35城公布房价控制目标 涨幅有望低于10%

　　国务院要求除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市须在一季度公布2013年度房价控制目标。截至4月1日中国证券报记者发稿时，35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且目标基本一致：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。业内人士指出，这意味着今年全国房价将稳中有升，各城市涨幅有望不超过10%。

　　35城市全部表态

　　除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市共有35个。截至4月1日，中国证券报记者统计发现，全部35个城市均已发布2013年房价控制目标。

　　住建部副部长齐骥在3月初表示，各地调控细则在3月底出台。然而，除北京、上海、广州、深圳、青岛、宁波、重庆等城市出台了较为详细的调控细则外，其他大部分城市仅仅公布了“国五条”中规定的房价控制目标，并未涉及其他调控措施。35个城市的房价控制目标大致相同：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅，青岛和西安两市在表态中用了“明显低于”的字眼。

　　人们普遍关心的二手房交易中“20%个税”如何执行、二套房首付是否提高、限购范围是否扩大等问题，大部分城市均未作出明确规定。“国税总局和央行不出指导意见，各城市对税收、房贷利率还是维持已有政策。而且，限购也没有按‘国五条’要求覆盖全部行政区域。”中国房地产协会相关人士表示。

　　各地房地产调控细则普遍低于市场预期，二级市场地产股4月1日表现活跃，“招保万金”集体上涨。

　　涨幅有望控制在10%以下

　　对比以往，今年各地的房价控制目标，有两处新变化：一是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确；二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，以实际涨幅为标准。

　　市场人士认为，虽然控制目标更具体，但房价上涨的势头仍然不可小觑。“近年来，各地人均可支配收入的实际涨幅逐年提高，根据各地房价控制目标和各地政府工作报告中的数据，今年不少城市房价涨幅有望控制在10%以下。”一位地产研究人士指出。

　　杭州市统计局数据显示，2012年杭州市区城镇居民人均可支配收入达到37511元，比上年增长10.1%，连续七年保持两位数增长，剔除物价上涨因素实际增长7.4%。根据今年2月19日杭州市政府工作报告，2013年杭州城镇居民人均可支配收入增长目标为增长11%以上；居民消费价格涨幅控制在3.5%左右；2013年杭州城镇居民人均可支配收入实际涨幅至少为7.5%。如此看来，杭州房价涨幅要低于7.5%。最新数据显示，杭州市（含余杭、萧山）新建商品住房交易均价为15183元/平方米。“收入涨7.5%，才2813元，房价涨7.5%的话，一套85平方米的两居室将涨10万元。”中国指数研究院杭州分院的分析师告诉中国证券报记者。

　　郑州市2013年政府工作报告指出，2012年郑州城镇居民人均可支配收入24246元，增长12.2%，居民消费价格指数涨幅为2.7%；2013年城镇居民人均可支配收入增长12%左右。“按照物价涨幅略高于去年测算，郑州今年房价涨幅为8.5%-9%。”建业地产的一位房地产销售经理预计。而据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2012年12月份，郑州市区商品住宅均价为6928元/平方米，每平方米比2012年1月份上涨1129元，涨幅达16.3%。若按8.5%-9%房价涨幅预测，今年郑州市区房价将达到7500元/平方米以上。

　　南宁市2013年政府工作报告称，2012年南宁城镇居民人均可支配收入为22561元，增长12.78%，居民消费价格总水平涨幅为2.9%；2013年城镇居民人均可支配收入增长12%，居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。这表明，南宁市今年新建商品住房价格增幅或低于8%。据cric数据统计显示，2012年南宁市商品房成交均价7682元/平方米。按照8%的增幅，今年南宁市房价将达到8300元/平方米。

　　关键在于严格执行

　　各地规定“房价涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”，但大多数城市并没有提到明确如何完成该目标的具体措施，以及若完不成任务是否会被问责。

　　业内人士指出，上述目标能否达到，关键要看在实际操作中各地政府是否严格执行。纵观部分城市已发布的调控细则，基本上是重申了“国五条”的内容。

　　万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科主推中小户型，目标主要针对刚需，投资客比例非常小，调控对公司销售影响不大。

　　在“国五条”出炉前，房企已经历了一轮融资潮。仅今年1月，就有17家房地产公司通过海外融资渠道募集约420亿元资金，融资规模已超过去年全年内地房企海外融资总额的一半。

　　一些在3月份因各地细则未出而延迟推盘的房企，目前已经开始加快推盘速度，预计4月市场供应量将会有较大幅度增加。广州一家龙头房企相关人士向中国证券报记者表示，各地细则出台对整个房地产的销售影响不会很大，3月和4月是传统推盘旺季，从前两个月的销量看，一季度销售量肯定会高过去年。

　　多家券商发布的报告称，房企2013年资金链的压力比2012年已明显好转，且库存压力也因去年的热销而减轻，因此可以预计，今年房企下调住宅价格的压力不大，业绩下滑的预期也不大。