青岛抢来污染地块 星河湾年息40%豪赌西安项目

　　继鄂尔多斯（600295）、成都等地项目先后败北之后，星河湾地产控股有限公司（以下简称“星河湾”）迫切需要一个整装重发的好机会。

　　此次星河湾的老板黄文仔拿出了大干一番的架式。仅约20亿元的地价，星河湾去年底至今4个月内轻松斩获两地超1800亩土地，楼板价仅分别约500元/平方米和900元/平方米。

　　可是看似简单的拿地操作，却让星河湾陷入了土地定向拍卖以及资金链吃紧的质疑。日前，有北京某大型民营房企向时代周报记者投诉称，其子公司在4月3日上午报名参与竞买青岛地块时，遭遇不公正待遇：先是遭遇当地政府人士“劝退”，称地块已承诺由星河湾摘牌，随即公司报名资料被抢走。而费尽心机抢来的地块，却是青岛污染比较严重，是青岛人很难认可的一个住宅区域，属青岛三流地块。

　　而因发起一款高达40%劣后收益，周期长达7年的房地产基金，星河湾西安项目也同样被指存在销售风险等。定价过高，接下来的市场竞争更加激烈都将影响其今后的销售。

　　而更为严峻的考验是，12年来，星河湾只向市场推出了大平层这一款产品，定位偏高、过于追求高溢价，使得其近年连连遭遇销售“滑铁卢”。随着业绩神话的褪色，星河湾一直坚持的“圈层营销”、“高溢价”销售等模式在这几年经历了各方的口诛笔伐。而且，将山西、内蒙、西安等地的煤老板作为客群等圈层营销，这种定位很脆弱。

　　雪上加霜的是，被星河湾董事长黄文仔列为2013年星河湾重要战役的老原酒上市销售一事，在“生不逢时”的年代，至今还在进行区域招商，接下来如何立足白酒市场？这些问题均不得而解。

　　底价抢来青岛污染地块

　　今年4月8日，青岛土拍消息显示，在没有其他房企参与竞价的情况下，星河湾以14.36亿元的底价竞得青岛城阳7宗地，占地共约59.5万平方米（约893亩），平均楼面价在900元/平方米左右。这是星河湾近年最新一次公开拿地记录。

　　4月22日，有北京某大型民营房企向本报投诉称，其子公司在4月3日上午报名参与竞买山东省青岛市城阳区7宗地块时，遭遇不公正待遇：先是遭遇自称流亭街道招商局的方女士“劝退”，称青岛市国土、城阳区国土已就该地块和青岛星河湾房地产开发有限公司（以下简称“青岛星河湾”）提前谈妥，承诺由青岛星河湾摘牌，土地招拍挂只是走流程而已。随后到了下午，该公司在青岛市城阳区行政服务中心提交报名资料时，相关资料被不明身份的人士抢走。事发至今，当地警方及国土部门并未给该公司任何答复。

　　在该北京公司提供给时代周报记者的相关视频中可以看到，上述方女士一直劝其不要报名，“为什么不放弃？哪怕你报上名，之后也要和政府谈，没意思。”

　　时代周报记者电话及短信联系该方女士，始终未获其回复。时代周报记者同时连线城阳国土资源局相关人士，其称该局新闻采访具体事宜由法规科王科长具体负责。但该王科长在接受电话采访时以“不清楚，不知道”为由拒绝接受记者采访。而该局分管采访事宜的赵局长电话一直无人接听。截至目前，仅有城阳国土资源分局土地储备中心负责人崔蓬海对外发声称，得知事情发生后，他们也在多方调查，并表示土地出让一直坚持公开公平公正的原则。

　　与上述事关多方的回避态度一样，时代周报记者以邮件、短信、电话等多种方式联系星河湾进行采访，希望能核实“青岛地块定向底价出让给星河湾，其他企业不能参与”一事时，截至发稿时，仍未获得星河湾方面的回复。

　　“事实上，青岛当地都知道，星河湾很早就过来‘勾兑’，两年前就考察过这块地，但因地块南侧沧口地区污染较为严重，怕未来伤及星河湾品牌而选择放弃。现在选择回来不知出于何种考虑？”青岛楼市学者张百忍对时代周报记者介绍。不过，目前城阳一带污染还是比较严重，登高一望，满目都是沧口工厂的大烟囱，是青岛人很难认可的一个住宅区域。

　　据他介绍，星河湾这几地块所在的城阳流亭街区域，仅是个稍有发展前途的郊区，在青岛属于三流地段。地块前面虽有海景，但面临胶州湾，是内海，在青岛管这叫后海，和前海的概念不一样。目前青岛前海位置的房子可以卖到五六万元/平方米，但是后海只有1万多元/平方米的房价水平，而像城阳这样位于郊区的后海，房价一般只有五六千元/平方米，更何况周边还有号称全国最大的保障房项目，体量有一万多套。

