万科出海“只为学习” 海外房产购买力弱或成牵绊

　　王石日前在公开场合表示，由于不少万科的客户将移民海外，其中30%选择北美作为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美。

　　“如果没有充裕的资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直经受调控的影响，但是国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

　　房企出海仍在“试水”阶段

　　万科今年2月与铁狮门房地产公司（tishmanspeyerproperties）宣布成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块（201folsomstreet）的高层豪华住宅公寓项目。该项目是万科在北美市场的首次投资。

　　万科方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司进行国际化业务尝试的目的，主要在于获得实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会，通过合作学习国外优秀同行的专业能力和管理水平。万科表示，公司不仅仅是从投资的角度来看待美国市场，还希望能够学习美国这个成熟市场的开发和管理经验。

　　截至目前，已有碧桂园、中国建筑（601668）、中国铁建（601186）、万科等十余家大型房企在海外有房地产项目或确定投资计划。业内人士分析，国内龙头房企频繁投资海外房产的目的，不仅仅是为了学习。一位熟悉海外房产的业内人士向记者透露，房企出海，仍处于“试水”阶段，目前来看暂没有成功的案例。

　　张宏伟分析，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资。“进一步讲，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化；从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资。”

　　国内比海外更具投资价值

　　上海易居研究院研究院严跃进表示，类似于万科这样的大型房企频频涉足海外，仍然面临着各种风险。从宏观角度看，国外房地产市场也不平静。作为市场化程度较高的美国市场，风险传播途径将更复杂，并能显著影响相应的海外项目。而从微观角度看，国内大型房企多带有“以垄断谋暴利”的成长痕迹。这种模式，在国外如没有较好的资本运作及风险把控能力，则完全可能拖累其相应项目。

　　开发模式的差异化，也是房企出海的门槛。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，国内开发商出国首先面临的是拿地困境，国外土地是私有的，开发商拿地的方式和国内完全不一样，并且难度不小，有的甚至还要征得该地块周边几公里范围内人群的同意。

　　严跃进分析，在国外市场化因素大于行政化因素的背景下，国外开发更注重在制度大框架下走市场操作流程。二是相比国内“重资产”模式，国外“轻资产”模式更为成熟。

　　此外，海外房产“购买力”也是制约房企出海的瓶颈。张宏伟认为，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10~20年的发展机会。从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直受到调控的影响，但是国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。