万通“地产基金系”浮出水面

　　以美国模式为学习模板的万通，其涵盖商用物业、工业地产和立体城市的6只基金和1个基金平台的“地产基金系”，正在浮出水面。

　　本报近日独家了解到，万通控股旗下的工业地产基金目前已经完成第一阶段的投资，其募集到的近6亿元资金已投入无锡（楼盘）、杭州（楼盘）、成都4个工业地产项目中，并开始了第二阶段的筹备。而万通地产（600246）（600246.sh）高层也在近日一次发布会上高调展示了旗下4只针对商用物业的基金以及与华润信托联手打造的正奇资本基金平台，加上在2011年发起的万通立体之城基金，整个万通旗下正在运作的地产基金已经达到6只，总规模近50亿元。

　　工业地产基金扩容

　　“随着经济形势的逐渐明朗，今年房地产基金的状况要好很多。”一位基金人士表示。清科研究中心近日披露的数据也支撑了这一观点，2013年一季度，共有30只可投资于中国大陆的私募股权投资基金完成募集，共计募集到位26.98亿美元，其中有11只是房地产基金。

　　“这种良好的大环境让我们的工业地产基金募集受益匪浅。”近日，万通控股常务副总经理郑沂向本报独家透露，作为中国本土第一只人民币工业地产基金，万通工业地产基金已将第一阶段募集的近6亿元全部投资完毕，涉及工业地产项目可租售建筑面积80万平方米，目前已经进入第二阶段的扩容，预计再增加2个项目，基金规模将达到10亿元。

　　“基金将采取5+1+1的投资年限，不进行收益保证，采取不确定的资产组合投资模式，这是一种类pe（私募股权投资）形态的基金。”郑沂向记者介绍，该基金的投向主要是以高端制造业为主的2.5代工业，其中仓储物流设施占50%以上，其余则涉及一线城市的办公物业以及老厂房改造等。

　　自与tcl在“无锡工社”项目上的合作以来，业内对于万通工业地产基金能否持续获得优质物业存在很大疑问。郑沂对此表示，与tcl、汇源合作采用的收购盘活厂房模式仅仅是一种选择，万通也会收购成熟的工业物业和拿地自建，但该基金具体的投资标的和预期的收益率还不方便对外透露。

　　“被很多人忽视的是，由于背靠天津（楼盘）泰达这棵大树，滨海新区的一些优质工业项目也会给这只基金未来的扩容带来充分的想象空间。”动力联行董事长梁春表示。

　　金融界人士猜测，万通工业地产基金可能会有三种退出渠道，一种是整个万通控股在酝酿的整体上市计划，一种是准备发行reits，另一种则是在打包整体卖给海外基金。

　　“一旦时机成熟，万通还会考虑发起工业地产美元基金。”郑沂表示。

　　基金“造系”

　　相比收益率及退出渠道仍不明朗的工业地产基金，万通地产旗下的商用物业基金已经开始形成规模效应。

　　根据万通地产cfo徐晓阳介绍，目前公司旗下的基金包括4.3亿元规模的杭州万通中心基金、3.72亿元规模的北京万通中心核心成长基金、4.2亿元规模的天津万通中心股权基金以及针对中服z3地块的13.2亿元规模的cbd物业投资基金。

　　其中，杭州和天津的基金是万通与外贸信托合作发起的，而北京的两只基金则是万通联手华润信托发起的，不过目前这4只基金已经统一到正奇资本基金平台的管理之下，万通与华润信托在该平台的持股比例分别为70%和30%。

　　而上述基金的预期收益水平也相当可观，如期限在5~7年的cbd物业投资基金，其收益率将达到12.57%~20.09%。

　　“从这些基金的共同点上可以看出万通基金的基本思路，即通过先期的股权出让收回对该物业的初始投资，同时保留控股权，以便主导与分享项目未来的持续收益，并能够合并到上市公司报表中作出业绩贡献。”一位信托业人士对记者表示。

　　“我们还在酝酿发起万通房地产开发pe基金，并成立自己的基金管理公司。”万通地产商用物业副总经理汪庆宏透露。

　　据了解，该pe基金将主要投向一二线城市的房地产开发阶段，预期投资期限为4年，在模式上既可由万通地产持有项目公司股权51%、基金持有49%，也可由基金100%持股项目公司。

　　万通地产董事长许立表示，未来公司将以万通地产现有的六大商用项目为基础，梳理形成自己的核心资产，成立自己的基金管理公司，既能令上述核心资产保值增值，又可收取资产管理收入，并通过参与基金管理公司的gp（普通合伙人）出资，享受超额收益分成。

　　但并非所有基金都如预料般顺利。2011年，针对成都立体城市的开发建设，万通联合多家机构发起成立了18亿元规模的万通立体之城基金，但至今仍未实质性投入。

　　“基金造系显示了万通在轻资产模式转型上的先行实力，但对万通未来资金流的把控和对于资产管理能力的掌握提出了更艰巨的考验。”业内人士指出。