券商点评各地楼市细则：地产板块具有较好投资价值

　　3月1日国务院办公厅出台了国办发（2013）17号《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称“国五条”），按照通知要求，临近季末，各地区应陆续公布本地的调控细则。方正证券（601901）近日据此发表了研究报告，分析师对北京、上海、广东、重庆与合肥等地区细则进行了整理及比较，简要分析如下。

　　除北京外，其他地区的调控细则内容与“国五条”基本一致。3月初出台的“国五条”楼市调控政策已可称为史上最为严厉，所以，大部分地区照搬“国五条”内容也属正常。但让分析师感受到的是，调控细则的具体内容依然是条条框框，并不细致，导致实际操作上还会面临障碍。

　　北京调控细则有亮点，限购政策进一步趋严，但实际影响有限。北京首次提出“京籍成年单身人士禁购二套房”，这是此次调控细则的一大亮点，但对于刚性需求和改善需求并没有实质影响，因为单身人士真正有购买二套房需求的比例应该很低。另外，北京调控细则的房价控制目标提出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”，但究竟如何限价管理并没有具体措施。北京市近期房价的大幅上涨成为舆论焦点，也是招致此次限购措施严于其他城市的主要原因。

　　广东省要求房产信息联网时间提前，“十二五”期末全国地级以上城市联网可期。广东省要求“2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试”，意味着各省内的住房信息联网可能提前，全国住房信息联网指日可待。在网络技术如此发达的今天，这其实都不叫事，联网后对于楼市更加有效管理将起到良好促进作用，特别是有利于跨区域房产税的征收及明年即将推行的不动产登记制度。

　　各地细则照搬“严格征收转让住房所得的20%个人所得税”，但具体实施办法有待明确。很多人以为这是一个新的税种，其实不然，原有的个人所得税一直都有这么一条，但地方可根据实际情况，选择按总销售额核定征收（如征收率1%），所以导致很多人对此很陌生。未来在征收上要更加严格，将会对卖房者收益产生不利影响，也有可能转嫁给买房者，所以，该个人所得税的严格征收将对二手房成交量产生消极影响。需要注意：对于满足一些特殊情况而转让住房的个人所得税可以免征，如转让唯一一套已拥有5年以上的住房，或者规定时间内卖旧买新。

　　二套房信贷政策进一步从严，地方人行具有决定权。

　　“严禁发放第三套及以上购房贷款，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。”可以看到，对于房价过快上涨或涨幅过高的城市，二套房的首付比例及贷款利率将进一步上调已成定局，主基调依然是差别化住房信贷，即“保刚需，抑投资，禁投机”。

　　对房地产板块二级市场的影响：

　　各地调控细则与“国五条”基本一致，对资本市场的边际影响已然弱化，“房地产板块”近一个月已有一定幅度的调整，而目前主流地产股2013年pe估值已调整至在8-10倍，中长期看，具有较好的投资价值。