上海春城业主状告业委会：十年2400万公益金去向不明

　　上海春城业主就“业委会成立三年以来未召开一次业主大会，公共维修资金不透明开支，小区成立十年2400万公益金不入账”等问题，走上漫漫两年维权路。

　　4月18日下午1点半，闵行颛桥法院，上海春城业主告业委会一案正式开庭。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）在开庭现场了解到，按照上海春城业主的说法，因业委会成立近三年未召开一次业主大会，420户业主联名就“业委会不经业主同意擅用维修资金超600万元”、“小区十多年2400万公益金去向不明”等问题起诉业委会。

　　《东地产》在庭审现场看到，原告席是8名业主代表，被告席位空缺，原因是被告委托代理人席上的一位40岁左右的女性，因手续不全退出被告席，后以旁听身份就坐。

　　无被告的情况下，案件没有新的进展，法官当庭表示，下次开庭将在5月份进行。

　　《东地产》了解到，上海春城成立于2000年，共3030户业主，公共维修资金约3800万元。春城业主的维权运动正式开始于2011年国庆节之前，至今已近两年时间，如今维权活动已有1064户实名业主参与。

　　矛盾：

　　两张“表决票”14项内容

　　春城的故事由来已久，事件还要回到2010年底。

　　2010年11月8日，上海春城业委会成立。

　　2010年12月12日，一张“上海春城业主大会表决票”（以下简称“表决票”）投递至春城每家每户邮箱。

　　《东地产》在上海春城业委会主任董承提供表决票上看到，表决票上共三大项表决内容，共涉及到7个项目。其中，第一块内容中，小区扩建部分车位、新建部分南大草坪停车场、商业街综合治理作为一项表决内容，表决可选择“同意、不同意、弃权”，其他表决内容分别为小区新增电视监控系统加高围墙安装电子围栏、楼道一层大堂过道粉刷及以酬金制续聘锐翔物业，还有一项就是选择业主大会开户银行。

　　这一表决票被维权业主称为“捆绑式”投票，并遭到了多数业主的强烈反对。

　　维权业主张阿姨告诉《东地产》，这么多工程项目业委会只给一张纸就表决了，而且还有三个项目“捆绑”在一起。有些项目业主认为是有必要的，有些就是强加进去的，叫业主怎么表决！所以很多业主就认为这个表决太牵强，也不合规。

　　另外，张阿姨说，楼道粉刷在表决之前就开工了，表决票也就走个形式。

　　《东地产》注意到，表决票上并未显示工程费用预算决算以及资金来源情况。同时，表决票明确规定，不投票、不反馈意见的视为同意多数人的意见。

　　董承提供的表决结果显示，表决票实际发出2912张，回收1669张，无效5张，未反馈1243张。这1243张未反馈票被视为同意多数人意见。

　　业主与业委会的矛盾因这张表决票中提到的工程后续建设而被激化。

　　业主代表夏涵（化名）明确告诉《东地产》，春城小区的公共维修资金是从2011年6月份开始动用的。夏涵强调，2010年12月份，公共维修资金还不能使用。

　　夏涵也向《东地产》提供了一张落款时间为2011年9月10号的表决票，共7项内容，包括伟业路车位停放管理、挖掘增设部分车位拓宽消防通道、商业街车辆停放管理、春城停车难问题综合治理整体方案、住宅区部门岗设门禁系统、小区中央公园改建及上海春城会所物权及使用权法律诉讼。

　　鉴于前一份表决票中的项目“捆绑”，业主们抵制了这份表决票。

　　据夏涵介绍，即便如此，这张表决票中的部分项目还是开工了。

　　业主：

　　维修金和公益金被巨额开支

　　一个值得注意的现象是，近几年，越来越多的房企开始吊销营业资质。

　　以北京为例，1月10日，北京市住建委正式公布注销中盛擎天房[简介最新动态]地产开发有限公司等288家房地产开发企业的资质，其中266家房企因为资质证书有效期满但未申请延续，还有22家为主动申请注销资质。

　　调控下，许多房企面临业绩亏损的困境。据深圳证券信息有限公司根据去年年报数据统计，至少23家a股上市房企净利润为负。最为严重的京投银泰（600683）亏损近2亿。

　　中欧中小盘基金经理王海大胆预计，未来3-5年内，可能有超过一半以上的公司会被迫退出市场。“在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科[简介最新动态]的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才开始。”

　　王海认为，差别化的调控措施有利于房地产市场的竞争，从过去“小而散”局面转变为“大而集中”的新格局，同时龙头企业的经营策略方向正确，龙头公司普遍销售火爆、大举拿地、业绩都很好。

　　相对于王海的大胆预测，其他业内人士的判断则更为谨慎。中国房地产业协会的一份专业报告预计，至2015年将有30%的房企出局，受调控常态化影响，房企洗牌将加速进行。

　　“调控进入常态化，中国房地产开发企业的环境愈发严峻。”兰德咨询总裁宋延庆宋认为，房企为生存和发展，需要对企业模式进行不同方式的调整。

　　而根据其团队预计，未来三年里房地产开发企业法人单位数量的递减速度，将不会低于12.28%。

　　业委会：

　　表决规范、账目公开、合同齐全

　　针对业主们的说法，董承在接受《东地产》采访时明确表示，春城所有的工程项目都是通过业主表决通过。

　　董承向《东地产》提供多张“召开业主大会通知”、“规划公示”、“招标公告”、“工程说明”，并表示，这些都曾张贴在小区的公告栏上。这样的回应被维权业主认为是“造假”。

