楼市融资将进入成本上行期

　　日前出台的北京“国五条”细则提及要进一步提高二套房贷首付款比例，这符合此前市场的预期，而联系到房地产调控大方向及未来物价走势，无论是对开发商还是消费者来说，其房地产融资都将进入一个成本上升周期。

　　二套房贷首付比例的提升，是楼市调控中差别化房贷政策的体现。尽管此为北京市“国五条”细则，但由于3月初的“国五条”细则中提到要在房价上涨过快的城市提高二套房首付比例及贷款利率，因此不排除其他城市在二套房房贷条件收紧方面也将陆续跟进，贷款利率上浮的可能性也越来越大。未来是否如市场预期普遍执行“七成首付、1．3倍贷款利率”的二套房贷政策组合仍有待观察，但消费者二套房贷的融资成本上升已是事实。

　　房地产开发贷款方面，随着银监会理财新规定的颁布，市场预期房地产开发贷的融资成本将明显增加。去年以来，我国大量房地产企业通过理财市场、信托市场变相地实现了从银行融资的目的，在数万亿元理财、信托存量资金中，相当一部分进入了房地产领域。不过这样的融资便利行将结束，日前银监会出台的理财新规定提出将加大对影子银行的监管，这无疑在一定程度上扎紧了房企融资的“口袋”，加剧了房地产融资市场的供需紧张程度，房地产企业的融资成本必将提升。

　　目前市场普遍预期我国物价走势将进入到新一轮上行周期，可能会在下半年上行至3%以上。由于我国一年期存款利率为3%，因而物价指数“破3”意味着居民实际存款利率或将由正转负，下半年加息被市场预期为大概率事件。届时存贷款利率的提升，对于贷款购房的消费者而言，则意味着每月还款金额的增加。

　　结合以上情况来看，当前我国房地产市场正进入到融资成本上升的周期，事实上我国楼市融资成本曾在2008年走出过一条上行曲线，但在国际金融危机的冲击下，基于保增长的压力，调控部门放宽了楼市融资门槛，加速了房地产的金融杠杆化过程，助推了楼市泡沫的发生。

　　目前随着开发贷成本的上升，开发商资金链可能再度紧张，推盘速度或将减缓；而消费者房贷成本的上升，也将制约弥散在市场中的买房冲动。整体而言，楼市融资成本的上升，开启了房地产金融的去杠杆化过程，有助于给当前火热的房地产市场降温。