北京二套房贷提高首付 业内称利率仍存上调可能

　　作为“国五条”细则落地的延伸，4月7日，北京市住房公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，提出借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先对公积金贷款首付比例进行调整。

　　同样在4月7日，中国人民银行管理部也发出《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，规定商业银行对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。而上述举措，均从4月8日起正式执行。一时间，人们对这些细则如何影响楼市等诸多问题产生疑问，《每日经济新闻》记者也专门对此展开了调查采访。

　　每经记者 胡健 发自北京

　　北京作为房地产调控标杆城市，政策力度仍在不断加码。

　　4月7日晚间，中国人民银行营业管理部发布了 《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，该《通知》规定：商业银行对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。

　　稍早前，北京住房公积金管理中心也于上周日（4月7日）发布的六条新规中还提到，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。目前在北京购买第二套住房的“两贷”首付比例均提至七成。

　　上述举措，均从4月8日起正式执行。

　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，信贷政策对楼市的影响力度一直是远超过楼市其他调控政策，逐渐开始落地的信贷收紧政策对市场的影响将很快出现。本轮调控的力度已经超过之前预期。（预计）北京楼市在4月份将明显进入起码半年的调控周期。

　　“两贷”首付比例均提至七成/

　　信贷政策开始正式介入到北京的新一轮房地产调控中，公积金贷款和商业贷款相继在同一天晚上做出紧急调整。

　　北京公积金贷款新政策指出，除公积金贷款购买二套房首付比例上调至七成外，对于名下没有房产，但有贷款申请记录的购房者，仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。

　　链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，此次公积金二套房的首付比例差异化上调，明确了“认房又认贷”的二套房判定标准，但从当前需求结构来看，真正影响市场的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“认房又认贷”的二套房认定标准。

　　根据链家地产市场研究部统计，目前二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于买一卖一的置换需求，约占36%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。

　　而关于商贷的新规，同样趋严。北京住房公积金管理中心除对贷款购买第二套住房的家庭，明确首付款比例不得低于70%外。此外，还表示在北京市住房和城乡建设委员会房屋登记信息系统中显示无房、在中国人民银行个人信用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。

　　北京住房公积金贷款和商业贷款的新规都是4月7日晚间发布，而自4月8日起借款人通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房贷款就开始按照新规执行。

　　分析称利率有上调可能/

　　北京“国五条”细则已经对楼市产生了巨大影响，而信贷政策正式落地后，北京楼市，尤其是改善性需求中涉及最多的二套房和二手房交易，预计与3月相比有明显变化。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，细则出台后的一周（3.31~4.5）间，北京二手房市场新增买卖房源登记量环比前一周下跌了5%，新增买卖客户登记量环比下跌近一成，供求的萎缩，以及更多的购房人陷入观望，使得细则出台至今的二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%。

　　张大伟分析说，北京二套房首付上调至七成后，受影响的主要为改善型需求，增加一成首付对于改善型购房者来说，压力增加明显，而对二手房影响则更大。一般二手房贷款评估值都低于实际交易值10%，按照首付七成计算，购房者只能贷款两成，贷款的意义不大。 刚刚在北京购房的王伟告诉《每日经济新闻》记者，购买一套定价为185万元的二手房，银行评估价格是158万元，在此基础上进行贷款实际也只能贷款不足50万元，和新房相比差异明显。

　　此前曾有传言称，二套房商业贷款的首付比例与贷款利率将一并上调，即首付比例上调至七成的同时，贷款利率也增加至1.3倍，但北京的新规中未涉及利率调整。

　　上述专家均认为，利率上调作为后手，完全存在后续上调的可能。“不仅加大购房成本，关键是增加了还贷的经济压力。”谢逸枫说道。

　　据中原地产测算，若二套房商贷利率上调至1.3倍，首付比例增加至七成，贷款同为100万元的情况下，20年期的月供照比此前规定增加811.4元，30年期月供将增加908.6元。

　　张旭说，通过商贷来购买二套房的在整个北京的交易量中并不是很多，大约10%左右，短期可能利率不会有上调，因为这会极大增加改善性需求的购房负担，但如果政策执行过程中市场出现变化，可能利率仍将上调。

　　记者调查

　　北京多家银行二套房首付已提高利率暂未变

　　昨日（4月8日），《每日经济新闻》记者通过采访北京地区各大银行支行的个贷部了解到，目前大部分银行二套房贷款首付已提升至七成，同时还有一小部分银行因未接到政策仍在实施原有的首付六成标准。

　　某证券银行业分析师向《每日经济新闻》记者表示，提高二套房贷款首付比例对银行的影响很少，因为银行做二套房贷比较少。

　　已有三家大行提高首付

　　中国人民银行营业管理部于4月7日下发了《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，各商业银行对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　《通知》还提出：“对在北京市住房和城乡建设委员会房屋登记信息系统中显示无房、在中国人民银行个人信用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。”

　　4月7日，北京住房公积金管理中心也下发了《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，对于借款申请人的月还款额度要求借款申请人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额；借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍 （含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

　　那么，商业银行对于借款申请人是否有月还款额度要求呢？昨日，记者了解到，多家商业银行表示贷款的月还款额度要根据具体贷款总量计算，但是不能超出其月收入的50%。此外，农行、建行和交行二套房贷款都已经实行了首付七成的政策，而中行和工行相关支行因为未接到相关政策，原有的二套房首付六成标准并未改变。

　　农业银行（601288）某支行个贷部客户经理告诉《每日经济新闻》记者，他们支行是昨日早上接到的上述《通知》。

　　“‘国五条’出来前，贷款买房的人较多，现在大家都在观望。”建行某支行个贷部客户经理也表示，4月7日接到《通知》，昨日就把二套房首付提高到七成了。

　　交行西四环支行的个贷部客户经理告诉记者，自从北京“国五条”细则出来后，他所在的支行就已经实行二套房首付七成了。

　　中行西翠路支行和工行海淀支行的个贷部客户经理向记者表示，由于还没有接到相关政策通知，所以目前二套房贷款首付仍为六成，但是很快就会有变化。

　　据了解，五大行的二套房贷款利率均未变化，仍保持基础利率上浮10%，一套房的贷款政策首付均为30%，贷款利率为85折或9折。

　　股份行首付多为六成

　　除五大行外，《每日经济新闻》记者昨日还对招行、光大银行（601818）、中信银行（601998）和浦发银行（600000）在京支行的二套房贷政策进行了解，其中只有中信银行首付改为七成，“北京‘国五条’细则出来后就改了，利率上浮10%。”中信银行某支行个贷部客户经理称。

　　招行万寿路支行、浦发银行万寿路支行和光大银行某支行都表示因为没有接到相关通知，目前二套房首付仍为六成，利率上浮10%。

　　而上述四家股份制银行的首套房贷款政策首付都保持30%，招行、光大银行表示首套房贷款利率没有折扣，中信银行和浦发银行的首套房贷款利率为9折。此外，城商行中，南京银行（601009）北京分行营业部客户经理表示，二套房首付昨日也调为七成了，利率上浮10%；北京银行（601169）一人士表示因未接到相关通知，二套房首付仍为六成，利率上浮10%。