首提“狼性”文化 招商地产隐现激进扩张

　　从行业第一梯队沦落为二流开发商的招商地产（000024）（000024.sz），在2013年首次提出“狼性”文化，这与其一贯的保守自满且慢吞吞的形象判若两人。

　　这意味着招商地产正在试图摆脱其没落的形象，在政策收缩期实现弯道超车，并重回行业第一阵营。

　　2013年，招商地产制定的销售目标是400亿元，几乎是在2011年基础上实现两年翻一番，未来五年则力争实现千亿销售规模。

　　尤其值得关注的是，继住宅产品实现全国化布局后，招商地产分拆的商业地产也开始走出深圳，迅速进行异地复制扩张。

　　高速周转激进拿地

　　招商地产年报显示，去年公司实现营业收入252.97亿元，净利润33.18亿元，分别较上年同期增长67.4%和28.03%。

　　业绩高速增长的背后是其销售成倍增长，招商地产去年实现签约面积247.52万平方米，签约金额363.86亿元，同比分别上涨106%和73%，增速均远远高于万科a（000002）（000001.sz）、保利地产（600048）（600048.sh）、中海地产（00688.hk）及恒大地产（03333.hk）等行业巨头。

　　房地产调控不断加码，很多开发商都开始不断收缩战线，但招商地产在年报中却逆势首次提出“快、狠、准，以狼性和实干勇攀高峰”的工作要求。

　　招商地产自我谋变的背景是，此前2011年初，招商地产董事长林少斌上任后即提出“8年内销售额达到千亿元”的长远目标，母公司招商局集团也提出招商地产要重回行业一线阵营。此后招商地产进行了大刀阔斧的调整。

　　从严格追求高利润的效益优先模式转向快速高周转模式，这是招商地产去年以来最明显的策略变化，收效显著。

　　招商地产总经理贺建亚在3月19日的业绩说明会上透露，2012年公司总体去化率从此前一年的50%左右提升至60%左右。

　　整体销售去化率与万科相当，但招商地产拿地比万科更加激进。2012年，招商地产通过合作、收购等多种方式在深圳、北京、上海、青岛等11个城市新增18个项目，获取土地391万平方米，共耗资157亿元。

　　招商地产去年拿地金额占销售金额的比重为43%，远高于万科的29%和中海地产的22%，在大中型房企中位居前位。

　　贺建亚称，2013年公司拿地金额约为200亿元，这意味着招商地产拿地支付占销售额比重将进一步上升。

　　2013年，招商地产主要销售26个项目，货值达到700亿元。如果按照60%~70%的去化率推算，今年招商地产销售额将突破400亿元。

　　但大规模拿地，也在一定程度上推高了招商地产的负债率和存货。截至2012年末，招商地产的存货已达736.37亿元，同比大幅增长43.15%；负债率也上升3.5个百分点至73.03%，两项指标均为历史新高。

　　商业地产复制

　　作为招商地产实现弯道超车的另一砝码，此前分拆的商业地产开始走出深圳，进行多产品系的全国复制扩张。

　　招商地产副总经理张林在接受《第一财经日报》采访时表示，今年公司在北京、南京、漳州等地的多个商业地产项目开始运营。

　　这些商业地产项目包括位于北京的希尔顿酒店已于2月19日开业；漳州美伦山庄将于4月开业；深圳南海意库文化街区将于5月开业；南京花园城在10月开业；贵州花园城年内完成主力店的招商。

　　将招商地产商业运营能力推向极致的，是位于深圳蛇口的海上世界综合体项目，这也是招商局投入600亿巨资再造新蛇口的第一步。根据项目规划，海上世界综合体总建筑面积100万平方米，集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等多种业态。

　　张林透露，该项目中的地标性写字楼项目招商局广场将在今年6月投入使用，滨海公园将在7月对公众开放，文化艺术中心即将开工建设。

　　从2012年3月正式挂牌成立招商商置投资有限公司，招商地产旗下商业地产平台整整运营期满一年，其间招商地产完成了产品线梳理。

　　张林介绍，目前招商地产已确定五大产品线，其中最核心的是以深圳海上世界为代表的城市级综合体，未来这类产品将主要在一线城市及少量二线城市布点。

　　其次是以蛇口花园城购物中心为主的城市区域型综合体，将选择在一二线城市中复制。而第三个产品线是写字楼，在一线城市核心地块，将布局以蛇口招商局广场为代表的高端、5a级、绿色环保的持有型写字楼产品。

　　未来3年，招商地产还将启动新的系列产品即美伦系列，包括美伦服务式公寓、美伦山庄、美伦酒店为核心产品的旅游地产和健康地产系列。

　　此外，以蛇口工业区为参照，招商地产还将考虑在其他核心城市的工业区进行旧改，建设城市升级的产业园区产品。

　　公司2012年年报显示，截至报告期末，招商地产旗下拥有约90万平方米持有性物业，去年全年的租赁收入达7.3亿元。

　　问题是，目前招商地产拥有的90万平方米持有性物业，大部分集中在深圳蛇口海上世界商业圈。打破单一布局进行全国化扩张，成为招商地产壮大商业发展的必然命题。张林表示，未来招商商业地产版图将在全国开花，超过500万平方米的优质土地资源将在未来注入，深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。

　　贺建亚在业绩会上称，目前商业地产比重约占10%，公司今后将着重提升经营商业地产的专业能力，实现商业地产与住宅地产2：8的比例。