中等房企生存样本：鸿坤地产：在蓝海中“厮杀”

　　一家只有十岁多、规模还不够大的企业，如何在已经是“红海”的房地产市场立足，在一轮又一轮的调控中生存？3月21日，鸿坤地产副总经理朱灿在接受本报记者采访时回答说，最重要的是资产的组合，好企业的共同特征是管理更完善、更规范，风险更分散。

　　遍地都是黄金

　　鸿坤最新获取的一个项目位于北京大兴的产业园，这是鸿坤初涉产业地产。

　　据了解，鸿坤的产业园区投资，不包括住宅开发，而是持有相关物业，在更长的时间内通过物业增值、租金以及对园区企业的投资和服务来获取收益。公司探索在产业综合体内开辟一个专区与创投相结合，尝试包括以租金换股权等多种方式来引进企业入驻。

　　不为多数人所知的是，鸿坤还涉足了创投行业。鸿坤集团控股的北京亿润创业投资有限公司，于2007年9月发起北方地区第一只合伙基金，5年发起基金5只，投资涵盖pro-ipo、艺术品投资、银行投资等多个板块，如圣农发展（002299）、歌尔声学（002241）、蓝色光标（300058）、恒泰艾普（300157）、威科姆、瀚信通信、三夫户外等。投资的20多家企业中，有4家已成功上市，一家正在过会。

　　鸿坤集团介入创投的时间并不算长，是少见的同时从事实业和创投的公司，在地产行业中更是例外。这样的“例外”，也体现在鸿坤的投资策略中。

　　朱灿始终相信，当下的中国，遍地都是黄金。这也是这家公司的创始人鸿坤董事长赵彬反复强调的一个观点。在中国的城市化率仅有50%左右的前提下，地产仍旧是可以坚守的方向。竞争虽然越来越激烈，土地越来越昂贵，门槛越来越高，许多中小型开发商再也买不起一块地，而被迫退出历史舞台。

　　鸿坤管理层注意到，在行业里规模最大的万科（000002.sz）也只在60个城市有布局，而全国有660个城市。万科的市场份额不足3%。行业还没有产生垄断和寡头，中小企业仍有巨大的机会。

　　追求有质量的增长

　　过去10年，房地产市场虽然强劲增长，但也曾如过山车般波动，如何应对这种波动？朱灿认为，除了严格的财务管理之外，资产组合最重要，公司持有的大量底商和车位等都是很好的资产，随时可以变现。

　　每一家房地产公司都强调控制财务安排，努力融资。但比融资更重要的是优化资产组合，包括产品线的安排。鸿坤推出的花语墅与林语墅都位于城市核心地段，鸿坤的想法是将其打造为，既具投资价值，也成为高端客户的第一居所。随着限购对投资需求的挤压，兼具投资和居住两种功能的房产更为高端客户所青睐，成为一种“高端刚需”。而理想城因属刚需产品，不受限购影响。这是通过产品组合来回避调控风险。

　　鸿坤最早是从北京起家的公司，从区域布局上来看，鸿坤还进入了河北香河、承德、涿州，天津和三亚等城市。异地扩张时，简单的复制未必带来成功，重要的是在合适的地块上打造合适的产品，将其价值最大化。“做房地产开发最重要的是做土地分析和客户分析，建立土地和产品之间的逻辑关系，建立产品和客户之间的逻辑关系。”朱灿说。

　　随着轨道交通的丰富、各个商圈的成熟以及产业园区等资源的多元化发展，城市核心也呈现出多元化的特点，哪里聚集了交通、商业、住宅、休闲等优质城市资源，哪里就是城市核心。鸿坤正在尝试将旗下的产品标准化、体系化。例如，以语墅系为代表的城市中心高端豪宅产品系列、以理想城为代表的城市中高端大盘产品系列、以罗纳河谷为代表的郊区低密度休闲产品系列、以理想海岸为代表的主题休闲度假产品系列等。

　　2013年，鸿坤有 11个项目入市，包括40多万平方米的商业地产及52万平方米的产业园。鸿坤计划3年销售收入达到100亿，5年实现ipo。不过朱灿强调说，鸿坤追求的是有质量的增长，而不是数据的繁荣。公司股东最希望的是，每个人都成为动车的车轮，共同推动机车快速前行，也分享应有的收获。