　　《东地产》在一份落款时间为2010年12月26日的招标公告上看到，楼道、大堂粉饰，部分道路拓宽、改建部分停车位、新建部分人行道，商业街道路维修，南面草坪改建停车场，这些工程造价合计3896575元，中标单位是甘肃省第五建筑工程公司上海奉贤分公司；此外，安装电子围栏，商业街东西入口安装停车收费系统，小区155个单元和主要路口安装电视监控系统，这些工程总造价1545050.32元，中标单位是上海腾天信息技术有限公司。

　　董承还将各个工程的审价报告、中标公司合同、账目明细提供给《东地产》看。

　　多张“工程说明”中提到，工程款项在公共收益中支出。对于业主提到的2400万公益金，董承说，“业主在瞎说”。

　　董承向《东地产》介绍，业委会成立后，接手到的公益金收入是233万多元。

　　《东地产》在董承提供的《上海锐翔物业管理有限公司上海春城公共性收支损益汇总表》中看到，2002年-2010年10月，春城公共性收入为6099023.44元，其中停车位收入5905002.94元，广告收入194020.5元。支出部分包括车管薪资及附加，工程支出如停车设施维护工程、电梯维护工程、健身休闲设施维修工程、房屋改造工程等，法定税费，管理酬金，班车亏损等，最终结余2331968.3元。

　　《上海春城2011年收支结余表》显示，2011年确认收入合计为8117655元，各类支出小计8627289.83元，管理酬金支出642044.4元，税金缴纳458647.51元，当年收支结余为-1610326.74元，加上业委会成立初接手的233万元，累计收支结余为721641.48元。这个数据有悖于业主提及的共91万元公益金打入维修资金账户。

　　据董承介绍，目前小区的维修资金剩余额为3420万元。

　　同为被告上海锐翔物业有限公司上海春城项目部经理程年生在接受《东地产》采访时表示，一切等2012年的审计报告出来后再定，公益金的收支情况，财务账目都可以查到。

　　对于业主所提的三年未召开业主大会，董承和程年生均表示“不可能”。

　　董承说，业主大会分为书面形式和公开召开形式，“许多表决结果、工程合同、预算决算都张贴在公告栏上，业主怎么可能不知道。”

　　政府部门：

　　限制春城维修资金支取

　　今年1月17日，闵行区住房保障和房屋管理局梅龙镇房管办事处、闵行区梅龙镇社区事务管理服务中心联合签发的致上海春城业委会和上海锐翔物业公司“函”中提到，对上海春城小区实施维修资金限制支取措施。

　　原因是“上海春城小区存在实施工程实施意见不规范、停车收益不入账”情况。

　　2012年12月5日，闵行区房屋维修基金管理中心曾就上述问题向春城业委会和物业公司发出《整改建议函》和《收益金期限缴款通知》。

　　两份文件明确要求业委会和物业公司需向业主公开“关于小区扩建部分车位、新建部分南大草坪停车场、商业街综合治理规划”，“关于小区新增电视系统加高围墙安装电子围栏”，“关于小区各楼道一层大堂过道墙面粉饰”三个项目征询意见不规范的事实向业主做出解释并公告全体业主；要求上海悦翔物业公司将公益收益存入业主大会专项维修资金账户”。

　　但至今业委会和物业公司并未按上述要求向业主作出解释，物业公司也未按照要求将公益收益存入业主大会专项维修资金账户。梅龙镇房管办事处和梅龙镇社区中心联合所发“函”依据也源于此。

　　对此，业委会“复函”梅龙镇房管办事处、梅龙镇社区中心，认为所有工程程序合法，要求撤回“函”。

　　《东地产》致电梅龙镇房办，工作人员沈先生明确表示，“函”中所提均为事实，不会撤回。

　　星瀚律师事务所律师雷声建议，对于公共收益，业委会及受委托的物业公司应该每半年至少公布1次专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主监督。

　　易家专栏：

　　体验消费 商业地产的王牌

　　在以天猫为代表的电商崛起背景下，传统的商业面临挑战，但商业地产仍握有王牌：网络不可替代的体验功能。

　　商业地产作为一种空间，事实上还承载着社交、体验和消费实现的功能。如同看电影不会被dvd取代一样，全家总动员式的集中消费体验，仍有赖以商业综合体。天猫为代表的网购，不过实现的是交易和买卖。从这个意义上，体验式商业，仍然大有可为。

　　所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。“体验式商业”最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质和经营模式上更易于实现“体验式”的要求；同时，购物中心在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。

　　传统商业与体验式商业有本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到80%，是商业体中的绝对主导；而体验式购物中心，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心的占比可达30%甚至更高。

　　国际上目前有很多体验式购物中心的成功案例，美国纽约第五大道、德国柏林库达姆大街、日本东京都新宿大街、英国伦敦牛津街、法国巴黎香榭丽舍大街、以及香港著名的郎豪坊，这些世界超一流的体验式商业中心，开启了商业综合体全新时代。

　　在上海金山，一个体验式消费为主的商业综合体，正在演绎相似的投资开发思路。

　　易家中心项目的定位以家庭日常休闲消费为核心，注重高端、休闲、便利性为目标的一站式体验消费的业态模式。8幢box式组合建筑群，以休闲步行街区、亲水驳岸、广场等相互软性衔接，使整体感觉既有一体化商业的通透又有明显的经营业态分区，这些特色设计都为未来承租商户创造了更多的人流量。在业态选择上充分结合金山当地消费特点，规划了互动体验式消费和居民日常生活相关的配套商业区域如综合超市、巨幕影院、中西餐饮、量贩式ktv、健身、亲子、教育、银行、邮局等不同商业种类。使得项目能够吸引更多有品牌影响力的商家，真正意义上做到了贴近生活的商业运作主旨，而这些体验式的定位，契合商业地产发展潮流，也是电商不可替代的王牌。