金融街控股去年净利22亿 公允价值浮盈占三成业绩

　　近日，在商务地产领域颇有建树的金融街（000402）控股发布年报。报告显示，去年金融街实现营业收入172.34亿元，同比增长78.82%；录得净利润22.69亿，按年增长12.48%，每股收益0.75元。

　　值得一提的是，金融街乃目前a 股市场中少数采用公允价值法记账的公司。截止报告期末，公司公允价值变动净收益为12.25亿元，占营业利润35.72亿元的34%，即公允价值账面浮盈支撑公司全年三成业绩。

　　“金融街西扩”机遇

　　以商务地产为主导，一直是金融街控股的主要经营模式。去年公司录得销售签约额205亿元。其中，商务地产销售约为94亿元，占比45.85%。与此同时，公司坚持开发与自持“双轮驱动”，其自持物业也带来乐观的收入，公司经营物业及出租物业分别实现营业收入约4.39亿元、5.72元。

　　金融街方面表示，未来金融街重中之重的战略仍是商务地产。去年公司先后获取金融街（月坛）中心、金融街（和平）中心等商务地产项目储备约47 万平方米，投资金额达81 亿元，截止报告期末公司土地规划建筑面积约776 万平米，足够公司未来几年的经营发展。

　　正因为如此，金融街的业绩被一些投资机构看好。东兴证券认为，2012年金融街已经开始逐步获取北京金融街地区的项目，未来公司将依靠金融街扩容机遇获得再次腾飞的机会。

　　事实上，北京金融街成功开发和运营后，金融街控股便开始将该模式复制到全国。目前其布局主要在北京、天津、重庆、惠州。在参建津门、津塔、南市大都会等标志性建筑群后，去年金融街又以总价17.5亿元获得了津和大（挂）2012-041号地块。天津，亦因此成为业绩贡献的第二大区域。

　　商务地产虽然为金融街带来了稳定的业绩，但有分析师认为，这部分业务实际上在资金上拖了整个公司的后腿。截止报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额为39.44亿。虽然较去年为负的情况有所缓解，但资金链仍颇为紧张，其一年内到期非流动负债便达33.67亿。

　　“公允价值”之虑

　　为了弥补商务地产大量沉淀资金，金融街控股配备了热销型住宅项目，以快速销售来回流资金。从年报来看，其2012年住宅产品销售已突破100亿元，较上年增长约135%达到历史峰值，但仍不足以独挡一面。

　　位于广东惠州的超级大盘金融街 巽寮湾，是其投资200亿打造的重点项目。但从2005年开发至今，项目销售情况并不理想。新华网记者根据其过去几年的年报计算发现，该项目所属的惠州公司最近三年的营业收入分别为4.95亿，7.44亿，4.18亿，累计也不足20亿。

　　有分析指出，这主要归咎于其过高的产品定价与固定回报的销售模式，而更令人担忧的是，其他巽寮滨海项目的不断推出已经分流了大量客源。

　　另外，今年3.15金融街控股与另外一家开发商联合开发的精装豪宅“天津大都会”，被新华网曝光存在装修缺陷和漏水问题。而最近又有媒体曝光称，该项目还存在玻璃3层变2层、烟道不排烟等问题。

　　而对于众多投资者而言，更为担心的是其占公司业绩三成的公允价值账面浮盈。截止报告期末，公司公允价值变动净收益为12.25亿元，占营业利润35.72亿元的34%。“又无法可靠获知资产账面价值与市场价值的真实差距。”一位投资者在股吧表示。

　　另有证券分析师告诉记者，金融街控股采取此方法的初衷是因为其区域内物业价值较高，但这种方法更多是基于假设性交易的虚拟价格，如果市场环境不利，部分业绩便会打折扣。 （“房企新观察” 朱玲）