保利地产：追逐2000亿

　　2012年销售过千亿之后，保利地产（600048）接下来将如何布局？保利地产董事长宋广菊3月26日表示，最保守估计，2020年保利销售达到2000亿不是太大问题。

　　3月26日，保利地产发布的2012年年报显示，保利地产去年销售额为1017亿元，同比增长39%。公司总资产突破2500亿元，提前3年完成“十二五”目标。“从资产规模来讲，公司已提前完成‘再造一个保利地产’的目标，”保利地产总经理朱铭新说。

　　2012年，保利占全国市场份额达1.58%，较2011年增长0.34个百分点。其中珠三角实现销售288亿元，长三角地区突破140亿，北京公司达126亿，成渝地区也达到120亿。宋广菊称，今后会形成以珠三角、长三角、环渤海三个300亿级，和成渝区域、武汉区域两个200亿级的销售贡献区。

　　在产品方面，保利比万科更为贴近自住需求。2012年全年新推住宅产品中，自住需求的购房者比例达到85%，首次置业比例达82%，而万科这一数字为33%。

　　多家房企包括万科在内都出现了净利润率的下滑，保利亦是。2012年保利的净利率同比下降1.64个百分点至12.24%。“利润率回归合理水平是行业大势所趋，未来保利会更多的向规模、向管理要效益。” 宋广菊说。

　　保利地产内部人士感叹，随着地价、人工等成本的不断提高，住宅的利润率只会越来越低，对于保利来说，就要寻求更多元化的发展来弥补住宅利润流失的空间。

　　一方面，保利通过降低成本来保持利润率增长，通过提高合作比例降低费用支出。2012年，保利地产拓展的40个项目中，24个为合作项目，无论是权益拿地支出总额还是销售占比，均为近三年的最低值。今年保利将创新拿地模式，比如概念地产、旧城改造、联合竞买、合作开发等方式。

　　另一方面，保利的双轮驱动之“副轮”，为其带来了多样化的利润来源。数据显示，保利的会展、商业、旅游产品为其带来丰厚利润，2012年商业地产销售达140亿元，广东阳江保利银滩累计销售额接近20亿元，成都保利石象湖年内开盘销售近6亿元。值得一提的是，保利世界贸易中心运营收益接近3亿元，这是许多一线城市五星级酒店两年收益的总和。

　　保利地产财务总监张曦介绍，公司坚持一定的税前成本利润率（15%），既要争取资源，又要保证利润率，保利地产会积极拓宽融资渠道，寻求在投资基金、境外融资、reits等形式上的突破。

　　保利认为，2013年上半年是重要的销售窗口期，因此早已备足货量抢市场。今年计划用于买地的资金在280亿-290亿；新开工约1600万平方米（同比增长13.48%），竣工约1000万平方米（同比增长6.04%）。

　　关于目前的房地产调控，宋广菊指出，现行政策只是延续了过去两年的做法，强调限购、限贷、限价等基本政策的严格执行，“调控已经成为常态，只有常态的调控才会促使房地产行业更健康、合理的发展，使房价趋于平稳。”宋广菊个人认为，在满足基本居住所需及一些合理的财产性收入之后，应对多套房征收高额房产税。

　　宋广菊透露，保利拟拓展海外业务，目前已经考察非洲的坦桑尼亚、南非等地，预计海外业务第一站很可能会是非洲。