北京房价领涨全国引领导不满：控房价将挂钩乌纱帽

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　　在北京，不管是期房还是现房，开发商暂失楼盘定价权已是公开的秘密。在“新国五条”的调控背景下，近期关于北京市政府将实施最严商品房限价政策的消息陆续传出。

　　据本报记者了解，事实上，限价并非新政，北京早在2011年就通过设置期房预售红线稳定新盘价格，只不过是从近期起，其执行转向公开化和升级。

　　北京住建委主任杨斌上月10日公开表态限价的两条原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价。

　　“之前也有这么要求，但没有公开，也没相应的文件，只是口头通知，如今的公开表态，从实际效果来看，口径严很多，期房和现房涨价的空间均被围堵。”一位不愿公开姓名的开发商介绍。

　　“实施严格的价格管控是当前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向记者表述，严格限价背后，是北京房价上涨的压力以及落地最严房价目标责任制的要求。

　　“最近两个月，北京房价涨幅全国居首，已经引起北京市领导不满，并要求建委等相关部门对这些数据进行解释、说明。”上述人士介绍。最新数据显示，北京4月份新房价格继3月份后，再次领涨一线城市，同比涨幅连续第二个月超过10%。

　　现在北京2013年趋稳的年度房价控制目标已经分解到各区县，工作不力的，将进行约谈和问责。上述接近北京住建委的人士表示，据其了解，北京市相关领导已经放话，房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。

　　“连成交价也卡死了”

　　说起自己的买房经历，杨波就一肚子怨气：“3月份说开盘，到现在还没有开。”他说的是位于通州的一个刚需项目，其中50多平米的小户型特别让他中意，全款100万元左右。

　　该项目宣传推200套房源，但包括杨波在内在售楼处登记的意向买家已经达500户，他担心选不到自己中意的户型、位置，不得不天天电话咨询开盘时间。

　　售楼处给出的解释是，预售证还未批下来，没法卖，开盘时间也不确定。

　　这也是北京诸多开发商普遍面临的苦恼，蓄客都准备好了，就因为拿不到预售证而无法销售。

　　本报记者实地走访了解，截至目前，通州、大兴、房山区域至少有5家楼盘因为涨价问题，预售证“难产”。

　　据悉，北京限价执行升级的时间节点是在4月。“之前预售证审批也会卡，但没有这么严，”通州一位不愿公开姓名的开发商营销总监称，现在的要求是，相比项目前一期和周边二手房，几乎是零涨幅，一点空间都不给。

　　“一直以来，大家都认为，当前建委限的是预售价，其实不然。”一位不愿公开姓名的北京开发商说，“如果仅限预售价，楼盘在实际成交时，还具备一定的涨价空间，北京此前预留给开发商的范围是涨价5%-10%，而现在一点空间都没有。”

　　记者查看北京住建委的项目公示数据库了解，一般来说，楼盘的预售价会高于实际的成交价格，有的相差5%，有的相差20%。

　　但4月份以后，“开发商要审批预售证时，需要给建委报两个价格，一个是预售价，一个是承诺价，”上述开发商表示，所谓承诺价就是该楼盘预计入市的价格，也就是最接近实际成交的价格，在建委的“限价”规则中，上述两个价格都要限。

　　“房价控制目标的关键在于交易价格的统计，而非预售价格，如果承诺价批到2万，预售价格就算批到5万也关系不大，也只能按照2万成交。”张大伟表示，通过严卡预售价和承诺价，可以说是限制楼盘在实际交易中涨价的双重保障。

　　“现房也要限价”

　　在严厉的限价政策下，经过近一个月的僵持，因涨价问题而展开的预售证博弈开始减少，部分开发商选择了妥协，陆续入市。

　　据网易房产数据研究中心统计，北京新房市场4月份共有13个项目获得预售证，前半月仅3个项目通过，其余10个是在17日以后批复，其中6个是在4月27、28、29日这三天集中批复。

　　“拖一天，就是一天的人力成本和资金成本，划不来，好不容易积累的客源也会流失，”上述通州不愿公开姓名的营销总监称，“只要不是赔本卖，就入市吧。”

　　但开发商们的苦恼并未就此结束。因为按照新政策，除了通过限制预售价、“承诺价”管住期房涨价之外，现房也需要接受建委的价格指导。此前开发商企图借期房转现的漏洞被围堵。

　　很多开发商对于现房限价表示不理解。“现房已经建成，产权已经完善属于开发商，不需要预售等相关政府参与审批的环节，价格管制，从法律来说是行不通的。”一位不愿公开姓名的开发商曾向记者抱怨说。

　　不过，据这位开发商说，建委也很聪明，没有明文要求限制现房涨价，“只是说，不准你现房涨价，如果涨了，将会通过后续稽查的方式找你麻烦，查你楼盘存在的其他问题。”

　　在前述接近北京住建委的人士看来，在当前房价连续上涨的背景下，严厉的行政性价格管控是不得不采取的措施，行政成本高，后期副作用也很明显，下一步的关键在于研究如何把商品房列入限价房管控序列。

