“国五条”后的2013：地产业或迎来更彻底洗牌

随着多家房企2012年业绩陆续公布，开发商今年的目标与计划也浮出水面。

　　尽管部分地产商选择了相对保守的销售目标，但大多数地产商，尤其是排名靠后的房企却跃跃欲试，企图赶超排名靠前的房企。中房信最新公布的研究报告称，行业整合越来越集中，但是“后进”企业集体提出的销售目标却让人相信，地产寡头时代的到来远没有想象中的那么容易。

　　相关数据显示，2012年，房地产行业分化继续加剧，龙头房企的市场占有率逼近2008年的最高点。在国五条调控持续深入的背景下，房地产行业或将迎来一次更为彻底的洗牌。

　　排名靠后房企欲弯道超车

　　截至目前，万科、中海、龙湖、华润置地、碧桂园、绿城、富力、越秀地产、华润置地和北辰置业10家房地产企业已公告去年业绩及今年预期，除了越秀和北辰外，其他房企的销售排名常年处于全国前十的第一集团。这10家公司中，只有3家销售业绩目标较去年大幅上升。

　　作为行业“老大”，万科去年合约销售金额突破1400亿元。

　　数据显示，截至2012年年底，万科所持有的货币资金量达522.9亿元，远超短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅23.5%，继续处于行业低位。在这样一种相对健康的财务状况下，万科今年的目标却并不冒进。

　　根据万科对外透露的公开消息，万科“不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上”，认为中国房价快速上涨的时代应该已经结束，其“应该”包括三层含义：这是大众希望看到的结果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。

　　除万科之外，去年合约销售一举跨越1000亿港元的中海也表达了类似的看法。中海将今年的销售目标定在了1000亿港元，甚至低于去年的实际完成量。

　　中海高层在其业绩发布会上表示，这一目标系“贯彻集团一贯的保守作风，以百分百能达到目标的角度发展。不过，有关目标亦反映集团对今年房地产市场持审慎的看法”。

　　去年，通过将旗下商业项目广州国际金融中心注入越秀房产信托，越秀地产将其负债率进一步降低至47%的水平。今年，公司的销售目标定为132亿元，与2012年的合约销售金额相比仅有个位数的增长。越秀地产高层对此的解释是，希望维持较好的财务状况，同时依据可售货量以及去化率来做出相关的规划。

　　除上述3家房企之外，龙湖、华润置地、绿城和保利置业的预期也相对保守。

　　但是，这些企业的保守，或许将给排名靠后者以弯道超车的机会。

　　去年，碧桂园合约销售476亿元，今年将业绩目标调高至620亿元，增幅达30%。此外，根据富力高层在业绩会上透露的信息，其今年的销售目标为420亿元，相比2012年增加了100亿元，增幅为31%。同样，北辰置业在财务状况不甚乐观的情况下，依然将今年的合同销售计划定在了53亿元和106万平方米，比2012年分别调高了41.3%和42.3%。

　　世茂地产明确提出今年的业绩要较去年增长30%，去年合约销售额一直维持在100亿元左右的复地，今年也提出了200亿元的销售目标。除了上述地产商外，阳光城（000671）、苏宁环球（000718）等在a股上市的地产商也都提出了业绩大幅增长的目标。

　　中介市场，21世纪不动产中国区副董事长卢航透露，虽然受国五条影响，二手房市场可能有三到六个月的调整，但今年21世纪不动产依然要着力扩大自己的市场份额。

　　土地购买的两种不同判断

　　在不同的业绩预期之下，房企今年的扩展计划出现了较大的反差。

　　万科在阐述今年的扩张策略时表示，未来会立足自住需求的产品定位，继续关注可能的项目发展机遇。在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性，以及项目的风险可控性。

　　在谈到今年的拿地计划时，龙湖地产主席吴亚军透露，由于现在的土地储备有3900万平方米，能满足公司6~7年的开发，“所以并没有那么激进，不会非要在今年买地”。

　　2012年，绿城的净负债比例降至49%，今年公司的扩张节奏或许仍将放缓，主要目标将放在优化债务结构上。绿城对外透露，会“继续留意变现部分回收周期较长的项目，以改善集团的现金流和土地储备结构”。

　　去年，越秀地产投入80亿元取得12块地，获得了近38万平方米的新增土地储备，但根据越秀地产高层在业绩发布会上透露的信息，今年的土地储备开支仅为34亿元，比2012年减少了近58%。

