融资大幅萎缩 龙光地产上市5年未果

　　汕头市龙湖区珠池路一栋陈旧的大厦，毫不起眼，却是本季拟赴港上市的龙光地产股份有限公司（以下简称“龙光地产”）的发迹地。

　　龙光地产是广东龙光（集团）有限公司（下称“龙光集团”）的核心子公司。17年前，龙光集团的前身—汕头市龙光建安有限公司（下称“龙光建安”）成立并涉足房地产，但一直名不见经传，直到2000年在汕头因城中村改造项目发家。时代周报记者在采访时发现，这是一个股权关系非常复杂的家族企业，20多个子公司林立，使得龙光集团的资产在外人看来犹如迷宫一般。

　　为了快速做大，龙光地产不得不向全国不少省市快速扩张，但是在一线城市遭遇水土不服的困惑，止步北京、上海，在广州的项目也被曝“商铺大面积地陷，裂缝最宽近20厘米”；也因为快速扩张，其对资金也变得十分渴求，可是龙光地产单一的融资渠道，信托融资规模大幅缩水，让已经冲击上市5年而未果的龙光地产的资金变得愈加困难。此番上市能否成功，对于去年销售额已经超过100亿元的龙光地产至关重要。

　　典型家族企业

　　广东省房地产大佬中，有很多潮汕人的身影：合生创展的朱孟依三兄弟，侨鑫集团的周泽荣，中信地产的李康等，龙光集团的纪海鹏也是典型代表。龙光集团的前身是龙光建安，成立于1996年3月，2002年，经广东省建设厅审核批准晋升为龙光集团。

　　汕头市工商行政管理局资料显示，龙光集团的法定代表人为姚耀林，注册资本为6.84亿元，股东分别为纪海鹏、汕头市泰富投资发展有限公司、姚美瑞、姚耀林、纪建德，分别占股47%、25%、17.5%、9%、1.5%，属于房屋和土木工程建筑业。

　　2003年，龙光集团在汕头成立了专门的地产公司广东龙光集团房地产有限公司，即龙光地产的前身，2009年为上市，改制更名为龙光地产。工商资料显示，龙光地产的法定代表人更改为纪海鹏，主要股东为龙光集团、惠州大亚湾润铭置地有限公司以及龙光集团的十来位高层，注册资本为5.4亿元。

　　2008年，汕头市龙光房地产有限公司（下称“汕头龙光”）成立，注册资金为1000万，法定代表人是纪建德，投资者是深圳市优凯思投资顾问有限公司（下称“深圳优凯思”），而深圳优凯思实际上是纪海鹏名下的公司，注册资金达到了4.43亿元。

　　不过，汕头龙光却对高层关系讳莫如深，以领导都出差为由婉言拒绝了时代周报记者的采访要求，称对外发言由深圳总部负责。

　　打虎亲兄弟，上阵父子兵。虽然龙光集团的股权关系复杂，子公司亦有20多家，但龙光集团也是典型的家族企业。实际掌权人为纪海鹏、纪建德，多数公司都在他俩名下。纪海鹏为董事长，纪建德为副总裁。值得一提的是，纪建德今年也是汕头市第十三届人民代表大会代表。据一龙光地产内部人士向时代周报记者透露，纪海鹏、纪建德为兄弟，而当时龙光集团创始人姚美瑞、姚耀林等亦是纪家的亲戚。

　　纪氏家族的人很低调，鲜少在媒体前露脸。之前代表龙光集团亮相的多是副总裁肖林伟，他仪表堂堂，在广东地产界小有名气。肖林伟在2003年龙光集团第一次拓荒时就加盟，并且也是龙光地产的小股东。不过，时代周报记者向龙光集团了解到，肖林伟目前已经从龙光地产离职。

　　一线城市水土不服

　　虽然龙光建安成立后开发过一个叫阳光花园的楼盘，但是让龙光集团真正崭露头角的却是一个旧改项目。并且，在龙光集团的发展过程中，仍可见其对旧改项目的偏好。

　　2000年，龙光建安启动占地776亩的汕头城中村改造项目“金禧花园”，在汕头一举成名。2003年4月，龙光建安以2.86亿元竞投得深圳市宝安中心地王，掀开了异地扩张的序幕。

　　随后，龙光地产在南宁采取了和汕头类似的发展模式，先通过旧改项目打开市场，再陆续滚动投资。2004年7月，龙光地产进军南宁房地产市场，签订南宁市永新区城中村改造项目合作意向书，参与“中国绿城”的城市建设。之后，又陆续投资其他项目，而龙光集团的另一个主业高速公路建设也集中在广西。公开数据显示，截至2010年，龙光集团在广西的总投入已达300亿元，其中龙光地产仅南宁土地投资额已经接近30亿元。仅2012年，龙光地产在南宁就拿了4块地，最高的楼面地价高达6000元/平方米。与此同时，龙光地产快速进军佛山、重庆、成都等城市。

　　2011年7月15日，由龙光地产作为代建方进行投资建设的海南陵水县黎安镇大墩新村项目正式开工。与众不同的是，大墩新村项目虽也是旧改项目，但是龙光地产却是通过拆迁安置投资所换取的土地项目，龙光地产对此的总投资达6.14亿元，规划建设回迁安置房27万平方米。

