内地提速 海外加码：太古地产谋求平衡策

　　“我们对内地市场依然很有胃口。”在3月14日的业绩说明会上，太古地产有限公司（太古地产，1972.hk）行政总裁郭鹏对于内地商机表现出十足的进取态度。

　　由于香港和内地的业务表现良好，尤其是内地物业项目的提速，让太古地产2012年的业绩超出业内人士的预计。其全年营业总额达到140.52亿港元，同比增长46.7%，经调整后的净利润达到69.32亿港元，同比增长58.6%。

　　瑞信对此发表报告认为，尽管香港的豪宅项目蔚然的销售让太古地产业绩超出预期，但未来2年的业绩推动力将主要来自包括北京三里屯village、广州太古汇、北京颐堤港等内地物业的租金贡献。

　　分析人士指出，对于以投资物业为重要支撑力量的太古地产而言，平衡的策略至关重要。无论是内地的不断提速、香港的稳扎稳打还是海外的加码，太古地产都在尽力保持一种平衡态势，以尽可能地熨平风险，并从各个市场上获得收益。

　　内地提速

　　在140.52亿港元的营业总额中，太古地产来自投资物业的租金总收入就达到了90.15亿港元，所占比例为64.15%。除了香港办公楼和零售的租赁需求持续强劲外，内地的两大运营项目贡献功不可没。

　　广州太古汇在2011年9月开业之后，首次为太古地产贡献了全年度的租金贡献，目前其商场部分的出租率达到99%；而北京三里屯village由于调整了租户组合、减缩成本以及一些提升人流和流通量的投入，其零售销量和租金收入也有了不小的提升，目前其南区和北区的出租率分别达到了97%和90%。

　　业绩显示，太古地产内地投资物业的总租金收入达到13.73亿港元，占总体租金收入的15.23%，相比2011年的7.82亿港元则有75.6%的大幅增长。

　　但最令业界期待的还是太古地产与远洋地产合作的北京颐堤港项目和成都大慈寺项目。“与远洋地产的合作使得太古地产改变了此前谨小慎微的缓慢步伐，变得更加迅速和进取。”一位香港地产人士表示。

　　太古地产在2008年与远洋地产首次在颐堤港项目上展开合作，该项目在2012年3月开始陆续启用，目前商场部分已经出租了84%；2010年12月底，太古地产和远洋地产再度携手，拿下了成都市锦江区大慈寺地块，该项目将在2013年竣工，2014年陆续启用。

　　相比广州太古汇和上海大中里动辄10年以上拖沓缓慢的进度，太古地产与远洋地产合作的项目进度一直控制在4年以内。

　　“的确，远洋地产在土地获取、业缘关系和国内经验方面给了我们很多的帮助。”太古地产中国区行政总裁白德利对记者表示。

　　“颐堤港、大慈寺项目的陆续落成和投入运营将成为太古地产2013年～2014年主要的盈利增长来源。”瑞信分析师指出。

　　平衡之策

　　太古又一城的出售以及两地业绩的提升，让太古地产的净资产负债率由2011年15.7%下降至2012年的15%，并在资金方面有了更多的转圜余地。郭鹏表示，如果综合素质、发展前景以及价格合适的话，太古地产会在内地继续购买优质项目，甚至不排除一些适合的住宅。“但前提是必须与零售物业结合在一起，我们不会在内地做单纯的住宅项目。”

　　除了寻找新的投资机会外，在内地原有项目上，太古地产也仍然有增加自己权益的机会。

　　由于北京三里屯village是由太古地产和基汇资本（gateway china fund i）共同持有，而基汇资本拥有该项目的认沽期权，有机会在2013年底前将其20%的股权出售给太古地产，届时后者将全资拥有三里屯village。

　　而在成都大慈寺项目上，由于太古地产将为该项目支付总额达2.3亿美元的剩余土地出让金和部分营运资金，其股权也将相应增加到81%。

　　尽管郭鹏强调了内地市场的重要性，但由于香港零售市场、写字楼乃至高端住宅的强烈需求，太古地产对大本营香港也投入了重要精力。同时，太古地产还不断将触角伸向海外，使整个公司的布局策略呈现出平衡之势。

　　2012年12月以及2013年的1月、3月，太古地产分别出手在新加坡、迈阿密以及香港东涌地区购置物业和地块，其扩张势头和节奏为历年所少见。

　　此外，由于资本负债率的降低，太古地产明确表示并无股权融资的意图，但公司已经预备发行30亿美元中期票据，以应对未来一段时间业务运营上的资金需求。