上海楼市末班车效应：需求短时冰冻

　　楼市冰冻期如期而至。

　　据德佑地产市场研究部统计数据显示，4月1日-7日，上海市商品住宅成交量仅为17.35万平方米，环比大跌六成，基本上回落到去年下半年以来每周20万平方米左右的平均交易量。政策落地之后的第一周供应量也只有2.07万平方米。

　　“一方面前期过高的成交量对需求产生一定的透支，另一方面二手购房者在相对温和的政策下并不急于选择一手住宅。”德佑地产研究总监陆骑麟认为，一手市场的成交量下跌不可避免，并为楼市冰冻期埋下伏笔。

　　“4月份首周楼市供应冷清，一方面因为开发商不想在清明节开盘，另一方面，沪版国五条细则刚刚发布，开发商在销售态势明朗之前，也持观望态度。”上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿认为，4月份上海楼市行情整体存在降温趋势，开盘量会低于3月份。

　　德佑地产营运副总刘伍洋分析，3月二手房成交突破7万套，相当于平时3个月，对后市的透支作用是显而易见的。事实上，3月二手市场总体上呈逐渐下滑趋势，透支作用在3月中下旬就有所体现。据上海房地产交易中心网上房地产显示，截至4月10日上午，全市二手住宅可售套数为13.24万套，与3月初基本持平。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，4月首周市场阶段性的进入了“休眠期”，主要由两个原因导致：3月新房市场为赶政策“末班车”而放量过度，政策落地之后市场预期明确，成交量开始回归理性；部分开发企业的推盘策略进入短暂的调整期，备战今年5月份市场。

　　同策咨询研究中心的数据显示，截至4月7日，上海市商品住宅库存为899.84万平方米，总量较之前的1000万平方米左右有所下降。从市场存销比来看，如果按照今年1-3月平均交易量103万平方米来计算，当前市场存销比降为9个月左右，同策咨询研究中心研究结果表明，当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价面临持续上涨的压力。

　　值得关注的是，上海上周单价3万元以上的中高端楼盘，占据了成交1/4的份额，均价接近5万元的瑞虹新城，售出60套，中海和万科的高端项目，一季度销售均有较大增长。“这表明刚需被抑制了，而高端项目的购买力又上来了。”一位业内资深人士分析。

　　尽管市场短暂疲软传达出市场结构性变化的信息，但一些业内人士认为，公积金政策收紧有将现有需求后置的意图，无形中也导致成交冰冻期的到来。

　　张宏伟认为，当政策执行的4-6个月时效性周期过去之后，政策执行的效力会趋弱，在这样的市场背景下，市场的无形之手的力量也会战胜宏观调控的政策力量，最终显示出成交量反弹、需求释放与房价上涨的结果。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱则指出，楼市走势还看五六月份的情况，如果房价上升可能还会出台政策。今年二季度成交明显下降，三季度可能会企稳，如果继续上升，政策面就非常不乐观。

　　“要根本上解决房价过快上涨的问题，就是要解决供需关系的市场核心问题，政府和市场还是要想方设法更多的增加土地与市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。” 张宏伟指出。