国内知名学者解读“国五条”把脉房地产市场走势

　　东北网3月22日讯 3月1日出台的“国五条”细则究竟会对房产市场产生哪些影响？中国房地产市场走势如何？昨天，在农行黑龙江分行营业部“解读国五条”房产高峰论坛上，国内房地产界知名学者中国房地产学会副会长、北京（楼盘）大学教授陈国强，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存共同传达了一个观点：尽管目前“国五条”的出台出现了一些负面效应，但是从长远来看，未来中国住房市场仍将是全球规模最大、增长最快、活力最强的市场，支撑住房市场的根本动力仍在。

国内知名学者解读“国五条”把脉房地产市场走势 。（资料图）

　　“国五条”对不同城市有不同影响

　　细看“国五条”，陈国强总结出5条影响。

　　区域有分化。他预计，“国五条”对于不同城市与不同区域会有不同影响。对于哈尔滨（楼盘）房地产市场，他认为，房价的走势要看后续的供需关系，如果是供大于求的话，那么房价就不会猛涨。“从近几年哈尔滨房价的涨幅来看，未来几年房价应该不会出现暴涨。”

　　业态有区别。住宅将会受到很大冲击，而对于非住宅的影响很小。

　　产品有冷热。细则出台后，刚需楼盘会直接受益，而改善型楼盘则最受伤。

　　企业有差异。有的受益，有的受伤。像万达这样的商业地产就会直接受益，因为投资类消费会向商业地产市场转移。商业地产无论从近几年来的政策环境看，还是从城市化进程、拉动内需的经济环境看，都有着较好的发展前景。

　　个人有喜忧。首套房买卖不受政策影响，而对于二套房，无论是买还是卖，都会存在不小的压力。

　　陈国强认为，今年二季度以后，楼市成交量将出现明显回落。“但成交量能否传导到价格，及其影响程度，还需进一步观察地方细则的具体内容和执行力度。”

　　冰城楼市应是稳定向上趋势

　　问及未来哈尔滨房地产趋势，陈宝存谨慎地说：“从拆迁、土地、建设成本大幅提高的现状预测，我认为哈尔滨的房地产应呈稳定向上的趋势。”

　　他认为，随着一线城市资源枯竭与限购等宏观调控政策的深入，二、三线城市或将成为每年1500万新增人口的转移方向，中国第一轮城市化的主角是北京、上海（楼盘）等一线城市和东部等重点城市，目前这些城市在量的积累上已基本完成，城市化已步入结构调整的“质的阶段”。与此同时，中西部成为未来产业与人群转移的方向，因此，房企涌向二、三线地市是市场理性行为。

　　“此次调控的重点区域和重点城市，还是集中在京沪穗深、东部沿海这些重点城市，这就意味着调控对于二、三线城市和中西部的城市提供了更宽松、更难得的发展机会”，陈国强说，从中长期来看，二、三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。对于房企而言，调整转型将是关键因素，二、三线城市将成为房产市场的热点。

　　在哈举行的房产高峰论坛上，国内知名学者陈国强、陈宝存共同解读“国五条”，把脉房地产市场走势

　　限购与房产税或将并行并重

　　解读“国五条”核心内容，陈国强开门见山：限购升级中央规定动作取代过去自选动作，范围扩容；限贷升级部分城市二套房贷提高门槛；征收20%转让所得税调控10年最犀利的狠招；在以往供应管理、需求管理基础上，首提预期管理。

　　关于“预期管理”，陈国强进一步解释说，从限购政策来看，新的政策规定，对于已经实施限购的地区在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，将按统一要求完善限购措施。“这意味着以往部分地方政府对于限购政策的"明紧暗松"将再难持续。”此次“国五条”的新提法，意味着更大范围的城市将列入限购名单。他认为，目前部分城市二套房贷已经提高了门槛，而新政策恰恰强调严格实施差别化的住房信贷政策。“其实，"国五条"向国内房地产市场发出了一个十分明确的信号，就是房地产宏观调控方式将发生重大的变化，由以往对房地产市场的供求关系管理转向预期管理，新一届政府是希望通过管理预期、稳定预期来改变当前房地产市场现状。

　　接下来，他从多角度阐述对“国五条”的看法：从调控对象看，“国五条”作用于购房者较多，购房者是最主要的调控对象，而像地方政府和开发企业等主体较少；从针对区域看，热点城市和中心城市较多，也就是说针对的是那些房价上涨过快的热点城市；从供求关系看，以抑制需求为主，增加供应为辅。一方面，随着二手房交易成本的提高，部分需求将被挤至新房市场，但目前新开楼盘普遍呈现出郊区化的特点，对二手房的替代性不高，转移程度有限。另一方面，即使二手房卖家为了吸引购房者而承担一部分税费或降低房价，但买房者支付的总成本也不会明显下降。此外，在手段选择上，采取了行政加市场，多管齐下全面加码的方式。陈国强指出，新出台的政策透露出未来中国楼市在一定时期内或将出现限购与房产税两者并行并重的趋势。

　　改善性群体被误伤

　　"国五条"出台后，会有比较明显的正面效应，体现在市场预期的引导上，并大幅挤压了一些投机、投资需求的获益空间。但我个人认为，刚需楼盘受益，而改善型楼盘是最受伤的”，陈国强说，那些原来住着三四十平米房子，想换成八九十平米的房子或者是老少三代一起住的购房者，其实“最受伤”。

