在市场选择中，更加理性。在省会楼市呈现“内忧外患”形势之际，开发企业如何提高市场适应度，更加接近购房者的需求？

　　无论市场如何变化，如何确定战略目标，寻找合适的营销策略，是开发企业需要明确的。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，总的来看，在新“国五条”刚刚出台的市场背景下，房价仍然难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。在2013年初2-3月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。

　　而在产品定位中，李水源对房地产企业提出中肯的建议。“开发企业应该多学习社会学，了解社会中家庭细胞组成、裂变等变化，了解社会发展趋势，才能设计出符合社会发展的住宅产品。”李水源认为，目前社会家庭趋向于小众化，年轻人结婚后大都选择与老人分开居住，同时，随着社会经济发展变化，年轻人的生活理念与上代人发生了不同的变化，追求生活的高节奏和生活的高质量，并且秉承先消费再解决住房的观点，这些变化使得小户型住房成为市场需求的主流。“市场中90%的需求趋向于购买小户型住房，而大户型住房的需求总量只保持在10%左右。”

　　在李水源看来，开发企业在开发产品时，要考虑到社会趋势的变化，在研究户型设计时充分考虑市场需求，注意解决家庭裂变中父母与子女的居住问题。对待目前市场接近饱和的大户型的设计上，要谨慎对待。