住建部紧急摸底国五条地方细则 房企规避高档房

　　在全国各主要城市均赶在“大限”之前陆续出台国五条地方执行细则之后，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经开始汇总地方出台调控细则的情况，并在评估之后向国务院进行汇报。

　　目前，住建部正在使用各种方式对地方落实国五条细则的情况进行“摸底”和“调研”。但尚未最终确定是否向地方派出国务院联合督察组。对于北京等大型城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策，住建部则持有“保留意见”。

　　摸底汇总

　　汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策，对个人售房收入征收20%个人所得税”两项中央政策的落实情况。

　　“最近确实按照工作部署，在对各地方政府出台的落实国办发17号文件的有关政策情况进行汇总分析，还要进行分析评估。”4月2日，一位不愿具名的住建部官员向《中国经营报》记者证实，但对于此项工作的进展情况，他拒绝进一步向记者透露有关信息。

　　此前，国务院办公厅下发17号文件，落实国务院常务办公会有关精神，提出了“个人售房收入征收20%个人所得税”“按照行政区划和住房类型统一限购政策”“强化差别化住房信贷政策”“增加保障性住房和普通商品房供给”“强化房地产调控地方政府责任制”等五项内容，被外界称为“新国五条”。

　　在3月全国两会期间，住建部副部长齐骥表示，地方政府将在3月底之前，出台当地落实中央房地产调控的有关政策。截至记者发稿时止，主要城市、省区都已经出台了本地调控政策。自3月底开始，按照有关工作部署，住建部已经开始对各地有关政策进行汇总。

　　记者了解到，该项工作主要由住建部房地产市场监管司牵头进行。汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策，对个人售房收入征收20%个人所得税”两项中央政策的落实情况。

　　“在上一轮限购的过程中，很多地方政府实施的是差别化的限购政策，即主城区限购，新区不限购，而很多城市的主要成交量都在新区，而本次国务院调控政策的精神，就是要统一限购，不能同一城市区别对待。”一位接近住建部的权威人士向记者解释。

　　此外，对于个人售房收入按规定20%个税的落实情况，住建部在摸底汇总当中，也占有重要地位。在这一领域中，住建部将有望划分“明确执行标准、办法”和仅强调“执行国务院有关政策”两类。

　　区别评估

　　对于个别二三线城市和房地产热点城市出台的房地产调控政策，住建部持“保留”态度。

　　在汇总各地方政府出台落实中央调控政策情况的同时，住建部正在对地方政府落实政策的力度、有效性等进行“分类评估”工作。在这项工作完成后，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部将向国务院提交有关汇报。

　　截至4月1日，全国总计有17个省、区、直辖市和计划单列市出台了落实国务院房地产调控政策的有关执行细则。除北京等特大型城市在2013年度房价控制目标中明确提出房价“保持平稳”外，多数地方政府均将房价控制目标与人均可支配收入增长幅度挂钩，实际上仍对房价预留了“上涨”的空间。

　　“对于地方政府落实中央房地产调控的政策的力度，我们也会进行分类的评估，国办发17号文件中已经明确了，要落实地方政府对房地产调控的责任制。”前述住建部官员表示，虽然并未透露具体信息，但他强调，按照国务院的规定，住建部有视情况约谈地方政府主要行政负责人的权力，必要时，也可联合监察部对地方行政官员进行问责。

　　前述接近住建部的权威人士告诉记者，对于北京等特大城市出台的地方落实政策，住建部认为基本上落实了中央政府房地产调控的有关精神；但是，对于个别二三线城市和房地产热点城市出台的房地产调控政策，住建部持“保留”态度。

　　3月31日下午，北京、上海两特大型城市出台地方版国五条细则。其中北京市政府做出北严格执行个人住房出售所得征收20%个税、北京户籍单身人士限购第二套住房、进一步提高二套住房首付比例等政策，被外界评价为各城市中“最为严厉”的地方版调控细则。

　　相比之下，南京等城市出台的细则表述相对笼统；海南省则明确除继续严格执行现有政策外，不再出台新的地方落实房地产调控的政策。其他个别城市则对个人售房征收个税的有关政策，未表述详细的执行办法。

　　纠偏“可能”

　　2010年期间，在住建部的督促下，多个地方政府调整了当年度房地产价格控制目标，扩大了限购范围。

　　“到目前为止，不能排除住建部或者国务院针对性地提出要求，调整个别城市房地产价格控制目标和地方调控政策的可能性。”前述接近住建部的权威人士称。对此，前述建设部官员表示不便评价，但他强调，按照国务院的规定，住建部拥有这项权力。

　　住建部动用这一权力亦有先例。2010年，国务院要求各地方政府按照有关要求，进一步扩大限购范围、出台当年度房地产价格控制目标。但部分省区市行动相对滞后，或出台的房价控制目标明显高于社会预期，国务院随即组成联合督查组，对地方政府出台的有关政策进行联合督查。

　　其间，住建部部长姜伟新带队对陕西省落实中央房地产调控政策的情况进行督察，在与陕西省、西安市政府有关负责人谈话期间，姜伟新明确表示西安市出台的当年度房地产价格控制目标明显超过了市场和公众的预期，不利于落实中央政府有关房地产调控的有关精神，并提出要求西安市调整已经出台并公布的房价控制目标。

