新政施压楼市有望先扬后抑

　　二套房首付、利率提高，二手房转让按所得20%征税，史上最严的调控政策在楼市升温的背景下再次加码，细则未出楼市已有明显压力。

　　新政的实施对一手房市场有何影响？面对新的竞争形势，房企有着怎样的应对措施？

　　22日下午，由本报主办、众多济南品牌房企参与的齐鲁品牌地产联盟高峰论坛在济南举行。开发企业坦言，对于政策频出已习以为常，受政策影响，2013年济南楼市将先扬后抑，但在刚需购房支撑下，楼市继续保持一种平稳态势，而城镇化和人口老龄化将为房地产持续发展提供新的机遇。

　　谈调控新政　重点关注国五条对客户心理影响

　　参加峰会的开发企业负责人普遍认为，对国五条的出台已经“习以为常”，2013年市场有可能走出先扬后抑的态势。华润置地济南公司总经理孙贵春称，“我们认为国五条不是新政，是2008年调控开始以来政策的一个延续，我们重点关注的是政策执行区域，还有对客户的心理影响。”

　　中国重汽（000951）房地产开发集团董事长闫颖则称，“调控是一种常态，可能市场发展就是要伴随这样的情况”，“现在想干一把就走的情况是很难了，而且市场也不支持”。

　　基于政策抑制投资、投机购房已成常态，孙贵春认为，房地产的暴利时代已经过去，购房者买房将会更谨慎，对于开发企业来说，“做产品、做服务、做配套是责任也是趋势”。

　　谈大开发商进驻　本土企业要学会“与狼共舞”

　　齐鲁置业有限公司董事长、品牌联盟主席马莹称，新国五条出台，眼下能够看到的市场最大反应是各地引发了恐慌交易，二手房交易和新楼盘交替火爆，这实实在在证明了房地产需求与改善性需求极其旺盛。马莹称，本土中小房产企业生存的空间也越来越小，但大开发商到来后济南房地产市场越来越成熟，消费者的心态也越来越成熟，本土企业也因此受益。马莹认为，本土开发企业应该调整好心态，学会“与狼共舞”。

　　谈贷款结构　济南刚需为主，建议维持现利率

　　参与峰会的银行界人士则认为，从实际贷款结构来看，济南首套房房贷占绝大多数，这表明济南房地产市场上，刚需仍然占据绝对的主导地位，国五条对济南市场整体影响不大。

　　银行界人士表示，日前，央行对商业银行关于调整利率进行了相关调查。他们认为，济南房地产市场是一个刚需为主的市场，市场比较健康，因此“建议维持现有利率政策”。

　　此外，部分银行也表示，为支持普通自住住房需求，首套房九折优惠利率政策还在执行。

　　山东师范大学房地产研究中心主任程道平:

　　不做地王　不捂盘不涨价

　　抑制投机需求的政策导向将长期实行，限购、限贷等政策短时间内不会放松，中远期税收政策会有更大发力。

　　建议开发企业理性经营，不做地王，不捂盘，不涨价，以多销为主。在多元化经营方面，开发企业除了住宅地产之外，适度介入商业地产、旅游地产、产业地产、养老地产。

　　山东省房地产发展研究中心副主任孙大海:

　　看好济南楼市　均价不可能破8000

　　济南人均可支配收入水平比较高，但房地产投资额规模处在一个较低水平，在房地产行业发展过程中还要补课。

　　对济南楼市未来走势非常看好。济南大都市圈、中心城区的变化，未来人口的增长、消费能力的增长，房地产行业前景的空间非常好，而且价格也很稳定，（统计数据显示）均价不可能突破8000，今年7500，比去年还降了一点。今年济南楼市销售金额能增加50亿到80亿元。去年济南楼市总成交额是406亿元，今年要往500亿元冲击。

　　到去年底，济南已有10家一线企业进驻，从统计数据看，济南房地产成交向一线企业集中的趋势十分明显。这10个项目的总金额是156亿，占了全济南市场份额的32.8%，也就是说10个项目成交了济南1/3的量，这在别的城市都是不可能发生的。