国土部：今年住房供地计划超过去5年1.5倍

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　　【行业动态】四大房企拿地热情不减 集体转向中小户型 温州投资者落入房产梦魇

　　【公司消息】绿城通州“地王”遭遇尴尬 住宅欲售3万1平方米受阻

　　据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷， 是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，符合调控政策要求。

　　保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，能够充分满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地应保尽保的要求。

　　商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%。

　　70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%。一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8%。

　　为做好2013年住房供地计划实施工作，国土资源部要求各级国土资源主管部门采取有效措施，对今年“新开工630万套”保障性安居工程用地实现应保尽保。认真做好房地产市场形势分析，稳步推进商品住房用地供应，对房价较高、上涨较快的地区，适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。7月，国土资源部将根据市场运行状况，组织各地调整住房用地供应计划并向社会公布。住房用地供应情况将及时向社会公开。

　　统计局的数据，连研究机构和专家都吓了一跳！

　　“之前知道可售和施工面积多，但是没想到那么多！”北京中原地产研究部总监张大伟表示，国家统计局4月15日发布的数据显示，截止到3月末，商品房待售面积42441万平方米和 352992万平方米的在施工面积，按照人均30平米计算，足以解决1.2亿人口的住房问题。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国住房发展的最大问题并非是供需缺口，而是住房资源的不平衡。

　　“一个是住房资源占有不平衡，部分家庭占有多套房产，而部分家庭买不起房；一个是速度不平衡，有的家庭换好几次房，有的首次置业，有的甚至买不起，”秦虹表示，与此同时，大中小城市也存在不平衡，大城市房价超过居民支付能力的问题始终存在，而三四线城市供应量居大。

　　秦虹是国务院总理李克强主持召开新一届政府首次经济形势专家和企业负责人座谈会的专家之一。

　　足够6个月销售

　　根据国家统计局数据，一季度，商品房待售面积约4.24亿平方米，而在2010年，这一数字仅不到2亿平方米。

　　与此同时，一季度商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%。

　　在看到这份数据时，包括张大伟在内的多个业内人士都吓了一跳，“2011年以来调控的核心就是增加供应，包括控制投资投机、开建保障房等，都是为了解决城镇化过程中带来的住房供需矛盾问题。”

　　但根据上述数据，张大伟表示，按照每套住房100平方米估算，4.24亿平方米全国商品房待售面积意味着有424万套左右的商品房待售需要至少6个月才能完全消化。

　　不过，张大伟也提醒，上述商品房待售面积不仅仅包括住宅，还有写字楼、商业营业用房等，只是一个笼统的数字，并不能严格地代替整个住宅库存情况。

　　根据国家统计局的数据，4.24亿平方米的商品房待售面积里，只提出，住宅待售面积增加345万平方米，并未标注住宅待售面积的实际值，而记者查看2010年的统计数据，标注了住宅待售面积的实际数值。

　　尤其值得一提的是，国家统计局的数据亦显示，今年前三月，住宅施工面积为352992万平方米，按照每套100平方米估算，正在施工房屋面积约能提供3530万套的住房。

　　照此数据来看，张大伟质疑，所谓的普遍意义上的土地及房屋供应短缺结论并不能成立。

　　结构性缺房存在

　　值得注意的是，在全国商品房待售面积高企的背景下，重点城市的供需缺口却在拉大。

　　根据易居房地产研究院提供的数据，截至3月底，20个大城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，创17个月新低，比如北京楼市跌破7万套。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲表示，虽然普遍来看楼市不存在供应缺口问题，但结构性分化的问题依然不容忽视，以北京为代表的重点城市依然面临较为突出的供需矛盾。

　　在秦虹看来，当前房地产的供应能力已经足够大，城镇人均住房面积亦处于不低的水平，但存在结构性供应不足的问题，后续调控的关键是解决住房资源分配不均的问题。

　　一方面，东中西部地区发展不平衡，公共服务在大中小城市之间也存在巨大差异，使得中小城市的房地产需求向中心城市移动，推高房价。

　　另一方面，秦虹表示，房地产市场依然存在部分投资投机性需求，导致住房资源的占有存在不平衡。

　　范小冲认为，在结构性的供需矛盾下，本轮以平衡供需关系的调控需要改变，一刀切的增加供应和抑制需求的办法并不符合目前的实际。

　　根据国土部要求，2013年商品住宅用地供应总量原则上不低于过去5年的年均实际供应量。

　　“该项要求是原则性的规定，仍需细化差别化执行”，张大伟解释，三四线的库存量已经很大，2013年以来的重点是消化库存，而非增加供地，否则将存在崩盘风险。

　　“相比其他地方，以北京为首的一线城市，积聚了较多的就业、医疗、教育等功能，也具备更为完善的社区生活配套与顶级的项目品质，楼盘价格会更高，”当代节能置业股份有限公司华北区域公司总经理乔廷夫表示。

