地产航母合生创展“没落”真相

　　北京略博管理咨询公司创始人田同生曾透露了这样一个故事：2012年底，他在美国波士顿应邀参加万科聚会，其间他向王石求证大约十年前说过的“万科不是地产航母，合生创展集团（00754，HK）才是中国房地产界真正的航空母舰”一言。王石笑谈说这不过是当年对合生创展一句客套的恭维话而已。

　　“如果你不是航空母舰，即便是王石说你是，市场也认为你不是。”

　　历经过往十年的房企龙虎斗，今天，已经没有多少人愿意把合生创展视作“地产航母”了。

　　盛衰无常令人扼腕叹息。回顾9年前，合生创展已成为首家年销售额过百亿元的房企时，万科还只是地产界的一名“小弟”。2010年，万科晋身“千亿俱乐部”，然而在3年之后的今天，合生创展才刚刚将自己2014年的销售目标定为200亿元。

　　后来居上的远不止万科，在地产界“华南五虎”中，曾经的头马合生创展，也渐次被恒大地产（03333，HK）、碧桂园 （02007，HK）、富力地产（02777，HK）、雅居乐（03383，HK）追赶并超越，差距开始变得明显。

　　“合生创展起了个大早，但此后它的战略错误接二连三。”中房协经管委副秘书长、兰德咨询总裁宋延庆这样对《每日经济新闻》记者评价道。

　　不过，对合生创展的过去十年，业界也有不同的声音。房地产市场研究专家、同创卓越总经理赵卓文更愿意相信，朱孟依执掌的合生创展其实在下一盘很大的棋。他甚至认为，今天的合生创展并非业界悲观预测的那样。从企业转型的角度看，合生创展目前的发展态势或将是一个成功的案例。

　　业绩篇

　　销售下滑真衰还是“假摔”

　　今年一季度，在地产界“华南五虎”中，恒大地产实现销售额185亿元，位列全国第五；碧桂园以180亿元位列第六；富力地产107亿元，未进入前十名；雅居乐完成75亿元差点跌出前二十强。相比之下，合生创展仅为25亿元上下。

　　对于销售额的疲软，合生创展早前解释称，公司已走过了高速增长的阶段，如今更倾向于精耕细作，寻求附加价值和优质资产驱动，绝不为求规模以价换量。

　　投身商业地产为时已晚

　　事实上，在过去数年房地产市场的起落动荡中，合生创展并非无为。

　　《每日经济新闻》记者发现，早在2006年年报中，合生创展就提及了商业地产，表示“本集团目前拥有用作商业用途的土地储备，未来逐步开发写字楼、购物中心等商业地产项目，相信商业地产项目将为本集团提供稳定的现金流和客观的投资回报率，并在未来几年成为本集团新的盈利增长点。”

　　然而这一计划在此后的两年内都未能坐实。合生创展真正进入商业地产，是在2009年。宋延庆对此表示，“2009年才进入商业地产，早都晚了，现在商业地产的泡沫已经很严重了。”

　　除了商业地产，在2007年年报中，合生创展又早早预警了市场可能存在的变化，明确提出要分散风险。当时，合生创展分别在惠州、宁波、中山、大连、秦皇岛、太原等二线城市新增了土地储备。合生创展表示，希望通过在这些地区的开发，分散该公司部分区域风险。然而直到2012年年报，上述策略依然没有收到明显的效果。

　　尽管如此，外界对目前合生创展的真实生存状况还是存有争议。

　　赵卓文对记者表示，“合生创展这么些年在地产战略方面有一些滞后，这是非常明确的，地产结构方面有些跟不上时代的发展。但我觉得像合生创展这样的企业，目前已经是一个多元化企业了，不能单以做房地产这一块的量来评估一个企业的发展。”

　　对此，前述房地产职业经理人也认为，合生创展在房地产销售方面掉队是真，但说它衰落，也许为时尚早。

　　在他看来，如果以体量来算，目前合生创展不如碧桂园这种企业，销售收入不如恒大地产，品牌不如万科，高端影响力不如星河湾。“但是很简单，有两点说明它还是贵族：一是眼光，核心还在售价过万的城市；二是理念，坚持做大城市战略，某种程度是走城市的刚需。”

　　曾有分析指出，在如今楼市调控政策持续趋严背景下，房地产全行业都面临规模增长的天花板，合生创展一直学习香港长江实业的做法，具体表现为保持适度规模，但聚焦一线城市群深耕细作。这种“慢”模式更能基业长青。

　　历年毛利率稳中有升

　　记者通过对比发现，在合生创展“高溢价、多囤地、慢周转”的模式之下，尽管近年来在销售额上与万科、恒大地产等渐行渐远，但与之相关的毛利率、负债率及囤地量指标一直保持在较为稳定的水平。

　　2001年~2012年这12年间，合生创展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32%（年报乌龙说04年27%）、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。最近几年，在大多数房企选择降价销售的背景下，合生创展的毛利率却不降反升。

　　尽管受累于土地溢价的红利下降，合生创展也经常被曝资金链紧张，但多年以来，该公司的整体负债率一直在60%上下波动，相比之下，2012年年报披露的数十家的上市房企的总资产负债率在70%以上，部分甚至超过80%。

　　CRIC研究中心企业课题研究组近期发文认为，手握大量一线城市土地资源的合生创展，其土地资源价值在上市公司中名列前茅，一旦遇上房地产市场形势转暖，土地价值便能转换成对销售业绩的贡献，合生创展将可能实现反超。