北上广深“国五条”细则出齐 北京成“最严厉”版本

　　赶在3月31日大限这一天，地方版“国五条”细则全面落地。除了重庆、济南、大连、合肥、天津等城市按时发布了楼市调控方案，最受关注的北上广深四大一线城市也出齐了各自“国五条”细则。业内人士表示，各地调控政策力度不一，北京首当其冲出台了“最严厉”版本，上海、广州和深圳则被认为“较保守”，基本为复制国务院政策。

　　北京调控细则中最受关注的就是单身京籍人士限购一套房的政策。中原地产市场研究部总监张大伟称，这一政策并不能从根本上限制部分利用离婚等手段购买多套住房的人士，因为一般为了购房而选择离婚的人士大部分会将所有房产转移到夫妻的另一方，政策实施后他们仍可以享受第一套房购房待遇。不过，他也同时表示，这一政策实际执行中虽然限制的需求量并不大，但象征意义很大，明确了北京限购政策将继续严格执行的态度，也影响了部分多套投资客户，对一些豪宅项目的成交将会产生一定影响。

　　除此之外，张大伟还透露，业内人士其实更为关注“继续完善土地出让方式，通过‘限房价、竞地价’等方式增加自住型、改善型住房的土地供应”的规定，因为细则中明确要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。张大伟表示，这一政策的主要影响对象为刚需自住和改善型人群，如果这一政策细则落地，最终很可能使得土地出让逐渐开始尝试竞地价限房价，影响目前市场在售的所有物业定价。另外，商品房的盈利空间将受到限制，开发商的积极性也会随之有所降低。

　　相对北京而言，上海出台的细则就“温和”的多。上海在出台的六项“国五条”实施意见中明确了严格实施二手房20%个人所得税的态度，并继续严格实施差别化住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。张大伟表示，上海的政策基本无太多“新意”和“亮点”，对市场的影响力也非常有限。上海社科院研究员张泓铭认为，上海下一步还可以考虑在三方面继续深化政策，包括新建商品住房价格控制，可设定一个弹性数量目标；加强对避税和避开限购的不正常离婚、不正常交易的应对措施以及强化对以机构名义避开限购的购买行为的应对措施。

　　同样“谨慎”的还有深圳的“国五条”细则。在房地产税收征管方面，深圳只是表示严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格，但对如何实施二手房交易20%个税的细则未涉及。

　　昨晚姗姗来迟的广州“国五条”细则仍然选择了和深圳、上海相似的保守路线，尽管强调了非广州市户籍居民连续在该市缴交1年以上个税或社会保险的，限购1套房，但并未提及广州本地户籍居民的限购措施，对于二手房个税也仅仅是重申要执行国家规定。业内专家对此认为，其在限购措施上仍留有一定空间。

　　一线城市“国五条”要点一览

　　-北京 新建商品房价格与2012年保持稳定，逐步将自主型、 改善型商品房纳入限价房序列管理。 京籍单身人士和外地家庭限有1套房，京籍家庭限有2套房。个税按个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的按核定征收方式计征个税；对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。

　　-上海 保持房价基本稳定。进一步严格执行限购措施，同时继续对沪籍单身人士限购1套房。通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，严格按照转让所得的20%计征。

　　-广州 新建商品房价格涨幅低于市年度人均可支配收入实际增幅。进一步严格执行商品住房限购措施，非本市户籍限购1套房。严格执行“国五条”关于出售自有住房个税征收规定。

　　-深圳 新建商品房价格涨幅低于市人均可支配收入实际增速。继续严格执行限购措施。严格执行“国五条”关于出售自有住房个税征收规定，充分发挥税收政策调节作用。