　　对于“国五条”，陈国强也提到一些可能的副作用：其一，对于限购的问题，数十个不同市场形态及状态的限购城市，其政策的差异性和灵活性该不该有所体现？该如何体现？其二，限贷措施所作用的对象相当比例为改善性的群体，他们此前已被误伤，如今又雪上加霜，这并不符合调控政策本意；20%个税，表面看对市场威慑力极大，但事实上并非新招，且负面效果同样明显；其三，阴阳合同或将增加，会降低社会诚信度；其四，实际征收困难将损耗政府公信力。

　　“土地财政”被“误读”

　　提起近年来批评地方“土地财政”的声浪，陈宝存直言，“这是"误读"。”

　　他以全国土地出让金的分配支出数据为依据进一步阐述观点：土地出让金的使用，超过40%用于征地和拆迁补偿支出，这当中包括土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费等。另一个重要支出是土地开发支出，占到土地出让金的30%，包括出让土地周边道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等市政基础设施建设支出，以及与前期土地开发相关的银行贷款本息等支出。此外，还包括农村和城市建设支出、廉租住房保障支出、破产或改制国有企业职工安置等费用。

　　陈宝存说，地方政府收取的土地出让金，主要用于地块上居民的征收拆迁安置和城市建设。没有这笔钱，城市的道路、轨道交通、市政基础建设、保障房建设等资金会非常紧张。越是大城市，对土地出让金的依赖程度就越高。地方政府加快城市建设，需要巨额资金。从银行贷款，需要支付利息；通过财政税收来解决，缺口大、周期长。从1998年房地产市场化改革至今，土地出让金在城市建设过程中扮演着非常重要、无法替代的角色。因此，城市居民并非土地财政的受害者，大家也从土地财政中得到了环境变美、交通便捷、商业繁荣等收益。

　　“除了土地财政，楼市的房价收入比、租售比、空置率等也存在误读。”陈宝存说。

　　支撑住房市场根本动力仍在

　　股市暴跌、过户爆棚、观望将起……尽管“国五条”颁布不到一个月便出现了一系列负面影响，但陈国强认为“从另一个角度看，有积极影响”：在短时间内，受市场波动、震荡调整的影响，房企会谨慎投购；从长远看，支撑住房市场的根本动力仍在。

　　“对新房市场而言，不同城市的市场供求状况和库存量存在非常大的差别。一、二线城市现在面临增加供应的问题，大部分三、四线城市则面临如何去库存的问题。在这样一种差异化的市场状况面前，政策的影响同样会有明显差异化的表现。”他说。

　　陈国强认为，只要房价平稳，经济平稳，市场需求依然广阔。因为，中国近十年的房产调控，并未改变市场整体向上的基本态势，未来中国住房市场仍将是全球规模最大、增长最快、活力最强的市场。目前广泛讨论的中国城镇化建设将为房地产市场的发展带来新的发展机遇，刚需型买家市场庞大，改善住房条件的潜在市场也不可小视。此外，收入倍增、小康社会、经济增长等因素仍是推动市场持续向上的原动力。

　　改善型需求才是商品房开发的动力

　　“早在2003年我就认为，改善型需求才是商品房开发的动力”，陈宝存认为，这些年过多重视刚性需求，忽略了改善型需求。

　　陈宝存表示，随着城市人口的增加、房价的持续高涨，初次购房者将距离城市置业的梦想越来越远，尤其是一线和东部城市。取而代之的将是在城市中已经拥有房产的改善型需求。

　　随后，他又抛出了一个让在场人吃惊的观点，“我个人认为，降房价不利于解决中低收入者住房问题，因为只有房价高才能给足拆迁补偿。”他说，土地是农民最大的资产，只有商品房房价高了，政府才能给他们足够的拆迁补偿。农民可以拿补偿款，到城市里给自己和孩子去买房子。此外，还有一批新增的城市人口，是不可能买得起房子的。房价降到多少，他们也买不起。这部分人需要的是政府提供的公共租赁房等其他保障房。“而加快公租廉租房等保障房建设，是需要由开发商配建的，这仍然离不开高地价高房价的支持。”

　　房企告别黄金十年迎来白银时代

　　房地产业界有个共识，就是自2002年前后房地产被立为支柱产业起，房地产进入了“黄金十年”。

　　陈国强认为，随着宏观调控政策的深入，楼市将从“黄金十年”走向“白银时代”。也就是说对于整个房地产行业而言，原有的那种靠银行、土地、需求井喷来获取暴利的营利模式不可能再持续，开发企业要重塑自已的盈利模式，其发展速度也将随之放缓。

　　“房地产市场进入"白银时代"后，并不意味着中国楼市会走下坡路。”陈宝存说，“我对房地产市场的持续看好，包括我提出的未来房地产"白银三十年"的看法，都是基于中国人的居住理念、住宅情结和传统财产观考虑的；中国人往往会把住房看成是第一种需求，不吃不喝也得买房；不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。”

　　从宏观角度分析未来10年中国楼市，陈宝存认为这个市场存在以下需求，一是随着城镇化的推进，每年新增城市人口将达到1500万；二是城市改造中的棚改、旧改、城中村和"退二进三"等也对住房有需求；三是城市婚房与分户需求，以及学区房的需求。这三项属刚性需求，此外还有城市居民住房改善升级需求，商业地产投资需求。“总计将有4.8亿国人需要解决自住房问题，这些都是房地产市场的有效支撑。”

　　房地产与中国经济发展并行

　　在发言结束前，陈宝存这样总结他的观点：

　　未来30年，房价不可控因素主要在于土地制度重新确立、拆迁征地方式过程发生变化，土地综合成本的上扬；

　　未来30年，住房将是逐渐摆脱贫穷的国人最大消费品；

　　未来30年，中国房地产市场逐渐成熟期，发展速度趋缓；

　　未来15