北京前5个月消化2万套存量房 楼市预期看涨量价齐升

　　阴雪

　　一幅地块历经108轮的激烈竞拍，为5月的北京房地产市场画上了句号。

　　5月31日，通州区台湖镇b-21地块（部分）f3其他类多功能用地、b-24地块u13供燃气用地地块，被北京世纪鸿和李金岭联合体以10.4亿元的总价拿下，折合楼面价为13601元/平方米，溢价率高达242%。

　　为防“地王”，北京上月底再次暂停了北京三环内的夏家胡同地块的出让。目前，北京有近20个项目被卡在预售许可证审批环节，但限房价的“数字游戏”背后，北京市新建商品住宅价格4月环比上涨1.8%，同比上涨13.4%，仍处于“双升”局面。

　　量价齐升

　　受到土地市场成交火热的辐射，5月的北京楼市并未延续4月的低迷。

　　伟业我爱我家市场研究院据北京住建委公布的网签数据统计，2013年5月北京纯商品住宅（不含保障房）网签5598套，尽管比去年同期下降了32.9%，但环比上月已出现6.2%的升幅。

　　相形之下，二手房市场的回暖则更为明显。

　　5月全月，北京二手住宅网签总量为7336套，同比去年5月的网签量仍有逾四成的差距，但环比上月的网签量则大幅上涨了40.8%。

　　根据伟业我爱我家市场研究院监测，5月全月，我爱我家新增有效购房需求登记量环比上涨了16.8%。在需求回暖的刺激下，合同签订量环比上月大幅上涨了75%，受网签滞后性影响，绝大部分5月下旬成交的房屋将在6月份集中网签，因此6月份网签量的回暖势头仍将持续。

　　价格方面，中原地产市场研究部统计数据显示：5月北京商品住宅成交均价为20915元/平方米，环比上月的20873元/平方米微幅上涨0.2%；二手房均价为27910元/平方米，与4月的均价27820元/平方米相比，涨幅为0.3%。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，新房成交价格基本持平是严格的限价政策所导致的，但部分项目额外增加的装修款，使得实际市场价格还是出现了微涨。而二手房价受到20%个税的影响，买卖双方基本均停止报价，虽然无20%个税房源的房主认为本身房源稀缺而意欲提高报价，但购房者接受度较低。

　　预期看涨

　　“虽然房地产市场调控的初衷是抑制不合理的需求释放，但是政府直接通过审批的方式限制价格的做法，在控制价格上涨的同时也加剧了供不应求的局势，是否能达到预期效果有待商榷。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖如是说。

　　据伟业我爱我家市场研究院监测数据，2013年1~5月累计新增供应仅为15227套，累计交易量达到36633套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达21406套，也就意味着2013年以来北京新房库存量净减少21406套。

　　除此之外，5月份全国主要的一二线城市土地市场有超过10宗高溢价地王成交，总成交额超过150亿元，广州、北京、上海等一线城市部分区域的土地价格屡创新高。

　　“5月下半月北京楼市成交回升明显，主要受到全国各地涌现的地王潮影响。”张大伟表示，地王的屡次出现不仅代表了开发商的预期爆棚，也会影响在售物业的价格和购房者的市场预期。

　　“企业与政府价格博弈还在继续。”对于新房市场，胡景晖认为，原定4~6月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣，整体市场中项目推盘时间将会不同程度地延后，但与4、5月份不同的是，部分上市房企基于上半年销售业绩的考虑，6月推盘量会有所增长。

　　亚豪机构的数据统计印证了上述判断：6月份北京预计将有31个项目开盘入市，其中包括15个纯新盘以及16个老项目后期。相比4、5月20个楼盘左右的入市量，6月份项目入市积极性有所提高。

　　就此，胡景晖预计，6月北京新房供应量将迎来今年市场新高，但由于预售证发放继续受限，新增供应量涨幅有限，进而使得6月北京新房交易量将延续5月缓慢上涨的格局。“市场供需与行政管制之间的博弈还在继续，交易均价继续保持稳中有升。”胡景晖表示。

　　张大伟则认为：“如果政策没有其他变化，在目前市场情况下，6月北京二手房成交量或将再次上升，而房价出现明显回落的可能性也不大。”