广东版"国五条"细则出台：严格执行20%个税征收

　　【最新消息】广东版"国五条"细则出台：严格执行20%个税征收

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　　粤府办〔2013〕11号

　　各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。

　　一、切实落实政府稳定房价的责任

　　广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。省住房城乡建设厅、监察厅要加强对各地稳定房价以及保障性安居工程政策落实情况的监督检查，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。

　　二、坚决抑制投资投机购房需求

　　房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关。

　　三、增加中小套型普通商品住房供应

　　各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

　　四、加快保障性安居工程建设

　　2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。要结合落实《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）要求，抓紧组织编制完善中长期住房保障规划，保障性住房建设量较大的地区要尽快编制保障性住房土地储备规划。保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市（含顺德区）城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。

　　五、加强房地产市场监管

　　要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。省住房城乡建设厅、统计局等部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。

　　广东省人民政府办公厅

　　2013年3月25日

　　国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知

　　国办发 〔2013〕17号

　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

　　一、完善稳定房价工作责任制

　　认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

　　二、坚决抑制投机投资性购房

　　继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

　　继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　三、增加普通商品住房及用地供应

　　各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

　　各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

　　四、加快保障性安居工程规划建设

　　全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

　　强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。

　　加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。

　　五、加强市场监管和预期管理

　　2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

　　加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

　　各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

　　六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

　　各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　中华人民共和国国务院办公厅

　　2013年2月26日

　　据《中国房地产报》报道随着3月底的临近，“新国五条”地方细则的出台再度引起舆论密集关注，有关北京版细则的种种传闻更是甚嚣尘上。

　　记者从北京市住建委、地税局等多方渠道了解到，到3月22日止，北京“新国五条”细则尚未出台。

　　但知情人士向记者透露，正在酝酿之中的北京“新国五条”细则，目前确已形成多个征询意见稿。除此前备受高度关注的二手房交易征收20%所得税以外，还涉及限购政策的细化和调整、二手房计税价格上调、二套房贷提高首付比例等多个方面，但由于涉及多部门协商，北京细则出台时间或在3月底左右。

　　“但无论哪个细则版本，最终的结果都是调控进一步从严。”该知情人士说。

　　博弈政策空白期

　　今年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。该措施也被称为“新国五条”。

　　3月1日，中国政府网公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该通知在此前公布的“新国五条”基础上，对调控政策进行细化，明确提出“进一步提高第[最新消息价格户型点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征”。并要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　而“新国五条”出台月余，至今全国未有地方版细则落地，作为此前施行严苛限购政策的北京，更是被推上了风口浪尖。

　　目前多方达成的共识是，在有关二手房个税交易差额20%计征的相关政策上，对于满5年且唯一住房，征收的个税税费沿用目前的优惠减免政策。

　　此前，有媒体报道称，北京已落实“新国五条”细则，在该版本中，出售房产满5年唯一住房，免征个税。满4年唯一住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年唯一住房征收8%，以此类推。若不是唯一住房，无论是否满5年，均征收卖房所得的20%个人所得税。

　　“一件东西，如果有7个人同你竞争，即使需要多付钱，你是不是仍会毫不犹豫地下手？尤其当它是房子时？”王刚（化名）说的是自己的经历。上周末，位于通州的金地格林格林楼盘一期入市，4130个参与摇号的购房人，备选484套房源，成为“国五条”细则出台后的首个“日光盘”。

　　开盘比计划多掏了16万

　　如果非用行话形容王刚，他就是专家口中常念叨的“刚需型”购房人的典型：80后、外地在京工作、首套房、结婚用，而且“啃老”才凑齐了首付。

　　去年11月，王刚就看上了金地格林格林项目，图着户型小、总价低，早早儿地在项目排了个号。“当时售楼人员的对外报价是均价每平方米15000元，75平方米的两居，112万元，在我承受范围内。”

　　等到了今年春节，项目入市却一拖再拖，王刚的第一感觉就是：此盘要涨。于是，过年回家，他又东拼西凑地找亲戚借了20多万元。

　　事实证明，他做了件“英明”的事。昨天，金地格林格林开盘，实际开盘均价已经变成每平方米18000元到19000元。算上1万抵5万元、日减200元的折扣后，一套75平方米的两居室，总价也达128万元，比排号时的预算多了16万元。