　　“最大的问题还在于，进入楼市下半场，星河湾做的大平层产品，在青岛也不吃香，包括前海一带的大平层都卖得很吃力，现在当地比较流行的是卖低密度别墅概念。”张百忍称。

　　谁来操盘青岛项目，如何营销，这是当地其他开发商颇为关心的问题。“和白沙湾限价商品房的其他开发商聊起来，他们很兴奋，说全靠老黄了。”有青岛当地开发商代表对时代周报记者介绍，星河湾来了可以把周边地价和房价提起来，抄星河湾后路，“你卖1万元/平方米我卖6000元/平方米，你卖到2万元/平方米最好。”

　　高杠杆基金难撬西安300亿项目

　　在抢得青岛地块后，老板黄文仔的目光重新落向西北重镇西安。流传西安民间的一个故事版本称，两年前，星河湾就曾打算进入西安，打算以3000元/平方米的品牌代建方式与当地本土企业合作，不过最终不了了之。如今，黄文仔如愿以偿。

　　咸阳市国土资源局去年12月10日发布了一则招拍挂信息的结果，星河湾以7.18亿元将西咸新区秦汉新城10宗地块收入囊中，共计828.97亩。随后，西咸新区秦汉新城官网也显示，星河湾西咸新区项目总投资约300亿元，建设质量将达到国内一流水平，包括酒店、住宅和国际会议中心等项目。

　　对于拿地事宜及项目进展，星河湾方面一反常态，始终守口如瓶。

　　不过兵马未动，粮草先行。

　　时代周报记者了解到，星河湾联手易居已为西安项目成立了“星河湾西安项目禾晖旭悦基金”，目前正忙于在北京、上海等城市推广和募集资金。

　　从该基金基本资料来看，其今年3月底已成立，基金管理方为易居资本和钜派禾晖，募集资金规模为3.43亿元，其中，优先有限合伙人的份额约2.68亿，劣后有限合伙人的份额为7500万元，两者存续期限分别为“20+12”个月和“5+2”年，预期年化收益率税后分别为“10.5%-12.3%”和“32%-41%”。

　　“现有资料来看，星河湾西安项目基金劣后部分稍微少了点，优先和劣后的投资占比仅约为四比一，杠杆率太高，风险太大，所以才给出了高达40%的劣后收益率。”硅谷天堂财富管理分析师李曦对时代周报记者称，此外，虽然地价仅约500元/平方米，但目前募集资料仅表示土地已确权，而不是土地款已付并附带土地证编号等，这或许也能折射开发商资金链并不宽裕。一般在确权的时候就来发基金募资，有可能存在公司土地金都有缺口的情况，未来可能需要陆续推出多期基金，来为项目开发提供所需资金。

　　星河湾集团真实的财务状况，外界还难以窥探，而对于资金链上的质疑，星河湾并无回应。但尽管如此，用先期三四亿元的基金来撬动这个300亿元的巨无霸项目，还是被认作是房地产最高水平的玩法。目前，该基金产品正以项目所处区域不限购，星河湾溢价力强，楼板价仅500元/平方米等卖点在二级市场吆喝。

　　“楼面价仅500元/平方米，星河湾可操作的空间确实比较大，可以慢慢开发这160万平方米，坐享城市升值。不过从目前来看，谁都不敢保证星河湾低成本、大规模的模式就能吃遍西北富豪。”有西安当地地产业内人士刘先生对时代周报记者分析，西咸新区面积约800平方公里过于庞大，田园式新区定位也不清晰，而星河湾项目具体落地的秦汉新城组团，又是西咸新区内位置相对一般的组团，缺乏产业支撑，要培育成熟至少要5年以上。在无任何配套资源支持，需区域从头建设白手创造下，星河湾能否让高端客户西移，接受其至少1万元/平方米以上的高价，目前秦汉新城区域均价仅为5000-6000元/平方米而已。这些问题都还需要时间来慢慢解答。

　　除此，西安当地的高端楼盘基本都以陕北煤老板为目标客户，如万科、华润、金地等项目都陆续会有高端房源推出，这也让星河湾面临异常激烈的市场竞争。

　　“星河湾作为后来者，想要立足并打开局面，并非易事。”刘先生称，此外，现在形势已有所变化，当地的资源型客户已远不如两年前活跃。除了受房姐龚爱爱的影响，这两年煤炭大滞销席卷全国，陕北煤价也接连下跌，煤老板的日子好不到哪里去，“除非星河湾已经提前锁定了一部分客户。”

