“阴阳合同”将按价高者计税

　　从3月31日起，业主个人转让未满五年、非唯一二手房时，应提供房屋原值的相关证明凭证，依法按照转让住房所得20%计征个税。对于确实未能核实房屋原值的，可以按房屋交易价格的1%征收个税。昨日，市地税局联合市住建委发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，明确北京“国五条”细则执行后的纳税问题。

　　新政1

　　卖二手房需提供房屋原值凭证

　　公告明确，自2013年3月31日（含）起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。

　　解读：应税额为现值减去原值减去装修费

　　对于房屋原值的核定，根据房源情况不同，公告将全部可转让住房分为商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五大类。其中，市场上占比最大的商品房的原值，为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　同时，如果存在住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等相关凭证费用，纳税人也需提交有关费用凭证。能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款按照现值减去原值减去合理费用余额的20%计算。

　　新政2

　　未能核定原值按交易额1%计征

　　如果业主已找不到当初购房时的购房发票和纳税凭证该怎么办？二十多年的老公房，已不记得购买价格又该如何计算个税？

　　公告明确提出，纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　解读：2005年后商品房都能查到原值

　　上海易居研究院副院长杨红旭告诉记者，北京大概是从2005年开始建立房屋相关信息系统的，所以2005年之后的商品房，都能查到原值。而2005年之前的房子，本次也提出了明确计税依据。

　　新政3

　　发票价纳税价不同按高者计征

　　这几年来，二手房市场一直存在着“阴阳合同”，买卖双方保留的购房合同上注明的是一个成交价，送到纳税、房管部门以及银行的购房合同则是另外一个价格，且通常申报价格都低于实际成交价，以减少纳税金额。

　　公告专门提到了“阴阳合同”的问题，特意提出，纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。也就是说，当购房发票和纳税凭证上的房屋成交价格不同时，税务机关将按照价高者计征。

　　解读：买房人为卖家的偷税行为买单

　　“当年买房时少交了税，现在卖房时就应该多交，这就堵住了‘阴阳合同’的漏洞。”一位业内人士告诉记者，在目前的卖方市场下，税费都转嫁到了买房人身上，买房人得为卖家当年的偷税行为买单。

　　新政4

　　土地增值税预征率加码到8%

　　对于房地产开发企业预征的土地增值税，公告提出，除保障性住房暂不预征土地增值税外，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。公告要求，房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。

　　2011年，北京曾提高过一次土地增值税预征率，由此前的2%上调为按销售收入的2%至5%预征土地增值税，容积率小于1.0的项目则按3%征收。而此次预征率上限调整到8%，且容积率小于1.0的项目上调至5%，对定价过高的商品房项目的调控加码明显。

　　解读：高预征率遏制商品房大涨价

　　记者注意到，项目的预计增值幅度不同，土地增值税预征率也不同。预计增值率在50%（含）以内的，按2%预征；大于50%小于等于100%的，按3%预征；大于100%小于等于200%的，按5%预征；大于200%的，按8%预征。

　　“这次的调整主要针对预计增值幅度在100%以上的项目。这也意味着，开发商定价越高、获利空间越大，预征的税款就越多。那么，开发商在定价的时候将有所顾虑，以遏制商品房定价的大步上涨。”一位业内人士表示，如果一个项目的成本定价是1万元/平方米，如果售价达到3万元/平方米以上，则预征的土地增值税至少为2400元/平方米。

　　新政两问

　　1 装修费用如何抵扣？

　　记者注意到，对于住房装修费用抵扣的具体限额，公告中并无明确规定。但根据国税总局2006年发布的相关文件规定，如纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　2 房屋原值如何计算？

　　商品房：

　　原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　举例：以劲松一套2000年、70平方米的一居室为例。假设业主于2009年年初购买该房，房屋总价为108万，当时应缴纳的税费包括1%的契税和1%的个税，总计2.16万元；花费的装修款为6万元；按照贷款20年、88万元、85折利率、等额本息方式计算，迄今为止的利息大约为17万元。业主现在以250万元的价格出售此房，未满五年，按照差额的20%缴纳个税，则应纳税23.368万元，比新政前按照房屋售价的1%征收个税的方式，增加了20.868万元。

　　自建住房：

　　原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：

　　原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　举例：以一套望京的经适房为例。假设业主10年前购买总价为50万元，缴纳的税费和土地出让金总计约为26000元，装修款为20000元。由于是名下非唯一住房，业主现在以340万元的总价出售，按照差额的20%缴纳个税，则应纳税57.08万元，比新政前按照房屋售价的1%征收个税的方式，增加了53.68万元。

　　已购公有住房：

　　原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

　　其中，已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

　　城镇拆迁安置住房：

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：

　　1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

　　2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

　　3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。