　　“一件东西，如果有7个人同你竞争，你是不是更觉珍稀？更何况是在北京安家必须要的房子，即使需要多掏16万元，我想你也会毫不犹豫地出手。”

　　4130人备选484套房

　　王刚的竞争压力，源自实实在在的人数。记者从项目网络摇号公示看到，金地格林格林一期共推出484套备选房源，参与摇号人数则达到4130人，房源和人数比为1：8.5，相当于近9个人中方能产生一个“胜出者”。

　　“这已经是筛选后的购房人了。”王刚告诉记者，蓄客4个月，他听说排号人数已达到5000名，摇号之前售楼处让购房人出示不少于15万元的存款证明，筛除了凑热闹者。

　　“早上9点我到达现场时，才叫到第190号，无论是选房区还是等候叫号区，哪哪儿都是大长队，我目测少说到了1000组客户。”陪同朋友的邱小姐形容现场是人山人海，“抢白菜”一般。3个小时后，484套房源全部售罄。

　　“我闲着同几个选房人聊了聊，都是首套置业，既买不起城区的二手房，又怕房价没得降，所以跑郊区买一套低总价的新盘。不过，大家都觉得折扣前每平方米18000元到19000元的均价还是贵了，可销售说就卖这个价。”

　　购房人担心再涨价

　　尽管王刚对买房有诸多不满意，可在许多连影子都没见到的人眼中，他还是幸运的。“我最后摇了2000多号，压根连选房现场都没去，肯定买不上。”80后购房人小于怀揣40万元，正准备再去寻找下一个低价盘。

　　根据新浪乐居对3万网友的调查显示，新政后，44.2%的被调查网友选择购买新房，选择购买二手房的仅占到11.2%，还有21.9%的被调查网友新房和二手房都在考虑中。

　　“可是去哪里找呢？哪里不涨价呢？”小于的烦恼是这一轮没买上，下一轮又是何时。（记者 赵莹莹）

　　除非中央收回征税授权，否则作为征税主体的地方政府仍会设法避免打击楼市。即便是中央政府，也不得不考虑刚需购房者的利益

　　“出售自有住房严格按转让所得20%计征所得税”的政策是否会执行，是中国房地产市场各利益相关方当下最为关心的事情。

　　过去三周，各主要城市的二手房交易市场经历了一次意外井喷。根据中投证券数据，两周大涨之后，3月11日开始的第三周，包括北京上海在内的全国六个重点城市，其二手房成交面积环比上升35%，同比上升451%，此趋势还在延续。

　　与此同时，新房的价格涨势也较为明显。3月18日，国家统计局公布70个大中城市新房房价变动数据，价格环比上涨的城市有66个，持平的城市3个，下降的城市只有1个。

　　多数人认为，这是有关个人住房转让征收20%个人所得税的政策所引发的，但具体征收办法须由各地方政府出台，这一直接关系民众切身利益的政策将如何落实，令各方焦灼。

　　国家税务总局原副局长许善达在接受《财经》专访时表示，对个人住房转让所得征收20%的所得税并非一个新政策，此前之所以没有得到有效执行有其复杂原因，而这些原因现在依然存在。“征收个人转让住房的收入所得税，中央政府和地方政府有一段时间有一些不同的想法，而且地方政府和地方政府之间也存在一点竞争关系。”

　　尽管如此，政府强化调控决心已现，令市场一度强化的楼市回暖预期随之改变。

　　20%税率为何形同虚设

　　此刻重提住房转让所得征税20%，究竟意义何在？市场是否反应过度？

　　《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

　　根据2006年国税总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（下称《通知》），对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　这个“一定比例”是多少？各地方政府均定在住房转让收入的1%-3%之间。按照税法20%的税率折算，相当于地方税务局认为房屋交易的溢价率是交易价格的5%到15%。

