“国五条”地方细则全面落地

　　3月最后两天，北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级为“史上最严”，有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

　　调控政策“史上最严”

　　按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　首先是各地明确调控目标。比如北京细则中提到“全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定”。

　　其次，限购、限贷进一步严格加强，其中上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷。

　　另外，相关税收政策和信息联网手段，将全方位从预期上“催降”房价。从政策上看，各地不仅明确规定将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，同时国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。

　　业内人士表示，限购政策短期内不会取消，再加上税收以及住房信息系统联网等政策，会让二手房交易在短期内出现冰冻期，为市场降温。

　　政策“组合拳”更加全面

　　除去上述政策，地方版细则中还包括保证供应、价格引导和打击中介违法乱象等手段。

　　首先，地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应，完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面，上海明确提出将增加普通商品住房用地供应，北京则特别提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。在加快普通商品住房供应方面，两市均表示将在开发贷款方面，优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目。

　　除此以外，各地均要求加强对商品房销售价格引导，继续严格执行明码标价、一房一价规定。上海更是要求，对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。同时，多地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为，加强房地产经纪活动监管。

　　广发证券（000776）房地产分析师沈爱卿认为，以上政策“组合拳”只要执行得力，就一定能够稳定房价预期，实现调控目标。

　　房企与银行或间接“配合”

　　就在调控政策陆续出台、市场预期转向之际，不少房地产开发商却逆势上调销售目标。万科、招商地产（000024）、恒大地产、碧桂园、保利地产（600048）等国内重量级开发商最近半个月纷纷公布了2013年的销售和开发目标。大部分开发商逆势上调今年的开发面积、销售金额以及业绩增长指标。

　　根据逆势上调的目标，房企加大借债力度和开发增量。32家已公布年报的上市房企2012年末的总负债已超过7700亿元，总的资产负债率高达72%以上。与此同时，这些公司手中存货总计价值6092亿元，较2011年末上升20%以上。

　　业内专家表示，房地产开发商存货的大规模上升，并不是传统意义上单纯去囤积商品房，其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。浙商证券研究所所长邓宏光认为，房企在全国范围内加大开工建设，将对新房市场的供需平衡起到积极作用。

　　与此同时，地方版细则明确要求进一步提高二套房贷首付款比例。业内认为这依然是加大利用信贷杠杆进行投资投机行为。提高二套房首付比例的态度很明显，这将给楼市降温。

　　在这种情况下，四大行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示，将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间，不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度，并在一定程度上增加了贷款成本。北京银行（601169）一位一线人士表示，不管是二套房还是首套房，现在的贷款成本都有所上升，银行更加谨慎，房贷总量或将有所下降。据新华社

　　兰州

　　甘肃省和兰州市有关落实“国五条”调控政策的实施细则并未同步出台，相关部门介绍实施细则正在制定当中

　　2013年兰州市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增长幅度。业内人士测算，兰州市2013年的新建商品住房价格增幅上限将控制在10%。

　　天津

　　天津将继续严格实施差别化住房信贷政策，银行业金融机构要认真落实首套房首付款比例和贷款利率，严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款，根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。

　　同时，天津将充分发挥税收调节作用，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　另外，天津将增加保障性住房、普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。

　　保持住房价格稳定，新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　南京

　　坚决贯彻“新国五条”关于住房限购的主要精神，继续严格执行住房限购措施，3月28日才撤县设区的高淳与溧水两个新区，暂时不执行限购。

　　增加普通商品住房及用地供应、坚决抑制投资投机性购房需求、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。

　　新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　贵阳

　　2013年贵阳新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

　　地方版楼市调控细则看点

　　31日，地方版楼市调控细则陆续公布。记者第一时间连线有关专家和业内人士点评这些政策，普遍认为这些政策总体呈现从严基调，将为市场降温，同时尚有完善空间，关键在于落实。

　　总体呈现从严基调

　　综观已经出台的地方版调控政策，受访专家和业内人士认为，总体上呈现出从严态势。

　　表现一，一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。

　　表现二，房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示：“这意味着要扣除cpi，也就是物价上涨因素，因此更严格。”

　　表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说：“广东对住房信息系统联网提出时间表，要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“无论是更严格的限购政策或限购标准或更为严格的差别化信贷税收政策，都体现出‘从严’是这次各地调控的基调。”

　　改善性需求难以顾及

　　从地方版楼市调控细则来看，现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

　　刘卫民说：“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子，而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为，因此，地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”

　　刘卫民还建议，应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低，成交价差会较大，个税会较高。但这并非是投机造成的结果。因此，应在实施细则制定中给予一定考虑。

　　专家们还建议，确保相关住房政策实施效果。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“我关注的是政策的落实情况，如北京、重庆和合肥出台的政策中明确提出，2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入公租房保障范围。如果这项举措能够确保落实，就是得民心顺民意。”

　　改变市场预期，为市场降温

　　张大伟认为，改善需求受到影响最大。他说：“各地的政策都明显影响了第二套房，也就是改善性需求，信贷等政策也明显收紧。预计对市场的影响也将首先体现在中端市场。”

　　刘卫民认为，更严格的限购、信贷和税收政策将为住房市场降温。他表示，在3月份“国五条”出台后几周内，部分城市的二手房交易量出现“末班车”效应，交易量大幅上升。随着各地调控细则出台和相关政策明确，这种短期效应将逐渐消失。由于限购区域扩大、限购标准提高，将打破一些城市的住房供求格局，住房市场将面临新一轮的调整和平衡过程。

　　刘卫民说：“在地方细则出台和实际效果发挥之前，买房者持币观望的心态将会增强，导致在未来一段时间市场温度可能有所下降。”