房企高负债扩张 阳光城再推30亿融资计划

本报记者 冀欣 北京报道

　　3月21日，阳光城（000671）同日发布两则消息：以1.49亿元竞得浦东新区外高桥（600648）新市镇e06-03商业地块；以3.31亿元拿下福建石狮市某地块。

　　就在几天前，阳光城旗下子公司太原新南城房地产一举购得太原市5宗土地，成交金额共计7.063亿元。

　　与此同时，除了大手笔拿地，进入实施阶段的还有阳光城另一套计划：通过与信托及pe的两项合作累计筹集资金30亿元。

　　房地产市场调控以来，银行信贷收紧，很多房企不得已选择频繁借助高成本的信托渠道获取融资，阳光城可谓最典型的一例。面对今年信托融资偿债高峰期的到来，考验的是下一轮资金腾挪的技巧。

　　诺亚旗下pe成输血主力

　　近两年，在房地产市场调控最严厉的时期，作为福建地产业的区域龙头之一，阳光城却开始逆市在全国布局，并选择了高杠杆的运作方式，巨大的资金需求压力下，阳光城开始大规模采用信托融资支撑逆市扩张。

　　刚迈入2013年不久，阳光城便迅速完成了第一笔信托融资。公司近日发布公告称，厦门国际信托将向阳光城福建子公司提供信托借款6亿元，用于公司所属项目的开发建设，期限2年，年利率为6.3%。

　　一直以来，大规模的信托补血机制，已经不能够满足阳光城更大的资金需求，新一年的融资计划中，阳光城更是引进了歌斐资产作为合作方。歌斐资产是诺亚财富的子公司，资源和平台优势明显。

　　据了解，歌斐资产将作为普通合伙人设立有限合伙制地产基金，资金规模不超过24亿元，投资于阳光城三家全资及控股子公司。其中，对涉及项目公司进行股权投资、及提供股东贷款的金额不超过15亿元， 对涉及项目配套提供的流动性资金支持不超过9亿元。

　　具体到各个项目的投放分配，根据投资协议，福州奥体项目预计资金需求不超过20.35亿元，阳光城投资9.35亿元，歌斐基金拟投资不超过11亿元；上海罗店项目预计资金需求不超过4.02亿元，阳光城投资2.02亿元，歌斐基金投资不超过2亿元；上海嘉定项目预计资金需求不超过4.09亿元，阳光城投资2.09亿元，歌斐基金投资不超过2亿元。

　　事实上，这已不是双方的第一次合作，早在去年8月，“歌斐居业1号-阳光城地产基金”便已成立，规模为9亿元，投向阳光城投资福州、厦门地产项目。

　　这一项目从募集资金到资金投放等环节都甚为顺利，双方甚至在今年初特别召开了庆功会，而阳光城也因此尝到了通过地产基金募资的甜头，才进一步有了前文所述的第二次合作，加之与厦门信托的融资若顺利成行，阳光城未来将迎来30亿输血资金。

　　年内需偿还超20亿信托融资

　　值得一提的是，在阳光城介入地产基金之前的很长一段时间里，通过信托渠道补给资金都占据主流。包括华融信托、中信信托、中诚信托、山东信托、平安信托、中铁信托等在内的十余家信托都与其有过深入合作。

　　业内人士透露，阳光城将在今年迎来一轮信托贷款偿债高峰，到期偿还金额超过20亿元，接近去年到期偿付金额的2倍还多。

　　而其信托融资的模式也已形成几种典型“样本”，一类是“受让股东借款模式”，这类模式在阳光城合并持股 100%的子公司陕西实业身上运用得十分充分。

　　例如去年12月，中铁信托成立优债1296期阳光城上林景苑项目集合资金信托计划，信托资金用于受让阳光城对其旗下陕西实业有限公司2亿元的应收账款债权，信托计划到期时由陕西实业按约定清偿债务，为受益人获取相应收益。

　　而此前，陕西实业还与华融信托、康田实业签署《应收款项转让协议》，并发行“华融信托