　　纳税人的税负是被低估的，近十年来，大多数二手房交易的差价绝不止5%到15%。此时，纳税人会选择按核定比例纳税，本来有凭据也会谎称找不到。

　　“这就是实际执行中遇到的问题，你也不能去他家里翻。”许善达说。

　　但许善达强调，地方政府对住房转让所得税率的核定是完全合法的，这是中央对地方的授权，在中央并未取消这个授权，且未强行规定核准的比例区间的前提下，这个过程不存在任何违法违规的问题。

　　他解释说，中央授权地方核定征税比例，本意是让地方税务局核定一个较高的税率，从而约束那些“有凭据也不好好找的”纳税人，但因为各地方税务局互相比照执行，最后变成全国普遍的低税率，只有1%-2%。

　　地方政府之所以自愿降低税负，是因为如果一个地方的政策偏严，这个地方的房地产市场就会冷清，政策偏松的地方，市场就会活跃。只有市场活跃了，地方政府的土地出让收入才能提高，而该收入占许多地方财政的一半以上。

　　有地产投资人士对《财经》记者表示，在一些无新地块出让、且地方财政比较吃紧的地区，20%的住房转让所得税更有可能得到执行，例如北京西城区。

　　另一个导致个人住房转让所得税形同虚设的原因是，法律规定在二手房更换房产证时必须持有契税的完税凭证，但个人所得税完税凭证却不需要。

　　许善达表示，地方税务局本来是可以自行规定必须提供个人所得税纳税凭证的，但同样是出于市场活跃度的考虑，很多地方税务局无此要求，以至于“有一些人根本连1%或2%的转让所得税都没交”。这种情况多年延续，一开始各地有点差异，后来就变得差不多了。

　　他认为，此次重申征收20%个人所得税，能否执行下去，关键是中央如何解决上述两个问题。其一，要不要限制地方政府核定征收比例的权力，不限制的话如何来改变低税率的现实？其二，监管上，要不要把个税完税凭据作为换房产证时必须提供的法律文件？

　　如果中央政府明确地在上述两个关节上设限，那地方政府就必须要依照执行，因为税收的立法权毕竟还是在中央。

　　仍会保护刚需

　　一旦20%的交易税被严格执行，政策效果会否“抑制二手房市场”？

　　许善达认为，这将使得住房供给和需求一起下降，而并非市场所说能够瞬间打压房价。因为纳税之后卖房人的收益就随之降低，很多人可能惜售；如果房价因税负而上涨，可能就超出了很多买房人的预算，很多人会放弃购买。

　　链家地产的张旭也对《财经》记者表示，目前的二手房业主急售是“对未来成交量的透支”，可能在细则出台后，买卖双方都会出现比较浓重的观望情绪，成交量有可能出现较为明显的下降。

　　他表示，从目前新增房源的走势看，双双出现回落，可见新国五条带来的市场波动有所减弱，新政出台后的大量房源、需求正在被逐渐消化。

　　然而市场更加担忧的是，如果卖房人通过涨价或者阴阳合同等方式间接将税负转移到买房人身上，则该项规定反而与调控初衷相悖，刚需购房人群的经济负担反而进一步加重。

　　财政部财政科学研究所所长贾康在“两会”期间多次公开表示：目前城市中住房仍然处于供不应求的局面，新政所引起的税收负担势必会转嫁给购房者，因此一部分改善性需求就无法实现，这样就形成了误伤。

　　3月5日，住建部副部长齐骥接受媒体访谈时表示，“谁拿到了经营性收入谁去负这个税，得者不负本身就是违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。”然而，何种措施还未可知。

　　一位不便具名的地产投资人士表示，最终所得税是否会转嫁给买方，也就是房价是否会涨，取决于供给、需求的价格弹性，需要在市场上进一步观察，现在其实看不太清楚。

　　在他看来，即使交易税短期之内可能因为供不应求的关系转嫁给购房人，但是因为改变了房价中长期走势的预期，可能在一段时间之后，市场供需情况就有所改变，那时候谁会更多地承担这部分税额尚未可知。

　　实际税负更多由谁承担虽无定论，但可以预料的是，至少在20%所得税的执行细则上，会考虑到实际情况而有所差异，更多地体现对刚需人群的保护。

　　由于舆论对新规定“重伤刚需保全政府开发商”诟病，财政部、住建部、国税总局已在着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的方案。