　　杨斌表示，纳入限价房序列管理的范围主要是针对部分适合“夹心层”的商品房，而什么样的人具备购买资格，该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。

　　记者获悉，北京市建委接下来将组织开发商座谈，具体商讨将部分商品房纳入限价房管理，该如何执行。

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　　本报记者获悉，为全面摸清住房公积金制度的运行状况和存在的风险隐患，住建部正在全国各地调研住房公积金制度。

　　其中，住房公积金覆盖面是调研组关注的重点之一。

　　一位参与调研的住建部人士表示，从初步调研的情况来看，住房公积金覆盖范围存在较大差异，有待进一步扩大；与此同时， 住房公积金缴纳在不同行业、企业之间差异较大，其中，非公有制企业，尤其是中小企业缴存比例普遍偏低。

　　在其看来，由于现行的《住房公积金管理条例》（下称“条例”）缺乏刚性约束，因此一些企业尤其是中小企业多存在逃避缴纳住房公积金的现实情况。

　　“调研期间了解的问题，来自各方的意见和建议，将进行汇总，上报给国务院，并为下一步修订和完善《住房公积金管理条例》做参考。”上述人士如是表态。

　　实际上，本报记者自曾参与研讨、修订条例的住建部人士获悉，未来或将对各种所有制的企业为职工缴纳公积金作出更加刚性的规定，以最大限度扩大缴纳范围。

　　非公有制企业覆盖范围较低

　　上述参与调研的住建部人士透露，各地在住房公积金缴纳的覆盖范围存在较大差异。

　　“全国住房公积金覆盖率约为82%，诸如北京等发达城市的覆盖率高达98%，与此同时，部分地方覆盖率不到60%。”上述人士如是表示。

　　在其看来，住房公积金覆盖率较低的一个重要原因就是非公有制企业覆盖范围较低。

　　根据住建部的一个内部数据，截至2011年9月，全国住房公积金的缴存人数是9100余万人，其中政府机关和事业单位的公积金缴存人数为6100多万，也就是说，政府机关、事业单位和国有企业是缴存住房公积金的主体。

　　住建部副部长齐骥此前亦曾表示，广大非公企业中，缴纳的比例不足20%。

　　实际上，根据现行的住房公积金管理条例，民办非企业单位、城镇企业（国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业等）都应该在制度的覆盖范围之内。

　　然而，实践中，住房公积金制度主要还是约束大型国有企业，对中小企业的约束力比较弱。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，一方面，进一步实施住房公积金列入工资，必定会增加企业产品中的工资成本，部分企业缴纳的积极性很小；另一方面，部分中小型企业规模小，人员流动性大，职工工资标准不稳定，这就从客观上造成了公积金制度在中小企业职工中建立与推行难。

　　更为重要的是，陈国强表示，住房公积金管理条例本身存在问题，法律支撑体系薄弱，强制力不足，对违反条例的行为缺乏刚性约束。

　　根据条例规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下罚款。

　　“条例虽然规定了处罚措施，包括申请法院强制执行，但操作起来有一定难度，”陈国强表示，住房公积金管理中心作为事业单位，并不能成为行使行政执法权的主体。而且，《条例》并未规定投诉、调解、仲裁等缓冲措施及其程序，对处罚和强制执行措施也没有规定实施程序，实际上制约了《条例》的有效实施。

　　刚性约束

　　实际上，一位曾参与讨论、修订“条例”的人士表示，住建部已经开始部署研究、探讨住房公积金缴存方面“做出更加刚性规定”的可能性，以便改变目前公积金主要覆盖国有企事业单位和政府机关公务员的局面。

　　住建部副部长齐骥在此前接受全国人大关于住房保障的专题询问时表示，作为房改之后城镇职工购买各类住房的保障条件之一，住房公积金缴存的覆盖面，一直存在覆盖不够完全的问题，作为住房公积金的主管部门之一，住建部已经把包括继续扩大住房公积金保障覆盖面在内的多个方向，作为未来住房公积金改革的主要方向。

　　本报记者了解，调研组在各地调研时，多次组织座谈会听取来自政府、企业、缴存及非缴存员工的意见和建议，了解当前住房公积金制度实施情况，存在的问题，并给于建议。

　　“相应的建议和意见将进行汇总、研究上报，为修订‘条例’做参考”，上述人士透露，按照住建部的部署，2013年底要完成“条例”的修订工作。

　　“虽然最终的修订稿尚未确定，但是扩大住房公积金保障覆盖面等，作为未来住房公积金改革的主要方向，将成为调研、研究重点。”上述人士表示，

　　实际上，部分地方已经开始探讨住房公积金缴存的“刚性约定”，比如常德市把住房公积金纳入了与“五险”并列的社会保障范围；株洲市将住房公积金缴存义务纳入了劳动合同；怀化市将住房公积金扩面工作纳入了各常务副县（市、区）长年度个人政绩考核管理等。

　　上述接近住建部的人士表示，在条例修订上，是否通过强制缴存方式实现住房公积金覆盖面的扩大尚存争议，这也不是住建部一个部门能够决定的问题。