须交海口国土局3000万违约金 海德股份预盈转预亏

　　海口市国土资源局近日下发的一纸通知函，让海德股份（000567）（000567.sz）2012年业绩由预盈修正为预亏。

　　今年3月5日，海德股份接到海口市国土局关于取消海口市一幅土地挂牌竞得资格的函，国土局不退还海德股份的2100万元竞买保证金，并要求公司支付3000万元违约金。

　　该地块由海德股份于2011年7月以1.51亿元竞得。但公司在请设计单位计算后发现，参照规划局设计指导意见计算的建筑面积比招拍挂公告中的最大可建建筑面积少了9400平方米，少建比例达21%。

　　经协商，当地政府同意通过调整指标来弥补企业的损失，但海德股份坚持要求退还竞买保证金，双方为此僵持不下。

　　纠纷地块前世今生

　　地块位于海口市滨海大道南侧长流起步区2402号商业地块。竞拍时由于竞争激烈，该地块的溢价率高达112%。

　　公开资料显示，上述地块土地面积为13766平方米，容积率≤3.232。据此计算，最大可建建筑面积为44499平方米。

　　竞拍成功后，海德股份与国土局签订了《成交确认书》，约定挂牌出让成交日起10个工作日内签订土地出让合同，并按出让合同规定支付土地出让金。

　　事后，海德置业组织设计单位对中标地块进行设计测算，发现公告指标与海口市规划局招标文件规划设计条件中的具体指标有重大矛盾：公告出来的规划指标可建建筑面积为44499平方米，但仔细参照规划局设计指导意见，经计算可建建筑面积为35100平方米，两者相差近9400平方米。

　　造成这一数据差异的主要原因在于规划设计指导条款规定：用地内裙楼和塔楼的建筑基底面积应分别小于总用地面积的25%和15%、建筑物限高不超过60米。

　　“香饽饽”瞬间变成“烫手山芋”

　　海德股份于2011年7月22日致函海口市国土局和规划局，要求落实挂牌出让中已公示的相关指标问题。规划局于当年8月两次复函公司，同意将该地块的建筑密度由不大于25%调整为不大于27%；限高指标由不大于60米调整为不大于70米。

　　对于这一调整方案，海德股份方面依然无法接受，并要求退还保证金。公司方面称，规划指标经过两次调整后，可建建筑面积为42126平方米，与容积率3.232规定的最大建筑面积还相差2000多平方米。“调整后小区将变得拥挤，品味降低，商业价值大打折扣。”

　　2011年11月16日，国土局复函海德股份称：“市政府明确由规划局牵头，启动该地块建筑限高的论证和审批程序，即保证该地块建筑总量不变、建筑限高满足建设需要且经公告周边用地单位无异议后，应立即按挂牌成交结果与我局签订土地使用权出让合同、配合办理用地手续。”

　　对于这一处理意见，海德股份方面依旧拒绝接受并坚持要求国土局退还保证金。

　　海德股份后悔拿地？

　　僵持了一年多的购地纠纷近日有了新进展。

　　3月5日，海德股份公告称，公司接到海口市国土局关于取消土地挂牌竞得资格的函，海口市国土局不退还海德股份的2100万元竞买保证金，并要求海德股份支付3000万元违约金。

　　公司同日发布了业绩修正公告，受上述事件影响，公司2012年预计亏损达到1200万~1500万元。按照其原本的估计，2012年还可盈利600万元~900万元。记者注意到，海德股份旗下已经基本无可售物业。

　　一位注册建筑师对《第一财经日报》记者表示，在加上各种限定条件后，建筑面积“造不足”的情况确实是有可能存在的，照理说是政府的责任，但招拍挂公告的容积率是不超过3.232，严格从字面理解，这也是合理的。

　　但有建筑工程师告诉记者，一般情况下，招拍挂公告里的最大建筑面积应该都是可以达到的，不然这个数字就没有意义了。“出现这样的情况，开发商一般通过与政府协商就可以解决，在实际操作过程中，容积率等指标并不是特别死的东西。”

　　“应该说双方都有责任。”一位开发商代表坦言，在买地之前，拿地企业肯定要有专门的团队对相关数据进行测算的。“个人认为，应该是公司后悔拿地了，不然也不会因为2000多平方米和政府闹僵，这点面积通过别的渠道补偿一下就好了。”

　　值得一提的是，海德股份在2011年11月28日回复海口市国土局的函件中称：“四个多月以来市场形势发生了很大变化，为了将公司有限的资金尽快投入到新项目的开发，最大程度地减少公司经济损失，要求国土局终止交易并退还保证金。”

　　北京盈科（上海）律师事务所程青松律师认为，海德股份应可以请求返还竞买保证金和赔偿损失。政府部门作为拍卖委托方要对拍卖公告材料的真实性和准确性承担责任。不过，作为竞买方，也应尽到相应的注意义务，仔细审查公告材料，不能因为交易对方是政府就掉以轻心。

　　复旦大学法务委员会主任胡鸿高教授表示，土地公告存在瑕疵，出让方具有明显过错，应对此承担法律责任。“值得注意的是，海口市国土局对竞买保证金不予退还，还索要高额违约金，这违反了《合同法》第116条之规定，将定金与违约金合并适用。”