　　据《财经》记者了解，2006年《通知》中“个人住房满五年且为唯一住房的转让所得免征个税”的优惠政策应当会保留。此外还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合划线，有针对性地实施差异化的征收政策。

　　具体操作方式国际上有例可循。比如目前英国、法国、美国对首套自住房转让均免征所得税或设置高免征税额。

　　也有人建议，可以按持有时间实行差别税率来保护刚需。比如法国，持有超过五年即可享受增值额抵扣，每年抵扣增值额2%－8%不等，持有满30年后抵扣额达100%；在日本，按持有期限和增值额不同实行14%－39%的差别税率；香港按持有期限对二手房转让方基于交易额征收10%－20%额外印花税，持有超过三年免税，等等。

　　许多人相信，全国各地出现市场所担忧的20%所得税“一刀切”的极端情况的可能性并不大。宏源证券（000562）的报告分析称，二手房交易税费必然导致下游需求萎缩或者转移到一手市场，对一手房市场的交易有一定促进作用。

　　在接受《财经》记者采访时，包括龙湖、万科等多家龙头房企均表示，近半个月新房销售“略有回暖”，但此趋势去年底就已出现。

　　但是他们普遍认为，市场已进入政策敏感期，从中期来看，出现负面影响的概率较大，所以在今年头两个月，房地产业高投资高开工不大可能继续，拿地也将更加谨慎。

　　浙商证券近日发表了房地产行业研究报告，报告数据显示，2013年3月16日-3月22日，45个重点跟踪城市整体成交665万平方米，环比上升12.4%，同比上升56.3%，较前一周有一个明显的上升，其中北上广深四个一线城市整天成交更是环比升幅达35.8%，表明相关一线城市在二手房火爆成交的态势下对一手房销售的带动作用。

　　如果当前一线城市二手房成交火爆态势是由于“国五条”及其细则所带来的一个政策反应结果，那么随着本周地方配套政策及房价控制目标的出台（假定相关政策能够按时出台），这种二手房成交火爆态势将有一个阶段性的终结，随之，一手房成交态势将回归到地方配套政策“松与紧”的实际取向上。

　　分析师认为，在宏观经济复苏的大背景下，作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资有其重要性；在“国五条”及其细则相对表述相对从严的背景下，为了平滑其对房地产投资的负面影响，地方政府将被赋予相关配套细则制定尺度上的灵活性的可能性较大。基于此，下周将陆续出台的地方配套细则（尤其是北上广深一线城市的配套细则）将左右板块的走势，其中震荡上行的可能性较大。

　　■3月5日，温州一家房产中介的工作人员挂上新的房价标牌，牌子上显示温州部分豪宅的房价与去年同期相比已近"腰斩"。

■3月6日，温州市民在温州市房屋登记中心门口排队等待登记二手房交易过户。

　　■3月5日，一位农民在温州鹿城广场后的一片未开发的空地上开垦。该楼盘是温州市区的精品楼盘。2009年国家楼市"双限"之前，市场均价每平方米7.5万至8万元，一度受到追捧，随后一路狂跌，跌至现在的成交价为4.5万元，差不多打了对折。

　　■3月24日，工人在温州市中心一处正在拆迁的地块上清理。目前，温州土地平均楼面地价处于近5年来最低值。

　　3年前领涨全国，目前部分豪宅房价“腰斩”

　　据新华社电 以“炒房团”著称的浙江温州，其楼市被认为是为全国楼市重要的风向标。不过随着炒房客撤离，楼市开始“高台跳水”。据国家统计局公布的数据，今年1月份、2月份，在70个大中城市中温州新建商品住宅分别同比下跌10.8%、8%，继续领跌全国。部分豪宅的房价与几年前年相比几近被“腰斩”。

　　据温州市物价局监测预警分局最近公布的监测数据显示，2012年，温州市新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降，其中均价下跌24%。同时，土地平均楼面地价处于近5年来最低值。温州部分豪宅的房价与2010年相比几近“腰斩”。

