北京公积金从紧背后 “三角认定”查询系统启用

　　4月7日，北京（楼盘）住房公积金管理委员会出台公积金贷款差别化政策，在把二套房公积金贷款首付比例提升至70%的同时，强调了购房人的资格审核实行“认房又认贷”的认定标准。

　　此举背后，是北京旨在全面打通公积金贷款、商业贷款与北京市住建委房屋权属登记系统，实现三网互通，并由此形成了一个相对完整的北京区域个人住房信息体系。

　　而这也印证了个人住房信息系统联网的步伐已全面加速。此前，住房和城乡建设部副部长齐骥在今年全国两会期间表示，目前40个城市的住房信息联网已经完成，今年6月底，住建部将完成500个城市的住房信息联网工作。

　　但一位接近北京市住建委的政策研究人士透露，目前40个城市的个人住房信息联网工作确定已经完成，但各地住房信息的更新纳入却依旧困难重重。

　　“一些已建立住房信息系统的城市虽已将新增住房信息纳入其中，但涉及大量存量房的历史数据仍有不少空白。”该人士说。

　　北京“三角认定”查询系统启用

　　按照最新规定，从4月8日起，北京购房者购买二套房，无论是公积金贷款还是商业贷款，首付款比例都不得低于70%。但相比二套房首付比例的提高，央行及北京住房公积金新政的真正“杀伤力”在于，统一了北京楼市中“认房又认贷”的二套房判定标准。

　　“虽然北京住房公积金管理中心此前从不公开承认，但在实际操作中，其一直实行的标准是"认房不认贷"。”个贷服务机构伟嘉安捷分析师吴昊说，以前购房者办理公积金贷款，公积金中心主要查询北京市住建委的房屋权属登记系统，以在京购房记录为第二套房认定标准，有过商贷记录、名下无房的仍视为首套房贷。

　　事实上，此前北京无论是商业贷款还是公积金贷款，都是实行在自身的本体系统查询的基础上，以住建委房屋权属登记为主的单线信息查询机制。

　　但这种信息片面的局面正在改变。在此次北京公积金新政中“认房又认贷”背后，已经浮现出一个稳定的贷款信息“三角认定”查询系统。

　　“北京通过公积金中心的公积金提取记录系统、市住建委房屋权属登记系统和央行征信记录系统，形成了一个相对完整的个人住房信息查询链。”吴昊说。

　　而来自市场的案例也证明了这一点。

　　“一个星期前中介还说能办下来公积金首套房贷款，没想到过了一周，就说以前的商贷记录查到了，办不下来公积金首套贷款。”购房者李女士说。

　　已经取得北京市户籍并在京工作多年的李女士，在3月末通过中介完成了一套位于北京广安门附近二手房的网签。尽管在北京名下无房，也没有公积金提取记录，但她多年前在四川（楼盘）老家曾有一笔早已还清的商业购房贷款。

　　“中介公司告诉我，就3月底4月初，以前很多查不到的商贷记录，北京市公积金中心都能跨省查到了。”李女士说。

　　那么，到底公积金贷款与商业贷款的信息联网已完成到何种程度？面对这个问题，即便是长期处于业务实操一线的从业人士也只能用“摸不准”来回答。

　　在21世纪不动产北京安信瑞德按揭部经理姜惠娴看来，多年来公积金贷款认定和商业贷款认定在实操中一直存在分歧，就是因为住房信息查询系统的半透明。

　　“到现在可以确定的是，还有三种情况的购房者在北京依然查不到信息。第一种，外地全款买房，因为目前全国的住房权属登记还没有联网；第二种，2000年以前的"老贷款"，因为当时无论是商业贷款还是公积金贷款，录入都比较落后，还有一部分是手工录入，到现在系统更新也不完善；第三种就是公积金提取记录的跨省查询。”姜惠娴说。

　　信息完善仍待时日

　　值得注意的是，在北京此次调控升级、公积金收紧的过程中，2010年就被住建部提上日程的个人住房信息系统，正开始作为政府部门的技术支撑登上调控舞台。

　　3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》中要求，2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，并明确由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、税务总局等有关部门负责。

　　一石激起千层浪，作为3月28日发布的国务院机构改革和转变职能工作方案的一部分，在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度的要求，一时间受到社会各界的极度关注。

　　“首次提出了建立全国统一的不动产登记制度的时间表，这才是楼市调控由短期行政干预向长效机制转变的重要一步。”在世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟看来，“新国五条”各地细则对房产税等房地产调控长效机制没有实质性的描述。而此前公布的《国务院机构改革和职能转变方案》明确提出要在2014年6月底之前出台不动产登记制度则是房地产行业发展需要的长效机制。全国统一的不动产登记制度和信息平台不仅将是全面推广房产税的前提，更是任何一种长效机制施行的前提。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前政府部门只能用公民的身份证查到在该公民所在城市的房屋数量，所以国内限购等政策都是只针对单个城市进行的。一旦个人住房信息系统以及全国不动产登记制度实施，将可以更精确地知晓居民的住房拥有量，调控政策的效果也会更强。

　　据悉，今年3月40个城市住房信息已与住建部完成联网。这一原本应于2011年年底以前完成的任务，因住房信息系统数据整理工作的复杂和繁琐推迟了半年。

　　“个人住房信息数据的建立过程中，制度壁垒、部门壁垒太多了。如央产房、军产房，这些产权属性类别在信息透明化中都存在问题。”上述接近北京市住建委的政策研究人士告诉记者，全国住房信息联网其实在技术上并没有什么困难，但各地的信息更新纳入非常困难。一些已建立住房信息系统的城市也只是将新增住房信息纳入其中，涉及大量存量房的历史数据仍有不少空白。