台湖镇地块溢价112% “北京第二拍”房企再掀抢地潮

　　“国五条”各地的实施细则落地之后，土地市场的“第一拍”引人关注，业内人士试图从土地市场的表现来预测未来的楼市和房价走向。4月9日，北京石景山区鲁谷路c2商业金融用地以楼面价为21311元/平方米出让，溢价率高达174%，市场一片哗然。

　　昨日，上海“第一拍”、北京“第二拍”相继揭晓，两市土地均溢价。按此前市场预期，“国五条”很可能对二手房市场起到抑制作用，但在新房市场，土地成本往往是决定房价的主要因素之一。因此，土地价格的变化将最终如何向新房市场传导，值得重点关注。

　　“国五条”北京版实施细则的落地，并没有浇灭北京房企心中的火焰，他们拿地的热情依旧高涨。

　　昨日（4月10日）上午，北京市通州区台湖镇地块的招标中，京城房企再现 “抢地潮”。此前，“国五条”北京版实施细则落地之后的“第一拍”让市场人士惊呼一片。4月9日，在经过132轮激烈竞拍后，石景山区鲁谷路c2商业金融用地由新能（北京）国际房地产开发有限公司以11.65亿元成功摘得，溢价率高达174%，楼面价为21311元/平方米。

　　昨日，细则落地之后的 “第二拍”启动招标，现场竞标情况显示，台湖镇地块底价为9.1亿元，福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价名列第一。按现场最高投标价计算，该地块楼板价达1.18万元/平方米，该地块溢价率高达112%。

　　北京土地市场热度不减/

　　北京市通州区台湖镇地块的名称为：北京市通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块f3其他类多功能用地4-1-022地块f2公建混合住宅用地；东至亦庄东石东二路（规划支五路），东南至站前街南五街（规划二路），西南至东石东南斜街（规划支三路），西至通马路，北至站前街南三街（规划支十一路）；建设用地11.09万平方米，建筑控制规模16.35万平方米。

　　竞标情况显示，台湖镇地块底价为9.1亿元，福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价名列第一。数据显示：北京城建（600266）报价17.35亿元、万科首开股份（600376）联合体报价13.17亿元，旭辉控股集团报价13.1亿元，绿地集团报价12亿元。根据最高报价计算，该地块楼板价达1.18万元/平方米。按现场最高投标价计算，该地块溢价率高达112%。

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，北京土地市场热度不减，原因在于土地稀缺性正日益凸显。这种稀缺性，以强烈的扩张动力逐渐渗透到更为郊外的土地市场中。

　　2012年3月份，北京市国土局印发了《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》，规划称“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。

　　针对台湖地块的情况，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，各地的“国五条”细则落地后，特别是一线城市的商品房住宅地块市场依然比较热。“从报价情况看，房企竞争相比政策出台前，激烈程度降低。除2家报价较高外，其他报价均在13亿左右。”

　　按“商住联动”模式开发/

　　泰禾集团（000732）土地投资发展总监余敦成向《每日经济新闻》记者透露，上述台湖地块仅有2万多平方米的住宅地块，剩余约14万平方米均为商业用地。之所以报出19.3亿元的价格，是不同于常规的开发模式。

　　对于约14万平方米的商业地块，余敦成表示，将开发成约50栋的独立办公别墅，主力户型在3000平方米到4000平方米之间，每平方米的售价在3万元以上。对于2万多平方米的住宅地块，将建成小户型，向进驻独立办公别墅的企业高管推售。

　　余敦成表示，泰禾集团有矿业、有金融、医药、化工等多方面的企业资源，在开发之前，已和多家企业进行沟通，相关企业也表示赞同。这样既符合政策的规划，又保证了利润。

　　余敦成在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，一般而言，开发商拿下此地块，多将商业地块开发成住宅来销售，这就违反了北京市“商改住”的禁令。并且这种开发模式，利润并不高，此区域内的“商改住”每平方米在1.7万元到1.8万元之间。按照商业地块开发成“商改住”来销售，土地成本在14亿到15亿元之间的话，就已经没有利润空间。

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，泰禾这种配建企业办公别墅的模式，如果脱离政策的考虑，则是一种标准的“商住联动”模式。他以日本的“六本木”新城为例，认为这一模式运营成功，则有较大的经济回报和社会回报。“泰禾在通州这一价值洼地开发这一项目，初衷是值得肯定的。”

　　但是，严跃进又表示了他的担心。他指出，目前北京新建商品房售价将严格受政府指导，对于未来开发的项目，定价空间将大大收窄。泰禾这种模式，实际上将面临更多的政策变数。包括高端别墅在内的产品，在地价成本已接近高昂的情况下，如何确保利润率，“3万多的报价，能否通过住建委审批，将是一个疑问。”