　　2012年2月13日，龙光地产又以2.4亿元底价竞得佛山南庄大道一宗旧改土地，该地块面积约为11万平方米，折合楼面地价为877.5元/平方米。据当时媒体报道，龙光地产有高管坦言：“公司在许多城市也一直有积极关注，而且有些城市随着土地资源的稀缺，公司不排除今后会大量参与旧改项目，不过即便是参与也是通过招拍挂公开流程的。”

　　今年3月4日，龙光地产又以90.2万元/亩的挂牌起始价拿下位于惠州大亚湾西区老畲三大屋村的GJB2013-5地块，成交总价3060万元，楼面地价低至365.76元/平方米。

　　龙光集团早将2009-2013年纳入为第二个五年计划，称“2009-2013年的5年内，在北京、上海、成都、海南建立发展基地；房产累计销售力争突破450亿元，工程建安产值实现120亿元”。

　　虽然，龙光地产官网显示，其目前已在广东、广西、四川、海南等四大基地成功开发了40多个房地产项目， 2012年销售金额逾百亿元，但是，显然，一直青睐在二、三线城市攻城略地的龙光地产在一线城市却表现得有点水土不服。目前，其也止步于北京、上海之外，在广州虽有项目，但其广州南沙龙光棕榈水岸项目却在近期被曝出“商铺大面积地陷，裂缝最宽近20厘米”。

　　信托融资大幅萎缩

　　龙光地产拟于今年第二季度启动上市计划，拟募集金额3亿美元。实际上，龙光地产为上市至少筹备了5年。最早传出龙光集团上市是在2007年初，当时传言龙光集团将赴港上市融资30亿元，并选定摩根斯坦利作为其上市保荐人，不过龙光集团事后却称此事子虚乌有。到了2008年底，龙光集团的上市计划终于浮出水面。

　　据悉，龙光集团在2008年12月就已完成股改，将广东龙光集团房地产有限公司改制为广东龙光地产股份有限公司。龙光集团对该次改制的解释是：为广东龙光地产股份有限公司顺利上市奠定了坚实的基础。

　　2009年，广东龙光地产股份有限公司再次更名为龙光地产股份有限公司，而且龙光集团再次明确表示：作为酝酿上市的重大举措，龙光集团开始在资本市场上寻找更大的发展机会。

　　为筹备上市，龙光集团当时最大的举动之一就是迅速买地入仓。2009年下半年，龙光集团在土地市场开始高调，一个多月的时间就接连拿下三处地王。2009年7月17日，龙光集团击败万科、金地等地产巨头，以7.03亿元拍得东莞新地王，楼面价约为4847元/平方米。8月21日，龙光集团以9.15亿元拍下了位于广西南宁的一块土地，以楼面地价约1850元/平方米成为南宁新地王。8月25日，龙光地产在惠州以4.01亿元拍得惠州地王。

　　龙光集团在其2010年的工作报告中更是明确指出了上市进展，“（2009年）上市申报材料准备、公司治理结构完善等工作已经完成。受国家宏观调控政策的影响，资本运营工作根据政策和市场变化进行了及时调整，目前正在进行多种上市渠道的分析研究，为今年（指2010年）申报上市做好充分准备。”

　　“我们一直在筹备上市，但是接轨资本市场还是需要一定的准备时间。在香港我们已成立有公司。以前纪董多在香港办公。”龙光地产的一位内部人士向时代周报记者透露。据悉，香港公司是在去年9月正式成立的。

　　不过，作为中型企业，龙光地产赴港上市仍被看作是在急辟资金通道。虽然，龙光地产高层曾回应媒体称资金链无问题，“而且我们集团除了房地产业务外，还有公路等其他产业，可以很快地实现资金互补”。但是龙光地产的资金来源渠道实际上却很单一。并且，随着扩张的加速，龙光地产对资金的需求却越发饥渴。

　　“银行贷款是我们通用的方式。”龙光地产上述人士告诉记者。据时代周报记者梳理，比如，2009年，龙光项目贷款申报 10 个，贷款批复项目10个，提款工作项目 9个；2010年，龙光地产项目贷款申报 11个，贷款批复项目 9个，提款项目17个，其称2011年要完成16个房地产项目的融资计划，其中房地产（000736）项目融资批复完成率要达到85%以上。

　　而随着开发贷款的从紧，龙光地产把目光瞄向了信托。但是，信托规模却在紧缩。龙光地产2010年9月成立的龙光1号集合资金信托，规模有3亿元左右。但是，龙光地产今年3月成立的“龙光 天悦龙庭”项目集合资金信托，虽然是超值抵押但规模却大幅萎缩，该信托以成都“龙光 天悦龙庭”项目第2栋、10栋住宅用在建工程及地下车库为其偿付全部信托贷款本息提供抵押担保，而“龙光 天悦龙庭”项目第2栋、10栋住宅用在建工程共计面积为43219.3平方米，评估值为3.16亿元，但该信托规模却只有7800万元。

　　不过，对于时代周报记者的采访，龙光地产总裁办相关人士称“关于上市问题，不方便透露”，让时代周报记者联系龙光地产品牌部。而时代周报记者给其品牌部发出的采访函，截至发稿前未有回复。