万达：从地产挺进消费市场

　　万达正在努力摆脱人们对其“房地产企业”的传统印象。在万达的规划中，到2020年旅游、文化和商业板块营收所占比重将超过整个集团的50%。万达这头传统行业的“大象”将如何转型？

　　关键时刻：大连万达表面的辉煌可能掩盖发展中的问题。王健林居安思危，他预见到房地产的前景会随着市场的发展而呈颓势。2008的万达经历了外人不易察觉到的困境，也正是这个关键时刻，中央的“四万亿”使万达获得了新生。从房地产转型出来，这是万达做大做强的方向。万达努力的目标是在2020年将地产比重降低到40%以下。

　　关键抉择：万达以现代化人群的需要为本，大刀阔斧地转型旅游和文化产业。转型电影院线市场的最大手笔，是去年拿下的AMC。

　　关键策略：万达的转型战略经受住了时间的考验。万达从商业地产的单店，到做城市综合体，现在全力在消费市场即百货零售、旅游、文化上做足文章，争取在2020年跻身Top100成为大型国际公司。

　　策略结果：目前，万达投资在价值100亿元以上的项目有6个，包括并购AMC，4个巨型旅游地产和项目达500亿的武汉楚河汉街大型文化综合体。万达目前已经拥有730块银幕、86座影城、40家百货公司，1200万平米的物业。

　　像摩托罗拉、柯达这种曾经是众人眼中成功的典范都摆脱不了衰退的命运，那么任何公司面对衰落的攻击都难以幸免。所有人在看待万达的成功时，万达集团董事长王健林时刻带着危机感去思考，倘若地产行业的好运不复存在，如何让万达变得更强大、脚跟站得更稳？

　　居安思危，立足转型

　　军人出身的王健林喜欢玩“高、大、全”，他用了24年，在70多个城市建立了100多座万达广场，成就万达地产商业帝国。而在2013年，历数万达百亿以上的投资项目就有板上钉钉的6个之多：吉林长白山、云南西双版纳、大连金滩、海南三亚；并购AMG(170亿元)武汉楚河汉街(500亿元)，还不算正在运作的730块银幕、86座影城、40家百货连锁，2200万平米的物业。作为万达的领袖，王健林近期目标是在2020年，将万达做成世界前100的大型国际型企业。

　　做地产25年，万达生存的外部环境和国内政策都在发生变化：从增速看，2012年中国GDP增速跌落至近20年来的“倒数第二”，为10年来的最低增长；另一方面，中国劳动力人口总量也出现改革开放以来的首次下降。这一切表明，中国将告别以往依靠人口红利、资源红利的高速增长时代。在这个当口，万达也在寻找新的增长点。

　　2008年，王健林心里总是感觉不踏实。作为坐拥销售逾百亿的地产商老板，为什么会有这种危机感?王健林说：“我们严格的讲不能算一个完整的公司。因为所谓公司就应该是循环再生产，不断扩大再生产，但是房地产公司不是这样的，拿了一块地新引进来，这个地一旦终结就没有了现金流，然后再去找地，老是不稳定，即使积存了更多现金，这个公司实质上也是很可怕的，所以万达转型是出于公司安全，我们不是要讲要做百年公司吗？”做什么能够保证源源不断的现金流呢? 万达看中了连锁百货、电影院线、高档酒店和旅游文化。

　　“现在万达房地产收入达60%之多，我们要在未来，即2020年，将万达房地产改为比重40%，万达要成为一个消费型企业”。

　　万达转型的时间恰到好处。2008年11月，中央“四万亿”刺激经济政策出台，利好万达。一时间，地方政府忙卖地，银行忙放款，银监会要求以放贷指标作为考核银行的标准，房地产贷款连四证、资本金都不看，只要申请就有。机不可失，时不再来。“很多人被形势吓怕了，不敢拿地，只有我说要大干。

　　你看，中国建国几十年，这样的机会能有几回?”王健林果敢决断。2008年底万达抢到的项目有十几个，2009年初又是十几个，当时的土地价格非常优惠。短短一年时间，万达的发展曲线呈现V形反转的趋势，一举拿下行业首位。一位熟悉他的老朋友说，“老王是豪赌，军人出身有魄力，也有眼力，在重要时间点上运气不错。”

　　在地产之外，万达首创的商业和地产开发相结合的“订单地产”模式为企业的巩固和发展立下了汗马功劳。万达与世界500强知名商业机构签订联合发展协议，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等，然后共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面完成对接，为租户量身定制商业地产项目。

　　王健林对“订单地产”曾这样表述，“首先是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300个亿。

　　第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60%左右，不仅仅是商业，在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40%～50%。第三是集团自有资金，一般占到总投资的1/4左右。”所以，万达广场并不像一般的商业物业那样需要两年以上的市场培育期。不过，这种开发模式被很多房企所仿效，而万达要保持既有的优势，商业运营能力的培养要比业态布局更重要。(商业价值)