“预售红线”加剧供应萎缩 北京新房再陷恶性涨价怪圈

　　“新国五条”细则地方版的呼之欲出，不仅让二手房市场火爆一时，也在改变着新房市场的供需关系和购房者情绪，致使北京新房市场不少楼盘坐地涨价，“日光盘”频出。

　　“许多楼盘在提价后，触及了预售证审批的红线，遭遇了领证难。”北京美联市场研究部高级经理张磊说。

　　一面是新房市场需求旺盛，另一面是供应不足，北京楼市似乎再次出现了“涨价-预售控制-供应减少-涨价”的循环怪圈。

　　根据链家地产统计，截至3月27日，北京市商品住宅库存跌破6.6万套，比去年年底减少超过1.6万套。

　　坐地涨价 再现“日光”

　　“去年11月对外排号的时候还每平方米15000元/平方米，没想到开盘以后就变18000元/平方米，就这样还抢疯了一样。”已经关注通州金地格林格林项目几个月的王小姐告诉记者，金地格林格林项目最初定在2012年12月中下旬开盘，11月17日首次对外开始排号，当时预计均价为15000元/平方米，没想到直到今年3月24日格林格林才正式取得预售证开盘，而一开盘均价就达到了18000元/平方米，比原定价格每平方米上涨了3000元。

　　在”新国五条”细则悬而未落的空窗期，让王小姐更难以接受的是，这个每平方米坐地涨价3000元的项目，仍然是一房难求。

　　记者了解到，位于通州的金地格林格林项目，3月24日拿到预售证随即开盘，预售证信息显示，该预售证共批准销售484套房源，开盘却吸引4130人参与排号，平均下来几乎是10人抢一套房。当天前去看房的王小姐告诉记者，开盘当天不到9点，就已有上千名购房者到现场等候开盘，场面和高峰期的地铁站有一拼，到了当天中午现场销售人员又告诉她，3小时内400余套房已经全部完成预购认筹，重演了一把排队抢房的“日光”剧情。

　　王小姐的经历显然并非个案，事实上，自”新国五条”细则出台后，由于预期二手房交易征收20%个税的政策会将购房市场需求转移到一手房市场，不少开发商纷纷押宝政策利好，新房涨价预期渐浓。与此同时，许多购房者迫于房价上涨压力，纷纷恐慌入市，进而导致很多开发商由于看好未来房价走势并不急于推盘，不少楼盘更是坐地涨价。

　　位于北五环的天润福熙大道项目去年的销售均价是3万多元每平方米，而今年3月开盘的拟售价则超过了5万元每平方米，上涨幅度高达50%；而东五环外的北京新天地项目3月开盘均价为3万多元/平方米，相比去年开盘时每平方米也涨了近7000元；而房山区的“刚需盘”金域堤香在2012年9月开盘价格为16800元/平方米，但目前的售价则已突破2万元/平方米。

　　“在政策即将落地的现阶段，购房者对房价不再抱有下跌预期，在这种预期的影响下，‘刚需’只能被迫出手买房。”张磊分析，在政策迟迟没有落地的背景下，开发商的推盘计划也是一拖再拖。对于许多购房人来说，楼市供应紧张的影响不仅是库存数量的大幅缩减，更多的是中低价位的刚需楼盘的坐地涨价和一房难求。

　　“预售红线”加剧供应萎缩

　　来自北京市住建委网站的数据显示，截至3月27日，商品住宅（包含保障房）成交量为17227套，环比2月同期增长约237.7%，比去年同期增长158.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为8827套，预计3月份成交将在万套左右，环比2月同期增长124.8%。

　　而在供应方面，据链家地产市场研究部统计，截至目前3月新增商品住宅期房项目超过10个，总供应量3180套，相比今年1、2月份春节期间的新盘淡季供应环比有所回升，但相比去年同期下降25.3%。截至2013年第一季度，新增商品住宅期房项目24个，总供应5828套，比去年同期下降18.3%。虽然随着新房市场热度渐升，新盘供应有所回升，但并未解决市场的供需矛盾，库存量已跌破6.6万套，截至3月27日，北京商品住宅库存为65453套，自今年以来持续下降趋势，目前已比去年底共减少超过1.6万套。

　　究其原因，一些楼盘在提价后，触及了预售证审批的红线，遭遇了领证难。

　　张磊告诉记者，3月新房市场的供应量确实是少之又少，新盘减少和成交集中共同造成了供应紧张的形势，加剧了市场上的恐慌情绪。供应端的突然哑火除了开发商观望政策不轻易开盘外，许多项目明显提价，触及了预售证审批红线，也被勒令叫停。

　　根据”新国五条”目前已经公布的相关规定，如果新盘定价过高并不接受政府指导的，很大可能性将不予受理预售证。而目前开发商摸准市场行情，在新盘定价上普遍提价，导致触及红线而未能上市。这些因素共同导致了目前楼市供应的大幅萎缩。

　　而根据亚豪机构统计数据显示，基于市场整体价格的攀升，部分久未开盘的项目也纷纷开始重整入市，3月项目入市数量相比前两个月出现明显增长。但3月供应情况当中还出现另外一个特征，14个入市项目均为老项目后期，难觅纯新盘踪影。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，2011年至2012年底住宅用地供应稀缺的后遗症逐渐开始显现。自3月份以来，北京市住宅供应开始逐渐恢复正常，但是均处于缓步增长的态势。

　　“供应增长节奏放缓一方面是由于土地供应不足带来的房企储备的空虚，另一方面则是由于‘新国五条’出台后，地方政府的政策细则迟迟未能落地，部分项目尚在等待新政落地以制定相应的销售策略，预计今年的市场供应低温回暖至少会延续整个二季度。”郭毅说。