　　多位住建部人士向记者证实，2010年期间，在住建部的督促下，多个地方政府调整了当年度房地产价格控制目标，扩大了限购范围，但对于2013年是否采用同样的措施，他们除强调拥有这一权力外，均未作出明确的表示。

　　记者了解到，目前，住建部尚未最终确定是否组织由房地产调控部际联席会议参加部门组成的联合调查组对各地方落实调控政策的情况进行督察。这将依据目前住建部正在进行的评估工作，方能最终确定。

　　北京：房企规避高档房

　　3月最后两天，“国五条”细则“北京版”如期出台，恰如人们预期，细则对之前争议较大的个税征收标准做了明确的解读：依法严格按转让所得的20%计征个税，同时还确定了除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。

　　一石激起千层浪。业主转让所得按照20%征收个税的规定，一时让卖方市场陷入低迷。原本门庭若市的中介，现在却是无人问津。“已经3天没有任何成交量了，原来一天可以成交3套房，每天来咨询的人都有10多个，现在细则出台了3天，不仅是零成交，买卖双方也都恢复了平静。”北三环一家中介人员李庆玉表示。

　　市场急冻

　　在西二环和四环地区，记者走访了我爱我家和链家地产店面，工作人员均称，政策出台以后，成交量有了大幅下降，几乎没人光顾。“一些业主特别是未满5年非唯一住房的业主开始考虑降价，差不多最多可以降10%，比如一套价值300万元的房子，现在价格一般在二百七八十万元就可以出售。”

　　根据细则规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。北京地税局相关负责人表示，纳税人能够确定房屋原值和有关合理费用的，个税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算。

　　以一套目前总价200万元的普通二手房计算（非5年内唯一住房），之前其个税征收标准为总价的1%，即为2万元，假如房主原购房值50万元，那么新政后按照差额的20%计算，也就是30万元，相比之前，房主要出售这套房源的话，需要缴纳的个税增加了28万元，相当于房屋总价的14%。

　　另外细则规定，对于不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　继3月30日细则出台以后，如今实际成交中，个税征收标准又是怎样？李庆玉表示，目前中介业务主要还是处理3月30日以前的网签量，“目前并没有一例成交案例，所以市场还没有出现20%的征收标准，但长期看来，房主要出售房源的话，肯定会先按照20%的原则来征收，一般要适应一个月时间后才会有一些反应。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从调控手段角度来讲，通过20%的税收动作一定程度上会将短期内投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性。

　　不过，随着二手房市场面临个税调整，它必然会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。中国指数研究院数据显示，在北京出台“国五条”细则后，3月31日~4月7日，北京市房地产交易网的网签业务暂时停止，不过截止到30日的统计数据显示，成交量在经过持续上涨后，最后一周恢复到正常甚至以下水平。

　　“如果二手房市场处在比较明显的卖方市场，很有可能把税赋的成本转嫁到下家去，出现叫价的可能性，但是到底会不会发生，还需要看特定时间、特定范围的市场状况，到底是处在买方市场，还是卖方市场当中。”中国房地产学会副会长陈国强说。

　　房企策略调整

　　早在17个城市“国五条”执行细则相继落地之前，中国的标杆房企就早已筹划如何应对政策作用的市场。在北京“国五条”细则出台之后，万科[简介最新动态][简介最新动态]北京公司、保利地产（600048）[简介最新动态][简介最新动态]北京公司先后向《中国经营报》记者表示，将调整在京产品结构，降低高端产品线的比例，以加快现金周转，应对房地产调控。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，细则中提及提高二套房首付款比例，具体这一比例可能上浮至七成，政策对新建住宅的主要影响将集中在单价25000元/平方米以上的产品中。

　　“今年万科在京的主要销售产品，都是以刚需以及改善型的产品为主，高端项目的比重会进一步下降。”4月3日上午，万科北京公司的一位高管向本报记者表示，万科希望借此加速现金的周转速度，以确保财务状况的平稳。

　　万科的策略并非孤例，保利地产北京公司副总经理王英男告诉记者，北京保利[简介最新动态][简介最新动态]今年将通过调整产品结构的方式来应对市场变化。“保利地产2012年在京销售额为100多亿元，从已售产品的结构来看，其中大约80%~90%是住宅产品，只有10%有余的产品属于商用类，包括写字楼和商铺。保利地产今年在北京主要有5个项目销售，包括高端住宅、刚需产品和商业广场等业态，而在所有项目中，商用类产品的比重要占到40%以上。”

　　由于刚需产品比例的增加，万科在北京销售的4万元以上高档住宅项目，比例开始不断降低。记者了解到，目前万科在售项目中售价在4万元以上的项目，只有位于西北旺的如园和位于cbd（社区网论坛商铺）的大都汇两个项目。

　　相比之下，在“调低”产品结构方面，保利地产面临的压力更为巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅产品中，约80%~90%为高端住宅。销售单价在4万元/平方米以上的住宅产品在北京公司100多亿元销售额中占60%以上，其中，保利