　　乔廷夫解释不无道理，历峰项目位于北京东直门二环附近，卖到了7.5万元/平米依然一房难求。而诸如霄云路8号、霞公府等北京高端项目，售价已经到了10万元/平米以上，依然热销。

　　首创董事长刘晓光亦表示，房地产问题的解决需要城镇化通盘考虑，注意公共服务资源的均等化分配，对于库存高企的中小城市来说，特别重要的是需要产业、就业等配套的建设，否则市场亦不能持久。

　　在昨日（4月15日）举行的金地集团（600383）2012业绩说明会上，金地集团董事长凌克自称每次年报出炉前都“诚惶诚恐，压力大。”在谈及金地去年的业绩时，凌克直言盈利能力不足是金地面临的最大问题。

　　《每日经济新闻》记者对比传统四大地产龙头股2012年业绩发现，金地集团与另外三家相比，除了在净利润增速上较为缓慢外，在增加土地储备上也较为保守。

　　据金地集团披露的年报数据显示，2012年四大地产龙头股中，净利润和同比增长率最高的为万科，实现净利润125.3亿元人民币，同比增长30.4%，为a股除中海外第二家净利润过百亿的上市房企。

　　保利地产（600048）在地产调控难见松绑迹象的情况下，全年实现净利润84.4亿元，同比增29.2%。力推中高端产品的招商地产（000024）在2012年实现净利润33.18亿元，同比增长28.03%。

　　招商地产总经理贺建亚日前也表示，今后会尽量推一些偏向中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。

　　与招商地产类似坚持走中高端住宅路线的金地集团，从去年下半年开始调整产品路线，2012年营业收入同比增长37.4%，达328.6亿元；实现净利润33.9亿元，同比增长12.2%。面对产品转型导致利润下降的质疑，金地集团财务总监韦传军在业绩说明会上解释称，政策调控对中小产品起保护作用，在调控的背景下，“中小户型产品利润率反而会更高”。

　　在刚需市场占主导的情况下，地产标杆企业也纷纷加大中小户型产品的供给。金地也开始将重心向中小户型产品市场偏移。

　　金地集团总裁黄俊灿在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司今年新推的346万平方米产品中，中小户型产品占比将达80%，加上此前库存的产品，全年可供销售房源达546万平方米，中小户型产品占比65%。而在2011年，中小户型产品在总供给中仅占49%。

　　但与调控前就主推中小户型产品的万科、保利相比，金地集团目前的产品结构与前两者相比仍偏低。据万科董事长秘书谭华杰此前对外表示，万科2012年所销售住宅中小户型占比达90%。而保利在去年推出的约900万平米产品中，144平方米以下的中小户型产品占比达92%。

　　此外，对比四家标杆企业年报，保利地产以447亿元的拿地总金额位居四大房企之首。万科去年也入手了76个项目，合计权益规划建筑面积1446万平方米，拿地总金额430亿元。一向被认为稳健的招商地产2012年新增土地储备规划建面积共390万平方米，同比增长37%，拿地总地价156.73亿元，超过过去两年总和。

　　而金地在去年的土地市场上与上述三家相比较为谨慎，全年共获取12个项目、总计241.7平方米土地储备。但进入2013年，金地囤地速度加快，一季度分别在北京、杭州、佛山、宁波等地入手9个项目，累计斥资70亿元。在业绩说明会上，金地集团董事长凌克表示，今年金地预计拿出150亿元用于土地储备。

　　在温州的大街小巷，房地产的广告随处可见，在看似热闹的背后，是温州房价的持续走低，温州房价的跌幅今年连续3个月领跌全国。

　　在温州市区的一家中介门口，店员正在源源不断的往门口的展示牌上挂出房源，该店的店员告诉记者：“来看的很多，其实没什么成交的。和最高点相比，豪宅降一半差不多，普通住宅最低也降了1万元。”

　　各地“国五条”出台之后，温州炒房人在各地抛房现象明显。4月14日，温州一位在杭州炒房的人士向记者透露，现在在杭州有不少温州人在降价抛房，且主动降价出售手中的房源。