　　就拿地计划而言，相对于上述几家公司的“保守”，目前销售规模不大的北辰置业则展示了积极的一面。

　　截至2012年底，北辰置业账面现金仅为26亿元，除定向使用的资金之外，其中只有10多亿的可自行支配的资金。而截至去年年底，北辰置业短期债务达到了43亿元，其中，流动资金贷款有12亿元，一年内到期的借款14亿元，还有一笔今年7月份需偿还的约17亿元的公司债。

　　在资金面如此紧张的情况下，北辰置业仍然表示将利用自有资金拿地，同时积极开辟融资渠道。

　　碧桂园2012年拿地的费用约在100亿元，但其最新透露的消息是今年拿地开支将增加至120亿元，增加幅度达到20%。富力目前并未透露具体的拿地费用，但富力董事长李思廉在业绩发布会上表示，“公司在销售300亿元的阶段停留了几年，呆得有点久了，因此公司2013年在发展和销售方面都会表现得更‘进取’一些”。

　　行业洗牌趋势将更明显

　　盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时，房企业绩预期出现较大的分化，主要原因还是政府的调控政策带来的。

　　“国五条带来的影响还需分区域来看，一线城市可能稍微好一些，但部分一直靠投资需求支撑的二线城市和三线城市，情况则会很糟糕”，黄立冲指出，一二线城市的市场目前仍然是主流开发商在把持，而三四线城市则是中小型开发商发展的空间，在三四线城市受到的冲击大过一二线城市的情况下，“强者愈强”的局势将更为明显，同时，一些区域性的中小开发商的生存空间将进一步压缩。

　　而一份来自相关机构的报告则显示，2012年，行业集中与分化的趋势已经开始加剧。

　　中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的“中国房地产开发企业500强测评报告”（以下简称报告）显示，2012年，行业前10强房地产开发销售总额达7973.66亿元，占500强销售总额32%，占比较2011年提高4个百分点。而从房企销售集中度来看，前10强房地产企业市场占有率从2009年的8.57%提高到2012年的12.37%，创近年来最高点。

　　来自上述报告的另一项统计数据显示，2008年~2012年，房地产开发行业四厂商集中度（cr4，即最大四家房地产开发企业销售额占全国销售额的比重）分别为7.8%、3.3%、5.8%、5.9%和7.5%，2012年的四厂商集中度已逼近2008年的高点。

　　从行业集中与分化的角度来看，2012年的情况大致接近2008年。众所周知，房地产行业在2008年进行了“洗牌”，而此次“洗牌”所奠定的行业格局一直持续至今。

　　黄立冲认为，虽然在不同的市场，不同产品定位的开发商的分化一直在持续，但政策一旦发挥效力，这种分化在今年可能会更明显，“除二手房个税、二套房首付比例等政策改变之外，房产税一旦大范围推出，可能改变整个市场的格局和态势，一旦与经济周期等因素联合发挥作用，将对市场产生深远的影响。”

　　中国房地产研究会副会长顾云昌的看法则相对谨慎，“行业的集中与分化是一个渐进的过程，目前仍在量变的阶段，因为‘国五条’地方细则还未完全出台，所以对整个行业的影响还有待观察，但可以肯定的是，行业分化、集中度提高，以及利润率逐步下降将是不可逆转的趋势。”

　　房企欲力推商业地产

　　事实上，“国五条”对地产商的影响还是非常明显，在这样的大背景之下，地产企业更加看中产品结构的调整。

　　绿城、世茂等向来以大户型开发为特点的地产商纷纷调整产品结构，顺应市场的趋势，开发一部分小户型的产品。

　　此外，销售型的商业地产，也成为开发企业今年力推的主力产品。复地此前在发布上海首个项目申公馆时披露，今年销售的项目中，将有28%是商业地产。尤其在上海，总共七个项目中，有四个是商业地产。

　　同样，世茂地产方面也透露，世茂股份（600823）主打商业地产开发，将在其未来的业绩中占有越来越重要的角色。去年，世茂股份的合同销售额超过百亿元，占世茂房地产总销售业绩的25%以上。

　　看重商业地产的还有龙湖，去年的销售额有三分之一来自商业地产。而今年，龙湖为了销售商业地产推出金苹果计划，将不同城市的商业物业进行组合销售。