　　有媒体援引星河湾的计划称，西安项目将在今年4月开工，9月入市销售。而基金募集资料里对于销售计划也表示，第三年起住宅年销售20万平方米。“就算按照1万元/平方米的价格来销售，一年的销售回款也要20亿元。一旦市场出现变化，很可能要大幅降价回笼资金。”上海中原地产研究总监宋会雍对时代周报记者分析。

　　靠单一产品遭营销滑铁卢

　　业内的担心均不无道理。事实上，随着业绩神话的破灭，星河湾的明星时代已经远去。

　　时代周记者曾在今年2月份盘点星河湾旗下项目销售情况，去年一年，除了大卖的澳门合作项目以外，一向在高端豪宅上所向披靡的星河湾近年连连遭遇“滑铁卢”。

　　在中房信集团统计的《2012年中国房地产企业销售top50》排行榜中，卓越置业以102亿元的年度成交额排名第50位，星河湾集团未跻身50强之列。时代周报记者根据第三方机构出具的数据不完全统计，除去成都铂雅苑、澳门项目等（品牌合作项目，具体销售分成比例不详）外，去年星河湾在上海、太原、北京、广州等项目中实现销售额不足65亿元。

　　今年3月7日，太原星河湾发布消息称，去年全年实现20亿元的销售额。这一数据与时代周报记者从第三方获得的统计数据相差甚远，记者获得的数据显示，去年全年，该项目销售回笼资金约4.7亿元。“数据的悬殊，有可能是部分星河湾客户只交了定金，还迟迟没有去签合同。”有知情人士对时代周报记者分析。但此说法截至记者发稿时未获星河湾的证实。

　　在深圳瑞胜商业复合地产机构总经理曹天柱看来，星河湾兵败鄂尔多斯等地是开发商过于自信、不重视市场研究、对风险估计不足决策失误的结果。

　　而在销售不利的同时，星河湾也不断暴露出新的问题，有些甚至是“致命”的。

　　2011年，星河湾鄂尔多斯项目麻烦缠身。由于涉嫌违法占地，被曝无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等，遭到国土资源部的点名通报。

　　2012年初，太原星河湾曝出“精装修门”事件，一度形成业主集体抗议、打砸办公室的恶性风波。最终星河湾不仅公开致信业主道歉，还出动集团最高管理层出面协商业主的补偿问题，其中包括刚做完手术还在恢复休养阶段的梁上燕。

　　随后，星河湾与雅居乐合作的成都铂雅苑也遭遇营销滑铁卢，尽管造势依然不遗余力，但实际成交的7亿元却距离其内部目标20亿元有太大差距。

　　更值得关注的是，失去梁上燕这一干将的星河湾，今后品牌和今后发展路径都将会如何调整？

　　“梁上燕12年间三进三出，间接说明星河湾必有难以割舍的吸引力，也有难以改变的东西。”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者分析，星河湾的问题在于，就算是一辆劳斯莱斯也不能连开12年，缺乏保养、更新。而产品定位偏高、过于追求高溢价，靠单一产品打天下也使得公司的业绩增速变缓。再者，将山西、内蒙、西安等地的煤老板作为客群等圈层营销，这种定位很脆弱。

　　在他看来，星河湾未来可能会考虑下调一下档次，从豪宅降到高端精品，像绿城、合生、融创那样，并可能会在产品精细度方面下功夫，举例来说，户型会不会适当缩一缩。不过转型普通住宅的可能性很小，“做普通住宅，净利润也就在10%左右，一不留神就不赚钱。”

　　此外，与地产一样，被黄文仔列为2013年星河湾重要战役的老原酒上市销售一事，也被不少业内认作为“生不逢时”。事实上，“限酒令”与此前的塑化剂事件让整个白酒行业“钱景不妙”。以近期酒企财报来看，尽管五粮液（000858）、古井贡酒（000596）和洋河股份（002304）日前公布的一季度业绩依然保持了增长，但在“限酒令”的压力下，白酒类企业业绩增速已明显放缓。其中，洋河股份最惨，一季度业绩增速只有6.53%；而五粮液和贵州茅台（600519）在一季度则集体遭遇经销商减少预付款的支付。

　　“老原酒定位高档酒消费，走奢华类路线，号称最低定价高于茅台最高定价，但贵未必顺口。逆势下，老原酒靠什么立足市场，这个值得深思。”上海乘星行机构总经理李骁对时代周报记者称。据了解，目前老原酒正在进行区域招商，但具体招商进展情况，星河湾方面并未透露。