调控细则玩精简 京沪行政性限价或成杀手锏

　　据新闻晨报报道，就在各地掐点公布楼市调控细则的第二天，a股地产股逆势上涨1.32%。市场对此轮楼市调控的态度由此可见一斑。严厉的国五条细则为何未能打击地产板块？近日集中发布的各地楼市细则或能说明此问题。记者细研这些精简的细则发现：多数城市未提个税方案；二线城市房价涨幅空间或近10%。另外，各地赶在大限最后一天公布细则，侧面说明了地方阻力之大。

　　2月26日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产（行情专区）市场调控工作的通知》，要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。又因为国五条细则中明确提出严格征收房地产交易环节的20%个人所得税，以及可适时提高二套房贷款门槛等，市场对地方政府一并公布上述原则的操作方案寄予厚望。

　　细则出台杭州等地逾期一天公布

　　然而，在2月底至3月29日，没有一个地方政府出台相关细则。直到3月30日，北京、上海、重庆率先行动，公布了房价调控目标及相关细则。第二天，即一季度最后一天，深圳、广州、天津、大连、济南、贵阳、合肥、厦门、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛、郑州和成都等16个城市陆续公布细则。其中，南京细则以140余字的最少字数被市场称为最简洁范本。

　　4月1日，杭州、哈尔滨、海口等地逾期一天出台细则。杭州住房保障和房产管理局网站头条发布《2013年度我市新建商品住房价格控制目标》，正文仅64个字，再次刷新最少字数纪录。内容为：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　实际上，杭州这一表述代表了除京沪两地外，绝大多数地方政府的房价调控目标。和2011年那轮房价调控目标不同，这次表述是扣除了cpi上涨因素，所以加了个实际增幅字样。分析师介绍说。

　　尽管口径有所收紧，但根据国家统计局数据，2012年城镇居民人均可支配收入名义同比增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%。也就是说，如果各地今年房价涨幅参考这一指标，意味着房价年度增长接近10%。

　　对此，华中地区某大型房地产企业高层认为，这次调控主要针对一线城市和房价上涨过快城市。对于房地产尚属存货消化期的二三线城市，中央是支持其发展的。我们这里目前房价5000元左右，供给非常充足。房价上涨10%应该是合理发展。

　　细看国务院通知精神，也确有类似表述。《通知》称，对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。基于这一原则，海口等城市逾期公布价格调控目标，以及杭州等地以64字之文简要回应中央调控，或许也在允许范围之内。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数，2月份，杭州新建商品住宅价格仍同比跌5.5%，海口跌0.1%，青岛跌1%，温州跌10.7%。

　　不过，值得注意的是，一些房价本就上涨明显的城市，也一并将房价控制口径定位为不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅，就显得有些牵强。

　　根据国家统计局数据，2月，广州、深圳、南京、福州、厦门5个城市的新建商品住宅同比涨幅分别为8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但从5个城市公布的房价调控目标来看，除福州未有公开可查文件外，其余4个城市均以低于城市居民人均可支配收入实际增幅来界定。若按去年江苏人均可支配收入12.7%的增幅标准来看，南京今年房价涨幅仍可能达到10%左右。