　　国家统计局公布的数据显示，2013年1月份，70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位；2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，持续领跌全国。2012年，温州是全国几大城市中房价降幅最大的城市，2013年温州楼市下跌的趋势仍在延续。

　　前几年，温州房价上涨幅度非常明显，在国家多次出台楼市宏观调控政策的影响下，温州“炒房客”陆续从房产投资领域退出，当初的高位房价已难以承接。

　　3年前，温州房价一度快速上涨、领涨全国，最高峰时甚至高出一线城市的平均房价。一些精品楼盘一路受追捧，均价都达到了每平方米8万元。

　　如今，领跌全国的温州楼市，迫使一些热衷住宅投资、投机的温州“炒房客”陆续“逃离”。温州房价连续“高台跳水”。狂跌后的楼价犹如被“腰斩”，如均价每平方米8万元的精品楼盘，现在几乎跌至4.5万元。

　　房产税在沉寂一段时间后，又再次有高层发声。

　　3月23日上午，在出席“中国发展高层论坛2013”年会时，国土资源部副部长胡存智表示，现在应将已经成功的限价、限购政策及时总结，转化为用经济手段来进行。同时对第二套以上，比如说从第三套房产开始征收不动产的调节税。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，房产税不管税收设计如何，一定要有前提必须是针对存量房。

　　减少流通税费 增加保有负担

　　在3月1日公布的新国五条细则中，围绕房产税的表述并不多，“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”

　　此前，公众对房地产调控的关注更多转向了二手房交易环节税收和二套房信贷政策上。而国土部副部长胡存智在高级别宏观经济论坛上的此番说法，再次引起了大家对房产税的关注。

　　胡存智表示，在保证或者是能够提供充足供应量的前提下，要适时把成功的行政手段转为经济手段，因为行政手段虽然快，虽然有用，但是副作用也大，执行起来是有困难的。

　　阳光100副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者，房产税的开征是必须的，只是土地制度和地方的财税制度有待完善。

　　尽管业界和官方都明确了房产税应该逐渐推广的观点，但是方案设定和征收难度是面临的主要困难。

　　胡存智的想法有一定新意。他认为，调整房地产税收，把投资、投机性需求引导到两套房之内，使第三套房以上的房子失去过多的投资价值，这样的话就使得现在的供不应求局面能够得到扭转。大批的存量房，或者说多余的房子能够作为供应源，逐步地供应到市场中来，这样的市场是可持续发展、长期稳定的市场。

　　从胡存智透露的信息来看，这并不只是他个人的观点。胡存智说：“在税收的环节上，国土部门也一直在研究，我们一直建议减少流通的税费，增加保有环节的税费，是两套（房子）以上的保有环节税费要增加。”

　　胡存智表示，在这个基础上就可以把有关的资金，用于首次置业或者是租赁房屋的人员，这样使得房地产市场能够健康而有效地发展，不用过多的采用行政手段来处理。

　　信息未全联网 开征难度很大

　　无论对存量房征税，还是只对增量房征税，全国住房信息联网是最大前提之一。自去年全国40个城市住房信息联网完成后，住建部副部长齐骥告诉 《每日经济新闻》记者，今年还会有城市加入。

　　cric研究中心分析师沈晓玲表示，政府已经具备了建设信息系统的技术条件，但是各个部门之间合作沟通环节面临难度。住建部部长姜伟新也不讳言地指出，住房信息联网系统有相当大的难度，但仍需要继续努力将它建立起来。据《每日经济新闻》记者了解，年初时房产税试点工作一度面临停滞，恐怕在今年上半年很难有城市被新纳入试点。

　　此外，中指院副院长黄瑜还曾表示，市场中买方仍处于劣势，房产税会转化为交易环节的房价或其他税费，不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。

　　目前上海和重庆已经进行的试点也可以提供一些参考，上海市规定本地户籍新购且属于家庭第二套以上住房以及外地户籍新购住房，按交易价格的70%征税（以后按评估价），税率为0.4%~0.6%，免税面积为人均60平方米。

　　重庆的征收对象则是个人拥有的独栋别墅、新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房。确定税率为0.5%~1.2%，免税面积为100~180平方米。