　　温州本地的一位炒房客向记者表示：“他手中的两套房子，一套是位于市中心的老房子，原来涨到了每平方米3.5万元，现在2万元没人要。而第二套房子最高涨到了每平方米7.5万元，现在3.5万元出手也卖不出去，完全被套住了。”

　　温州房地产供过于求

　　3月底到4月初，温州不少楼盘或开盘或采取降价促销。据记者不完全统计，温州的二季度将有10多个楼盘在售。

　　温州市物价局监测预警分局最新公布数据显示，2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平方米的库存，市场供应可能达到160万平方米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。

　　随着国家多次出台楼市宏观调控政策，炒房团意识到情况不妙，随之开始撤离，房价随之下降。浙江省温州市物价局近期监测数据显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米，同比下降24%。

　　当地的知情人士透露：“事实上，当地最早从2008年开始，就已经开始有人抛房套现。”

　　当地的中介告诉记者，在温州的二手房市场上，曾代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米，如今在二手房交易网站上的最新挂牌价格则只要4.5万至5万元/平方米。实际成交价比这个还要低。

　　投资者被深度套牢

　　温州一家做建筑行业配套的企业老板马先生每天都要疲于应付那些讨债的电话。

　　2009年金融危机后，民间借贷和银行贷款都很宽松，马先生认为房地产将会大涨，利用民间借贷借了10个人的钱，总计1600多万元，再加上自有资金，购置了一批房子。

　　由于没看准形势，房子一直没出手，到现在，房子已经成为了马先生的梦魇。

　　马先生举了一个例子：“以我手里的一个房子为例，2009年，我以每平方米4.6万元的价格购置了一套位于市中心的房子，在2011年5月份，该处房子涨到了每平方米9万元，当时认为还会涨，结果就没出手，2011年下半年后，房价开始下跌，现在每平方米只能卖3.8万元至4.2万元左右，完全被套牢。”

　　而当年借下的1600万元还要偿还利息，债主们最近由于民间借贷危机，纷纷要求连本金一起偿还。

　　“我的企业形势在目前来说还算能维持下去，一年的纯利润在500万元左右，民间借贷一年的利息不到400万元，银行还有2000多万的贷款要还，没法干下去了。”

　　为防止马先生“跑路”，这10个债主每天电话从早上打到凌晨，令马先生苦不堪言。

　　还有一些企业因为联保问题，最后被房地产拖下了水。

　　温州郊区的一家做阀门的企业老板朱先生再三告诫记者，千万不要把我名字说出来，因为企业虽然还在生产，但马上面临着关门的问题。

　　3年多以前，因为资金不足，朱先生和其他3家企业进行了联保向银行贷款，最终每家企业贷到了500万元。

　　这500万元为朱先生带来了扩大再生产的能力，但问题也出现了。一家参与联保的企业拿到贷款后并未用于公司的发展，而是去进行炒房，随着房地产价格暴跌，这家企业资不抵债，最终倒闭，还欠银行几千万元没有还清。银行于是向担保人朱先生提出偿还，并进入了诉讼程序。

　　“做实体的企业被房地产拖垮的事情在温州很多，遇到房地产调控，房子卖不掉，企业就完了。”

　　温州方兴担保公司董事长方培林告诉记者，温州的很多豪宅都是那些企业家买的。温州民间金融人士章方苗认为，如果这些企业拿到融资后，专注于做实体，而不是炒房，中小企业也不会倒闭的那么多那么快。

　　落寞的炒房团

　　方培林告诉记者，温州炒房团应该是全军覆没了。温州中小企业发展促进会会长周德文更为直率：“有人说温州炒房团现在去上海炒房去了，这些都是房地产商炒作，没有这些事情了。现在不少人都想把房子处理掉，回到实体行业。”

　　一位温州在上海炒房的人士在卖房时，主动降价100万元，以寻求快速出手。

　　当地知情人士告诉记者：“原来身边好几个人都把企业卖掉，带着钱去上海做地产基金。现在一批一批的那些人回温州来募资，给自己在外地的房产进行补血，现在整天看到这些大城市在喊涨价，为什么温州人都被套住了？总有一个说谎的。”

　　当地另外一个知情人士向记者透露，他的一个朋友在北上广等多个城市买了127套房子，很多都被套住，现在这个朋友已经不知踪迹。

　　购买127套房子的这个人炒房的模式是先在一个地方买一套房子，然后用这套房子作抵押，去买第二套房子，以此类推，127套房子就是这样买来的，这也是不少温州炒房团的操作模式。当其中一个地方的房价下跌，就会波及整体。

