内地房企扎堆“出海”四大图谋

　　在“新国五条”细则落地的4月里，开发商们无论是卖房还是拿地，几乎陷入“无计可施”的境地，却也没闲着，扎堆走出国门拓展海外市场。先有万科宣布“B转H”成功；随后万达传出通过收购买壳公司启动在港上市进程，尽管双方对此并不愿给予正面回应，但无论是万达年内本身的海外布局，还是其对资金的需求量，赴港融资，都是最佳的选择；与万达几乎同步，招商则宣布已完成了一笔50亿元的壳公司注资；而从未上市的绿地也于近日传出赴港买壳的传闻……

　　仔细分析内地房企扎堆出海，其目的不外乎四个：寻求更为宽松的融资渠道，为即将消失的B股找寻出路，在内地频遭调控的情况下进军海外地产以及扩大所属集团的海外影响力，为布局其他产业奠定基础。

　　图谋1：缓解资金链压力

　　在众多出海的房企中，寻求更为宽松的融资渠道几乎是所有企业最为直接的目的。

　　以国内“千亿房企”中惟一未上市的绿地为例，近日传出借壳盛高置地，谋划赴港上市的传闻。而寻求其背后原因不难发现，绿地近年在商业地产方面的大步跨进，使得其不得不寻求更为广阔的融资平台。

　　绿地未上市的原因主要在于其特殊的国企背景和复杂的股权结构。同时，由于绿地集团的多元化经营，使得其整体上市有很大障碍。虽然凭借国企的强大背景，绿地集团董事长张玉良曾公开表示“不差钱”，但随着绿地开始转型，尤其是在商业地产方面的重心挪移，使得这种情况可能发生了变化。

　　今年年初，张玉良首次公开借壳赴港上市路线图，称绿地将于2013年分拆酒店集团和海外业务，同时透露已经有了买壳目标。这种态度的转变，使得外界相信，绿地收购盛高，“借壳”赴港上市是大概率事件。“绿地目前是房地产行业少有的世界500强企业，盘子已经非常大，而且绿地的商业地产近年不断快速扩张，其野心不次于万达”，有业内人士指出。

　　中国指数研究院企业研究总监蒋云峰对此表示，绿地想借壳赴港上市，固然是想打通在海外资本市场的渠道，在目前融资难的大环境下，作为大国企的绿地虽然不至于那么缺钱，但其快速发展对资金的需求仍比较大。“特别是做商业地产，与住宅的运营完全不同，住宅属于快进快出，能较快收回资金，而商业地产需要长期持有，做商业越多资金链就会受到越大影响”，蒋云峰表示。

　　与此同时，招商地产（000024）收购香港的东力实业近一年之后终有注资动作。4月底，招商地产公告称，将内地部分房产项目公司股权，以近50亿元（约61.77亿港元）出售给东力。业内人士普遍认为，此次注资行动表明，招商地产已将东力实业做成其海外的利润中心和融资平台。

　　正略钧策管理咨询顾问王云表示，自新一轮房地产调控开始之后，房地产企业的融资难度不断加大，土地价格则节节攀升，资金成为下一步发展的核心竞争力所在。房企赴港借壳或注资港股子公司，都是为未来房地产开发奠定资金基础。

　　图谋2：为B股寻求出路

　　除了资金的需求外，已经在内地成功上市的房企，再度转战H股市场，更多的还有为基本失去融资功能的B股寻求出路的意图。

　　B股的正式名称是人民币特种股票，是为吸引外资而特别设立的股票种类，在上海和深圳两市上市交易。但由于多种因素，导致B股流动性较差，长期以来投资者对其关注度不高，已经十分边缘化。分析人士指出，由于B股目前基本上失去了融资功能，B股上市公司选择退市或转为其他股已是大势所趋。同时，B转H股之后整个公司的市值会增加，海外投资者的认知度会更高。

　　今年1月，房地产龙头万科宣布，拟申请将旗下B股变更为在港交所上市的H股，从而成为首家B转H的房企。万科总裁郁亮称，这相当于万科历史上第二次股改，并不涉及融资安排，也没有融资计划，万科B（200002）转H只是简单的转板，目的主要是增强B股流动性。

　　有了万科B转H的路径，当4月底招商地产A、B股同时停牌，市场就开始猜想，招商此举莫非是要效仿万科？

　　但有人认为，并不是每个B股公司都适合转H股。因为万科A（000002）、B股价格倒挂，转板后对A股的股价起促进作用，而招商地产股价并无倒挂，转板支撑力不足。几日之后招商地产复牌，重大事项水落石出，原来确实系注资香港子公司，而并非转板。

　　不过，万科的B转H之路显得有些漫长。虽于此前公布，申请已被港交所受理，在等待证监会审批；但至今已过去了数月还未完成，市场有猜测称该计划可能已被搁置。但这一猜测随后被万科否认。

　　近日有消息称，万科B转H或于5月挂牌，较早前所传闻的4月挂牌有所延迟。市场分析人士称，其中原因是考虑到近日市况波动，待市况较佳才出击。“总体上问题不大，但是现在可能要获得更多B股股东的认同。”

　　虽然B转H有诸多不易实现之处，但与新股IPO上市复杂、漫长的过程相比仍要简单一些。同样，借壳上市虽然能避免IPO，但买壳只是第一步。港交所规定，买壳后24个月内如注资超过壳公司资产的一倍，即被视为反收购，需按照IPO的程序审批，这使得多数公司望而生畏。

