分析称商品住宅成交未来或出现明显回落

　　中投证券近日发表房地产行业研究报告，报告称，商品住宅成交或出现未来1-2个季度比较明显的回落。预计在供应量增加背景下，未来土地市场整体成交将平稳，地价有小幅回调可能，或将为实力开发商提供补货机会。

　　报告数据显示，3月土地市场延续回暖趋势，在推地量环比降21%情况下，成交面积同环比升超6成，恢复至11年3月水平。1季度地市明显好于去年，1-3月累计推出建面同比增36%，成交建面同比增23%，出让金同比增72%，逆转连续两年出让金下滑趋势，接近10、11年1季度出让金水平。

　　分用途来看，3月住宅用地吸引力仍强，成交好于商业及工业用地，溢价率远高于商业，流标率低于商业流标率。

　　分城市类型来看，3月三四线地市在推地量提升及楼市持续回暖背景下，初现强势回升苗头。3月各线城市推地环比均下滑，而成交方面，除一线城市环比降38%以外，二、三四线城市环比分别升51%、146%，同比均大幅上涨。从1季度整体情况来看，各线城市成交建面均回升，一线城市受优质地块推出影响，土地出让金同比大幅增236%，高于二、三四线城市。

　　住宅用地成交情况：3月住宅用地市场成交增，溢价率升，延续回暖趋势。其中受推地影响三四线城市住宅用地成交最为活跃，但一线城市溢价率高，流标率低，吸引力仍高于其他城市。从样本地块来看，一二线住宅用地实际地价较年初地价较为平稳。

　　商业用地成交情况：3月成交持续上升，三四线城市成交最为活跃。但从1季度整体情况看，一线城市成交仍最为活跃。从样本地块来看，一二线城市实际地价较年初持平，个别地块价格略降。

　　随3月底各地“国五条”细则出台，差别化调控升级。从供给端来看，14个一二线城市明确13年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，为稳定房价地方政府将加大推地力度，或将缓解13年一二线核心城市住宅用地供需矛盾。从需求端来看，政策末班车效应致需求提前释放，调控升级落地引发观望情绪，压制未来投资预期，商品住宅成交或出现未来1-2个季度比较明显的回落，从而影响开发商回笼资金及拿地热情。预计在供应量增加背景下，未来土地市场整体成交将平稳，地价有小幅回调可能，或将为实力开发商提供补货机会。