楼市两年内有望进入平稳增长格局

　　万众瞩目的北京、上海两地的国五条调控细则终于在住建部规定的时间期限将要到来之际公布了。这些政策的严厉程度虽然比之前有所升级，但力度仍较为温和，基本符合市场预期。而由于北京、上海两地楼市调控是全国的风向标，这也意味着以国五条为代表的各地调控细则不会对当前楼市造成较大的冲击，楼市平稳增长的格局有望在未来逐渐形成。

　　调控细则仍较温柔

　　今年3月2日，由于国五条某些内容过于严厉，且又缺乏细则，一度引发了市场的恐慌，人们也就十分焦急地等待各地能尽快出台国五条中的实施细则，但是3月都快过了大半了，各地的调控细则仍没有掀起盖头，而直到前几天，广东省调控细则出台才打破了市场的沉寂，但是令人失望的是，广东的调控细则并没有给人们提供多少对于国五条相关内容的诠释，这也使得人们更为期待作为全国房地产市场风向标的北京和上海两地调控细则的出台。而从这次北京、上海的调控细则来看，则可以让人们焦虑的心情有所舒缓，因为它虽然较大程度上细化了国五条的诸多调控内容，政策力度也比过去严，但是从抑制购房需求的多个角度来看，并没有超出国五条所规定的内容。

　　第一，针对国五条提出的为抑制投机投资性购房，应进一步完善现行住房限购措施，北京这次规定本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。这明显堵住了过去限购执行过程中的漏洞：即一些人通过假离婚获得单身资格而多购房。

　　第二，国五条提出房价上涨较快的城市进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，北京也按此要求做了回应，但是仅要求当地银行进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，并没有要求提高贷款利率。上海方面，这方面的政策执行更为温柔，仅要求金融管理部门加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，这意味着除非上海地区的房价继续快速上涨，否则该政策不会执行。

　　第三，国五条中提出出售自有住房应征收20%的个人所得税曾引发市场的恐慌，大家都担心如此严厉的政策会较大程度上增加购房成本，但是从两地的细则内容来看，政策仍有较大的缓和余地，如北京的细则从以下两方面对如何实施该政策做了说明：国五条没有对不能核实房屋原值的个人转让住房的所得税进行规定，而北京则进一步强调不能核实房屋原值的应依法按照核定征收方式计征个人所得税，这意味着现行以房屋合同成交价全额的1%征收个人所得税依然适用；国五条没有谈到之前个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活住房是否交税，而北京则对此给出了明确的补充，即继续免征个人所得税，这无疑也保持了政策连续性，说明政策并不想打击刚性需求。

　　楼市不会硬着陆

　　可以预计，北京、上海的楼市调控细则出来之后，前期因调控政策不明引发的市场躁动也将平息，住房市场也因各地调控政策的趋严将逐渐降温。我们认为，由于以下原因，这次调控并不会导致房地产市场较长时期转冷。

　　第一，今年是各地城镇化加快发展的一年，各地出台的城镇化规划都宣称城镇化要提速，这就决定了城镇化过程中的住房需求仍会比较旺盛，而另一方面，从过去的实践来看，由于房地产调控的延续一定程度上打击了开发商拿地的热情，导致全国过去三年的住房土地供应计划均未完成，因此，在目前土地制度没有较大变化情况下，今年政府宣称将加大土地及住房供给的计划仍难以完成，住房的供需矛盾也就难以根本缓解。

　　第二，虽然政策在抑制需求方面有所强化，但是具体执行过程中仍会有弹性。如国五条提出的出售自有住房个人所得税20%的征收规定，实践上并不是新规，只是由于各地为活跃当地土地及房地产市场以刺激经济的需要，都倾向于选择性执行更松的政策，即按照房屋合同金额1%征收，而这次北京的规定虽然严格了20%所得税的适用条件，但同样也为该政策留下了选择性条款。我们也由此可以预期，全国更多的地方也会效仿北京，名义上支持中央的规定，但是实践中仍会允许诸多规避该税收征收的种种做法，如通过多种方式做高房屋原值等。

　　楼市平稳运作机制将形成

　　当然，这也并不意味着房地产市场在经历了一段时间的政策消化后，又会重新明显升温，毕竟当前不利于房地产热度持续的经济及社会条件都正在逼近。

　　从当前央行加大资金正回购力度，针对部分银行提高差别存款准备金率以抑制银行信贷过快增长的动作来看，目前的货币政策已经开始有逐渐收紧的倾向，而监管层为抑制不规范的理财业务操作，也开始着手治理影子银行，这都会对流动性敏感的房地产市场造成潜在的影响。

　　而更重要的是，当前有利于房地产市场平稳运行的长效机制已逐渐开始建立。

　　第一，各地都开始探索差别化、多层次的住房供应体系，如北京指出今后一方面要增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面正在开发建设适合自住、改善需求的商品房项目，在政府提供相应优惠政策的基础上，降低房价，提前锁定商品房上市销售价格。这意味着政府为了降低房价，满足刚性需求购房者的需要，愿意适当向开发商让利以引导开发商供应更多的较低价格商品房，当然，购房者获得此类商品房后的权益也将受到限制，即它们的上市年限和收益都将受到政府的限制，这无疑将住房的刚性需求与投资需求进行了隔离，也有利于强化了住房的居住属性。

　　而上海方面，一方面提出要全面推进旧区改造工作，具体措施包括重点推进中心城区成片二级旧里改造，出台城中村改造政策和措施等，另一方面还鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定，建设公共（单位）租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应，这都有利于盘活存量土地资源，提高土地利用效率，挖掘住房供应潜力。

　　我们预计，在未来政策层面逐渐放开土地管制，如允许更多的农村集体土地入市情况下，还有更多的地区因地制宜探索符合当地特点的住房供给体系。

　　第二，全国住房信息今年6月底前要完成500个城市的联网，而明年6月底前我国要出台不动产登记条例，这些都为房产税的扩大及全面征收提供了条件，也意味着房产税在全国的实施渐行渐近了。

　　因此，房地产市场有望未来一、两年内进入平稳增长的格局，而这也将为我国平稳推进城镇化发展创造较好的条件。