　　图谋3：进军海外地产

　　实际上，许多房企登陆海外市场，与其眼下的国际化进程是同步的。

　　4月中旬消息，万科以6.78亿元收购新加坡一个房地产项目30%的权益。今年早些时候，万科先后与美国铁狮门、香港新世界（600628）联手，进军美国旧金山和香港开发住宅项目。其中，万科为旧金山项目投资1.75亿美元，而香港荃湾地块总价值34.35亿港元，万科占有项目两成权益。万科董事长王石还透露，万科将追随客户进军北美，年底有望在纽约投资项目。

　　有业内人士向北京商报记者指出，联系前两次万科拓展海外业务来看，此次万科在新加坡投资6亿多元，规模仍然不是很大，属于测试市场反应。同时，万科在海外都采取与当地的发展商合作发展模式，规避市场风险的做法也很明显。

　　目前，内地房企进军海外已经成为“时髦”。来自中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑（601668）、中国铁建（601186）、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。商务部数据显示，去年前三个季度，我国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资，累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元，同比增长28.9%，其中，房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，吸引中国开发商“出海”的，不仅是战略布局上的考虑，更是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客户群到海外置业投资，而房企也可在此细分市场上获得收益。

　　事实上，从房企海外项目的物业类型看，涵盖范围也相当广泛，包括旅游商业、住宅、酒店式公寓在内的多种业态都有涉及。业内人士认为，房企对海外地产的投入不菲，目前海外项目大多处于开发阶段，项目是否得到市场认可，将直接决定企业未来是否继续投资。

　　“虽然目前房企在海外投资上还比较谨慎，但要进行规模化扩张势必会存在种种问题。首先布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险，从这个角度就很容易理解为何房企极力要突破海外资本市场”，张宏伟表示。

　　图谋4：布局海外其他产业

　　直接面对海外资本市场，布局房地产外的其他产业，最大化地寻求海外影响力，也是房企积极出海的图谋之一。

　　同样是4月，商业地产巨头大连万达集团传出收购银泰百货，借壳在港上市的传闻。虽然万达随后就澄清了这一传闻，称“没有收购银泰百货的计划”，但万达背后有关上市的运作仍然在业内掀起不小的波澜。

　　万达近年来一直怀揣上市梦，但由于旗下业务过于庞大，分拆多板块跻身国内外资本市场成为概率最大的一种可能。有消息显示，万达或许还将分拆酒店及购物中心等继续寻找上市机会，同时万达旗下的电影院线业务已经在国内IPO排队许久。另外3月，万达董事长王健林对外透露说，有分拆万达百货的盈利店单独上市的想法，并称“境内上不了就到境外上”。

　　万达2012年业绩显示，去年万达收入1416.8亿元，在全国新开业17家万达百货、12家酒店，并以31亿美元收购全球排名第二的美国AMC影院公司，一跃成为全球规模第二的不动产企业。2013年，万达投资的项目接近40个，还要完成1-2个项目的大型海外并购。

　　万达集团董事长王健林曾公开表示，在万达做到千亿美元规模的时候，万达并不只是一个国内公司，而应该是一个世界性品牌公司。在王健林的雄心壮志中，万达还要走得更远，许多战略层面的动作不只能算经济账，而应该以扩大万达的海外影响力为先。

　　王健林曾在2012年万达工作总结会上表示，“万达在中国不敢说无人不知，至少绝大多数人知道，但在国际上知名度较小。当万达并购AMC后，一个月内万达的国际影响力得到大幅提升，并购引发很多国家政府、企业上门寻求与万达合作，多家投行主动向万达推荐海外并购项目，信息量的扩大也许就是机会”。

　　“不少中国品牌企业在国际市场中还不是举足轻重的大公司，从开拓全球市场的角度来看，大型企业最好能直接面对海外资本市场，和那里的投资者直接接触，这样将有助其在国内外市场的进一步扩张。可以想象，如果万达一旦登陆资本市场，其融资规模及发展速度将更为激进”，分析人士表示。

　　北京商报记者 李芊/文 韩玮/漫画

　　■记者手记

　　出海是调控下

　　房企的最好选择？

　　严厉的房地产宏观调控已经延续了两年多，“新国五条”等追杀政策还在不断横空出世，调控已成常态化，作为大开发商早已经受住考验，也已经懂得主动去适应这种气候，寻求自身的变化。在这种情况下，到境外融资和发展项目，成了开发商共同的选择。

　　目前，千亿房企的数量已经由之前的一两家扩充到三四家，未来还将有更多房企跻身超大规模的企业之列，他们对于市场未来向好的预判显而易见。企业要发展，就有不断地对资金的渴求。即便是当前房企的销售数据已经向好，但资金偏紧的局面依然没有根本性改变。

　　目前IPO、配股以及转股的案例频频，显示调控近两年以来，国内的融资环境并未明显改善。而海外资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，意味着能借到更低成本、更多渠道的资金。

　　在融资之余，房企借机拓展海外房产投资业务，到国际市场上分一杯羹，同样是极大的诱惑。

　　中国人素来有“买房情结”。今天规模庞大的中国富人，手中财富丰厚，却受困于投资渠道狭窄，又因为调控限购无法在楼市里继续博机会，于是将眼光放远至全球，这就是王石所称的“随客户前往北美”。如果抛开全世界买房的中国人不说，海外成熟的房地产市场、高效的资源配置以及健全的法治、政策环境，同样也吸引着开发商。在长期“野蛮生长”、摸着石头过河之后，他们终于找到了学习的对象。

　　有专家预计，随着在港上市的融资优势更加凸显，预计在2013年还会有数家房企在香港上市。实际上，不必听权威的预测，我们也能够理解，为什么房企费足了劲也要纷纷挤进、踏足海外资本市场，原因很简单：那里的钱更便宜、更方便、更国际化。