　　“从上海和重庆房产税试点征收情况看，房产税征收并没有对两地的房地产市场产生过大的影响。”中国房地产学会副会长顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，从实施情况看，上海市的房产税征收标的是增量房产，对交易环节征税在实施及操作层面上更容易一些；重庆市则对存量房和增量房统一征收。

　　他说，对于存量房的征税，可以从根本上改变我国土地财政的现状；对增量房即交易环节征税，则致力于对投资性炒楼行为的抑制。房产税开征试点扩大的话，可能还会先采用上海的办法。但即使进一步扩大试点，现有情况下也不太可能在税基以及征税力度上做太大的调整。

　　发改委副主任朱之鑫在中国发展高层论坛上答问时说，很多人说把房地产作为支柱性行业，我查了一下文件，没有这句话，我们提出是把建筑业作为支柱性产业。他认为最重要的是保障好生存性需求，保障好低收入者的住房需求。房地产有无泡沫现象，很难用一句话回答。

　　另据《北京青年报》报道，由国务院发展研究中心主办、中国发展研究基金会承办的“中国发展高层论坛2013”年会于上周末在北京钓鱼台国宾馆举行，来自海内外的多名经济学家共话中国经济，纵论中国发展。

　　中国铁路运营整体效率比较高

　　“我们经过改革，效率会更高，这点我坚信不疑。”国家发展和改革委副主任朱之鑫表示，铁道部经过改革后效率将会更高。他说，铁道部改革是一个重大决策，成效如何，还要看以后能不能满足国民经济需求，满足人们更好更舒适出行的愿望，满足企业应得的回报。

　　朱之鑫认为，铁路一部分还是公益性，也要考虑到公益性承担的责任。“在某些方面，铁路总公司也会有它应该得到的补偿。”他说，相信随着铁路总公司的建立，在企业改革方面还会不断加强公司改革，适应中国经济发展需要。他介绍说，中国铁路运营里程9.6万公里，大体相当于全球八分之一，但效率是世界上整个运营的四分之一。“我一直认为总体上的效率还是比较高的。经过改革，我相信它的效率会更高，对于这点，我是坚信不疑的。”

　　建议从第三套房子开始收税

　　朱之鑫在会上表示，“房地产应该说是国家重要领域，很多人都说把房地产作为支柱性行业，我查了一下文件，没有这句话，我们提出来是把建筑业作为支柱性产业。”他表示，划清政府和市场的区别，对于房地产的健康发展是非常有利的，“房地产牵涉到多方面的问题，首先要保障好生存性需求，最大程度保证低收入者利益，其他部分让市场来做，政府则提供政策上的支持。”

　　而此前有媒体报道称，2003年国务院18号文件首次明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”此外，2008年11月10日上午在北京召开省区市和国务院部门主要负责同志会议，时任国务院总理温家宝发表重要讲话时指出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。

　　国土资源部副部长胡存智在昨天的年会上说，土地的供应对满足城镇化和住宅市场的需求是足够的，投资性需求旺盛推升了房价。他建议，应从第三套房子开始收税，把投资、投机性的需求抑制在合理的水平上。胡存智表示，按每年城市化率进城的人口量来说，每年的土地供应量是供过于求的。“房屋价格提升，主要的原因是投资性的需求旺盛和少数的开发商会囤地，导致供不应求。”

　　财税政策应帮穷人不帮懒人

　　财政部部长楼继伟认为，政府不能碰到民生问题都要去做，真正做到该管的管住，不该管的不去干预，真正让市场起作用，要“守住底线、突出重点”，“财政能不能可持续，承诺过多而收入不够，我们会走向‘中等收入陷阱’的不归之路。另外很多民生政策、制度是不完善的，我们应该帮助穷人，而不应该帮助懒人。”

　　楼继伟表示，实现包容性增长应该争取使每个人都能根据自身的条件获得发展的机会，通过自身的努力得到发展，享受发展的成果，国家适当地提取财政收入，实施适当的再分配政策，主要是创造公平的发展机会，让市场发挥资源配置的基础作用。“通过这种办法人民的幸福感才会强，经济增长率才会可持续提高。”