　　“这也是这个人‘跑路’的原因。据我所知，还有人因此而跳楼。”该知情人士说。

　　在北上广，温州炒房团已经看不到太大动静。有一部分温州炒房的人开始转向了三四线城市。

　　安徽淮南一处商业地产项目吸引了不少温州投资者的目光，该地产销售人员告诉记者，该项目将于今年国庆节开业，目前温州市区的投资者买了300多套，温州市下面的永嘉县的投资者买了70多套，购买的价格在每平方米1万元到3万元之间。

　　“温州人对市场的灵敏度很高，对政策的关注度不高，这也是为什么总能找到商机，而会被房地产套牢的原因。”上述知情人士表示。

　　住宅欲售3万元／平方米受阻 记者在项目现场发现，不少工人正在施工，原本空旷的近30米深坑也被钢筋填满，但该项目的住宅产品仍未入市

　　住宅欲售3万元／平方米受阻

　　记者在项目现场发现，不少工人正在施工，原本空旷的近30米深坑也被钢筋填满，但该项目的住宅产品仍未入市

　　“项目中的住宅产品预计在5月开盘，”京杭广场销售中心的一位销售人员向《证券日报》记者介绍，“具体开盘价格还没定，初步预计将超过3万元／平方米。”

　　实际上，上述京杭广场位于北京市通州区新华大街与新华北路交叉口东北角，项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王，而该地块现在的拥有者正是葛洲坝（600068）和曾在“生死”边缘徘徊的绿城中国，葛洲坝为该项目的大股东，绿城则负责设计开发。

　　值得注意的是，三年半有余的时间过去后，京杭广场项目的住宅产品仍未入市。雪上加霜的是，京版细则落地后，纯新盘的住宅预售定价要参照周边住宅实际成交价格定价，而京杭广场定位为北京通州的地标建筑，投入成本较高，定价当然也趋向高价。

　　对此，有消息人士向记者透露，该项目的住宅定价将陷入尴尬境地，如果定价超过3万元／平方米，可能在拿预售证的过程中遭到一定阻碍。

　　对此，绿城中国相关人士向《证券日报》记者表示，“住宅项目目前没有涉及预售证”，“销售价格也尚未确定”。

　　先售商用物业回笼资金

　　4月14日，记者来到京杭广场项目所在地，发现项目外围被巨幅广告牌遮挡，上面布满“希尔顿酒店”等宣传字眼。此外，高高的塔吊矗立在项目中心，塔吊上“北京城建（600266）”几个字赫然在目，可见项目的承建商为北京城建。

　　与此同时，记者发现广告牌上多是宣传项目写字楼以及酒店和购物中心的规划。“我们项目是一个综合体项目，一共涉及3栋楼，包括希尔顿酒店、住宅、写字楼和大型购物中心。”一位京杭广场销售人员告诉记者。

　　“购物中心是整售的，酒店是持有型物业，写字楼则是散售的”，京杭广场项目的相关人士向本报记者透露，目前写字楼产品已经拿到预售证，正在销售当中，销售均价低于3万元/平方米。

　　记者曾亲赴绿城4月13日在京主办的京杭广场写字楼推介会，在推介会现场，记者发现一特殊现象，不少客户都是拿着认筹号码来认筹的。其中一位客户还向记者表示，“已经看好了楼层，也定好了平米数，一会儿就签约”。

　　值得一提的是，一般一个规划为综合体的项目，多是以住宅先行销售，快速回笼资金，同时也能够培养项目人气，然后才是散售项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目的操作上正好相反呢？

　　对此，绿城中国解释为：“因工程进度原因安排。”

　　不过，一位消息人士向《证券日报》记者透露，这个项目比较特殊，地处通州老城区的核心位置，周围商业和住宅等配套也较为成熟，在一定程度上已经具备一定人气。不过，更为重要的是，这个项目定位于北京通州区地标性建筑，无论是酒店、住宅、购物中心都是北京通州区的最高端定位。

　　此外，上述消息人士还向记者透露，该项目是一个纯新项目，而北京细则出台后，这一项目的住宅产品预售价格很难定位，如果想卖到3万元／平方米以上，在预售证的获取上可能会受到阻碍。因此，商用物业产品拿预售证可能更为顺利，从这一角度看，写字楼先于住宅入市就不让人意外了，毕竟这样开发商也能够先回笼一部分资金。

