北京地税下周或完成二手房交易“20%个税”细则

　　专家称目前房屋登记系统可查2006年后交易的房屋原值，应将装修成本等计入原值

　　新京报讯 北京国五条细则中规定，3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管，房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20％计征个人所得税，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。转让5年以上个人自用唯一住房的免征个税。

　　昨日，北京市地方税务局内部人士表示，正在研究如何具体落地执行，下周基本就能完成相关落地实施细则的制定。

　　细则明确房屋原值核实方式

　　此前按规定，对于普通住宅，房屋交易个税即可按差额20％核实征收，也可按合同金额1％核定征收，二者选其一，而实际交易中基本按照合同全额的1％核定征收个税。

　　北京国五条细则规定，通过税收征管，房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20％计征个人所得税。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。转让5年以上个人自用唯一住房的免征个税。

　　2006年后交易房屋可查原值

　　哪些房屋可以查到原值？哪些查不到？

　　北京市房地产中介行业协会会长李文杰表示，“大体上说，税收征管系统我不太清楚，房屋登记系统这块儿，北京是从2006年实行网签制度的，因此在2006年后购买的房屋，大都是可以查到原值的。而那些购买时间比较久了、原来买的价格比较低的房子，应该不会受到影响，很可能还是按照总房款1％来计税。”

　　对于新政下二手房交易个税如何具体缴纳？李文杰认为，首先会是卖房人先进行申报，如果没有申报房屋的原值，就会在系统中进行核实；如果核实到房屋原值，就按20％的新政来征税，如果系统中无法核实，则按总房款1％来计税。

　　也有专家认为，装修成本、贷款利息也应该计算在房屋原成本里面，这些方面如何评估、计算，需要相关部门进一步细化执行。

　　昨晚，北京国五条细则公布后，针对其中的房价控制目标、单身限购、征收20％个税、二套房贷首付利率、提高商品房预售门槛等焦点问题，新京报记者采访了北京市房协秘书长陈志、北京市房地产中介行业协会会长李文杰、清华大学房地产研究所所长刘洪玉。

　　关键词：控制目标

　　支持中等家庭住房

　　政策原文：2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　专家解读：北京市房协秘书长陈志说，“进一步降低自住型、改善型住房价格”，“促进住房回归居住属性”，符合北京人口资源环境的现实要求，使有限的住房资源得到最合理有效的配置，以最大限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消费需求。

　　此次北京提出的“将自住型和改善型商品住房纳入限价房序列管理”，主要是通过逐步增加此前试点的“限地价、竞房价”或“限房价、竞地价”土地出让方式。在商品住房的供地阶段就明确将来销售房价，可以有效地达到控制这类住房价格的效果。这类住房恰恰针对的就是中等收入阶层，也是目前社会最大的群体，此前北京对于中等收入家庭住房问题的支持还不是特别清晰，而此次进行了明确，是政策的一大亮点。

　　而至于这类住房与之前北京限价房的关系、两种房源如何对接、覆盖家庭的准入范围如何确定等，陈志认为，这有待于进一步细化的实施细则。

　　关键词：单身限购

　　抑制假离婚多购房

　　政策原文：自3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　专家解读：北京市房协秘书长陈志认为，限制范围应是年满18岁的单身个人和离婚人士。年满18周岁是可以脱离原有的家庭单独生活，可以购买住房，但单身一个人一般一套房子就足以自住了，在目前供求紧张的状态下，如果一个人买多了，是有投资投机的嫌疑。从调控的整体来看，这条规定的主要目的还是抑制投资投机的需求，让房屋回归自住和居住功能。

　　北京市房地产中介行业协会会长李文杰说，这条政策是对需求的抑制，去年下半年起，北京楼市出现了回暖，主要是刚性需求和改善型需求的推动，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用离婚的手段来买房，两人离婚之后，最多的可以一共买4套房，新政策对这样的行为将有效抑制。”

　　不过李文杰表示，这部分假改善的需求其实并不大。因此对于实际改善型需求不会有明显的误伤。

　　关键词：20％个税

　　明确节点如何认定

　　政策原文：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20％计征个人所得税。

　　专家解读：北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，北京细则在两个方面对个税问题进行了明确，稳定了市场预期。

　　首先，关于时间节点，新政明确，以网签时间为准，这与之前市场传闻的以缴税时间为节点不同。因为网签是商品房买卖和过户中，在购房资格核验后的首个环节，明确以网签时间为节点，就消除了一些正在办理房屋买卖家庭的顾虑。

　　其次，目前人们对于二手房个税新政，最关注的就是对于原值如何认定，此次北京明确，将通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，严格按照转让住房所得的20％征个税；对于不能核实房屋原值的，则是按照总房款的1％来征个税。“原来人们可能认为，会严格按照20％来征收。但实际上，二手房原值的认定是比较难的，北京此次较好处理了这个问题。”李文杰说。

　　关键词：二套房贷

　　首付可能提至7成

　　政策原文：中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　专家解读：北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，此次北京的细则中，只是要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，但没有明确上浮的比例。

　　“目前二套房贷的政策是首付比例6成，贷款利率上浮15％。这次提出进一步提高的话，很可能是首付比例提高到7成，贷款利率上浮20％。这符合市场预期，比较务实。”李文杰说。

　　李文杰表示，对于二套房贷政策，北京此次出台细则中的规定，与之前大家的预期相比，并没有更加严厉。

　　关键词：预售门槛

　　普通住房不先提高

　　政策原文：根据国务院文件要求，严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛。

　　专家解读：清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，目前北京取得预售的条件是项目投资完成25％以上，手续齐全就可以，这样的预售门槛偏低。

　　刘洪玉认为，此次北京提高预售门槛，针对的会是大户型的商品住房和商业、办公等非住房类商品房。提高预售门槛是为了保护购房人的利益，确保开发商可以完成项目建设，不造成烂尾。但从短期看，预售门槛提高，可以销售的房源就会减少，这对于房价的压力就会增大，所以对于民众最关心的普通商品住房，先不会提高预售门槛。而且由于北京目前对商品房预售资金监管非常严格，因此大家也不用多担心烂尾问题。