招商地产被指融资需求迫切 东力实业市值缩水25%

　　招商地产（000024）收壳一年，宣布拟向香港子公司东力实业控股注资近50亿元人民币资产。上月25日发布公告后，东力实业控股接连下跌，昨日收于2.37港元/股，短短4个交易日股值缩水超过25%。

　　业内人士认为，之前对于注资资产的高期待落空，另外东力还面临新股上市的复杂程序，令不少投资人选择离开。

　　东力实业市值4日缩水25%

　　根据公司公告，这50亿资产属于公司全资子公司香港瑞嘉投资属下四家控股公司，该四家公司共持有重庆长嘉汇、南京雍华府等八个房地产开发项目，分布于广州、佛山、重庆和南京四个城市，建筑面积共538.14万平方米，其中未售部分323.44万平方米，上述资产转让基准价格为人民币49.65亿元。

　　作为收购支付对价，东力实业将向瑞嘉投资发行约61.77亿港元的永久存续可换股证券，折股价1.61港元/股，票面零利率；或者东力实业按本次交易购入资产折算发行新股38.37亿股，发行价格不低于1.61港元/股。

　　而东力实业是公司去年收购的香港上市公司，本次资产注入距离东力实业控制权变化未到24个月。公开资料显示，2012年5月，招商地产公告以每股0.26港元、共计1.99亿港元收购东力实业7.498亿股，持股70.18%，这也是内地房企赴港买壳的首个成功案例。

　　《每日经济新闻》记者发现，本次招商地产注入项目中，体量最大的重庆长嘉汇一期去年预售仅达3.88%，而南京雍华府未开盘已计提7200万元存货跌价准备。

　　中国北方证券集团有限公司副总裁黄嘉锐表示，把卖不动的项目注入子公司借壳，这是得到一只股票很较划算的方法，反正资产都卖不出去，把40多亿的资产变成股本，发行股票后就能为母公司圈回现金，卖不动房子卖股票，现在地产公司都普遍没有什么现金，这是地产圈里并不罕见的手段。

　　黄嘉锐认为，详细的资产注入信息披露以前，投资者对注入的资产质量有所期待，东力还可以炒一个概念股，消息公布以后，东力股价一路下跌，已经表明大家对那些项目并不买账。项目质量和融资能力有很大关系，目前的香港投资者已经比较成熟，不愿把钱花在资产质量不好的股票上，如果估值过高，投资者也大多止步于观望，不会潦草买入。

　　前景看淡投资者用脚投票

　　除此之外，港股IPO规则明确表示，注入资产必须要有过去三年持续的经营记录，前两年利润之和不能低于3000万，最后一年不得低于2000万利润。盛富资本和盛诺金地产基金总裁黄立冲则表示，这次招商地产注入的资产是经过折中后的方案，资产比较零散，没有明确的轴或策略，组合减值有所削减。

　　公告显示，这次招商地产注入资产有两种支付方式可供选择，中银证券赵强认为，采取哪种方案取决于市场对东力实业未来是否看好，若股价高于1.61港元/股，能发行新股，则根据支付原则，东力实业将用向其他投资者配售股份募集所获取的资金进行支付剩余的15.13亿港元差价，获得融资。但股价若低于1.61港元/股，则不会为招商地产带来直接现金回报。

　　对于东力的融资前景，黄立冲并不看好，他认为，虽然招商地产注入资产规模较大，但是很多已经卖掉大半，现金流已经入账，反映出来的其实是一本过去的账单，而且是母公司某部分的成绩表，并不能说服投资者注入充足的现金流。并且，由于一般经过评估的过程已经把资产潜在的价值折现算入，如果打折比例不高，升值的空间受到限制，那么投资者对于股价的期待值也不会很高。

　　操作繁琐资产注入难度大

　　东力实业控股公告中称，由于招商地产此次注入资产距收购东力时间未满24个月，依联交所相关条例将构成反收购，将被视作首次上市。东力实业在公告表示，收购须待达成多项条件（包括独立股东批准）后方可作实，而有关条件不一定会达成。此外，上市委员会不一定会授予本公司提出新上市申请的批准。若上市委员会并未授出该批准，协议将不会成为无条件，收购将不会进行。

　　盛富资本和盛诺金地产基金总裁黄立冲认为，买了壳又按申请发行新股的方式上市，牵涉更多的程序，这种方法本身非常复杂，内地十年都难得见到一个案例，未来能否通过存在较大的不确定性。招商地产选择这个方法，证明公司有迫切融资需求，等不了24个月，于是只有忍受买了壳却按IPO上市要求来走。

　　招商地产年报显示，年来公司资产负债率年年攀升，2008年至今已有57.3%上涨到73.3%。

　　对此，招商地产财务总监黄培坤表示，公司已做好充分的资源准备，并且战略发展的也客观需要，所以等不及24个月。他认为，这次收购虽令公司重新经本港严格的上市审批程序，但可增加公司透明度，助股东了解公司新业务。

　　黄立冲表示，采取这种方法往往是在前期没有做好规划，很多国内公司对于买壳、资本注入并不懂行，刚买了壳就急着塞资产，不做好准备和规划，最终只能用更复杂的过程换来并不大的融资量。

　　打造平台意在降融资成本？

　　招商地产董秘刘宁表示：“（东力实业）属于A股控股子公司，海外融资成本相对较低，还是很有意义的。未来的东力实业不单只是一个融资平台，同时也是另外一个利润中心，项目的开发有资金的支持将会做得更快。”

　　兰德咨询总裁宋延庆说，很可能是因为招商地产仅是通过将资产注入东力地产来试探港股市场，而并不打算现在就通过港股市场大规模融资。宋延庆说，虽然很多港股分析师认为，招商地产是因为缺钱所以才要借壳。但事实上，招商地产也许是内地开发商中最不缺钱的几家之一。其母公司——招商局集团，拥有包括招商银行（600036）、招商证券（600999）等金融机构。钱，对于招商地产来说，不是大问题。在这样的背景之下，招商借壳东力实业，更多是出于战略性布局考虑的前期动作。

　　东莞证券认为，在当前内地房企受调控影响，融资渠道不通等情况下，招商地产若能充分利用东力实业这一海外融资平台，实现海外融资（特别是股权融资），意义重大。

　　银河证券的研报则指出，借壳的更大意义在于为招商地产低成本借贷。上述研报以在香港上市中国海外发展为例，称中海2012年融资成本大约为3.7%，2012年招商地产的融资成本为6.49%，较中海外高出2.7个百分点，若招商地产融资成本与中海外相若，按照招商地产年均250亿左右的借款规模，可节约财务费用7亿元左右，增厚每股收益0.4元。