　　住宅产品入市时间未定

　　“京杭广场住宅产品都是180平方米以上的大户型，拟售价将超过3万元，但具体售价都还没有定夺。”上述销售人员向本报记者如是介绍。

　　对此，绿城中国相关人士也向《证券日报》记者表示，住宅产品还未涉及预售证，具体开盘时间也未定，预计在今年年中左右可能入市。

　　不过，记者在项目现场发现，项目对面也是一个住宅和写字楼并存的项目，名为北京one。

　　根据北京市住建委官方网站显示，北京one项目为2010年取得预售证。其中，住宅产品拟售最高价格的为4#住宅楼，售价为35791元／平方米。

　　值得一提的是，有业内中介机构人士向记者透露，上述售价并不能成为京杭广场住宅产品的参照定价。因为京版细则出台后，纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。而记者从北京市住建委网站获悉，与京杭广场仅一街之隔的北京one住宅产品实际成交均价仅为23406元／平方米。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，目前通州楼市还没有出现3万元／平方米的豪宅价格。

　　如此一来，葛洲坝与绿城这一合作项目中的住宅产品原本以超过3万元／平方米的价格出售的打算可能要遭到一定阻碍，因为就其差距来说，已经达到了约7000元／平方米。

　　更为值得注意的是，京杭广场项目的相关负责人向记者透露，这两个项目在成本投入上有一定差距。据记者了解，2009年9月10日，京杭广场地块以12.4亿元由绿城竞得，楼面价为6961元／平方米，溢价率为292.21%，为轰动一时的北京通州地王。

　　显然，这在土地成本上已经高过北京one项目。此外，上述项目相关人士也向本报记者透露，加上环建等投入，京杭广场整个项目平均楼面地价已经达到11000元／平方米。

　　“这个项目虽然是北京通州的地标项目，但一旦定价过高，将拉升周边甚至是整个通州地区新盘成交价格，因此项目预售定价变得极为敏感。”上述中介机构相关人士向本报记者如是表示，这也可能是住宅产品入市时间一拖再拖的原因。

　　前地王入市一拖再拖之谜

　　据记者了解，2009年9月10日，该地块成功出让。时至今日，已经过去三年半有余，该项目的写字楼业态才入市，而住宅产品甚至连入市时间都未确定。为何项目入市时间会拖得这么久？

　　事实上，记者曾多次路过该地，2011年京杭广场的宣传条幅布满了项目的围墙，“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

　　2012年年初的时候，其销售人员曾告诉记者，项目户型有所变动，已经没有商住项目了，目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品，而且住宅产品都是180平方米以上大户型高端产品。

　　而2013年初，项目的销售人员向记者表示，项目规划涉及希尔顿酒店、写字楼、住宅和商铺。其中，最小户型的住宅总价可能也要超过500万元。

　　那么，该项目是产品设计更改导致住宅产品迟迟不开盘吗？

　　对此，一位消息人士向记者表示，京杭广场是绿城中国和葛洲坝的合作项目，葛洲坝所占股份为51%，为项目大股东，而绿城所占股份为49%，但绿城主导该产品设计和开发。

　　值得一提的是，有不愿透露姓名的人士向本报记者透露，绿城在2009年前后曾一度高价拿地，最终因受累于高价拿地扩张而一度陷入“生死难关”。而该项目正是绿城高速扩张时期所拿，2009年，绿城摘得此地。以一般的开发周期来看，可能2011年就会进入预售阶段。但2011年，绿城曾一度陷入生存危机，债务压顶，资金一直未曾得到纾解，因而对项目的进程也起到了一定的阻碍作用。不过，现在来看，绿城通过卖股权、卖项目的方式不断自救，现金流恶化得到缓解，项目的进展才加快一些。

　　对此，绿城中国向《证券日报》记者回复称，公司并没有因为资金压力而阻碍该项目开发进程。“因综合体项目比较复杂，我们本着对地块负责，前期定位和设计周期耗时比较长”。

　　更为值得注意的是，一位知情人士向本报记者透露，该项目的大股东为葛洲坝，绿城在该项目上话语权较弱，但绿城力主提升该项目品质。那么，在产品设计上，双方可能存在一定分歧，需要长时间的磨合，才能找到融合点，因此该项目的进展才被一拖再拖。

　　除此之外，上述中介机构人士向记者透露，如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平，若其以3万元／平方米的价格入市，销售将面临一定压力。加之政策原因，因此项目最终成交价格可能要比预计的低。

　　此外，该人士还向记者强调，项目主楼为36层，地下可能要建三层，这“一高”“一低”两方面建安成本较高，再综合项目的楼面地价、精装修成本、闲置三年左右的资金成本以及税费等情况来看，预计该项目的成本价或将超过2万元／平方米。从这一角度来看，项目入市价格若只是略高于周围实际成交价格，其利润空间也不会非常高。