开发商拆分房价曲线涨价 北京称不惜一切控房价

　　据中国房地产报报道，北京限价政策高压之下，开发商的拆分房价曲线涨价的破解方式愈演愈烈。近日，拆分房价的方式已由原来的个案逐步变为北京楼市通用的变相涨价手段，装修费用也从3000元/平方米跃涨至5000元/平方米，甚至8000元/平方米。

　　在这一语境下，政府调控房价的压力骤增，限价令升级亦箭在弦上。

　　从北京市住建委方面了解到，北京市政府遏制高房价的态度和决心空前，近期不排除出台其他控价政策的可能。

　　据悉，为了达到今年房价控制目标，北京市住建委已立下军令状，在二季度要让房价数据有所改观。2013年的房价控制目标，北京市已经分解至各个区县，目前房价控制目标已直接与相关负责人挂钩。

　　“未来，北京或将在商品房开发的土地出让、开发商报价、预售审批等各个环节在都采取一定的价格管控。”知情人士透露。

　　“双合同”破解限价令

　　一套80多平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米，但在购房人额外支付40多万元装修款后，单价一跃超过32000元/平方米。实际购房款比备案价格暴涨近5000元/平方米。这是真实发生在北京住宅市场的营销案例。

　　4月底，本报报道北京房山某项目拆分房价变相涨价后，记者调查发现，如今，拆分房价这一销售手段已成为开发商破解限价令的通用招数。

　　上述楼盘位于北京地铁5号线旧宫站附近，为知名开发商所开发，并为其装修合同冠以“幸福家居解决方案”的名义。购房人在签约时，要签署一份“解决方案”，实则是一份装修合同。根据不同户型装修费用亦不同，其中一居室20万元、两居室42万元、三居室53万元。

　　5月16日，楼盘销售人员告诉记者，购房人额外支付的费用并不是装修费用，而是项目的“解决方案”，解决方案则包括地板、墙面、整体橱柜、灶具、烟机等基本配置，且“方案费用”必须在缴纳首付费用时全部缴付。

　　类似案例频频出现。位于大兴区南五环的一个知名高端楼盘更是将精装标准定在了8000元/平方米。

　　“新国五条”北京版细则落地伊始，就被外界冠以全国最严地方细则，也是全国唯一提出“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”的城市。

　　目前，主要针对中等收入家庭，满足自住、改善型需求的商品房提出的“纳入限价房序列管理”全新概念，提出至今仍然没有具体的细化政策出台。不过，北京市住建委方面自新政实施起就明确要求，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格，已经成为获得预售许可的重要条件。

　　在一定程度上，北京限价令的出台打乱了不少开发商的销售节奏，很多原本计划在四月份入市的楼盘推迟了入市时间，但也有一部分开发商迅速找到了应对之策。

　　据记者调查，4月份北京新入市的项目除了低开、平开以外，也有一些楼盘按位置从优到劣的顺序推出，以价格由高到低的顺序进行申报，在形式上满足限价令的相关要求。而更多的精装楼盘采取的是“双合同”拆分房价款装修费用的变相涨价。

　　这些楼盘采用签订两份合同的成交方式，把精装修拆分为毛坯房价和装修价格两个合同，以相对较低的报价通过住建委的审批后，再将精装修费用纳入到补充协议中要求买房人额外支付，以此规避预售价格管控寻求涨价途径。

　　通过这一路径，开发商不仅可以轻松绕开限价政策，还能赚取更多利润。

　　不惜一切控房价

　　“拆分房价实际上也是房企的无奈之举，一方面，公司有明确的财务考核要求，另一方面，是政府对销售价格的限制。双方博弈之下，找到既能实现经济利益又能规避调控政策的措施，成为房企眼前的关键。”北京一位民营房企营销负责人表示。

　　对于房企来说，北京的限价政策无疑是一道坎，房企基于市场需求支撑等原因，或多或少都在寻求涨价。

　　从上述旧宫项目的价格变化可见北京房价浮动轨迹。去年7月份，该项目一期150多套精装房源开盘，彼时均价25800元/平方米。当年10月，再次推出的100多套房源，均价已上浮至28000元/平方米。此次开盘，该项目在住建委网站上备案均价为26319元/平方米，比去年10月的价格还便宜。但加上20万元~50多万元的“幸福家居解决方案”成本后，购房人实际购房成本要多支付5000元/平方米左右。

　　北京房价频频上涨，这给政府很大的压力。近期关于楼盘拆分房价变相涨价的报道常见于报端，以致于行政限价手段饱受质疑，政府调控房价的压力倍增。

　　针对这一现象，北京市住建委内部人士向本报记者表示，已经得知近期部分开发商“双合同”拆分房价变相涨价的情况，建委方面高度重视这一现象，目前已经组织人力进行调研，并拟出台相应的政策进行规范管理。

　　不过，该住建委人士也指出，认定这种“双合同”拆分房价变相涨价的行为确实存在一定困难，对于双方自愿签订装修合同的市场行为应该如何进行行政干预也存在一定技术障碍。

　　“当前最重要的工作就是控制房价，要不惜一切控制房价，包括规范管理变相涨价的行为也是为了控制房价。近期也不排除出台其他控制房价的相关政策。”该人士表示。

　　表面上看，限价满月，北京房价亦取得了“好看”的数字。据中原地产监测数据显示，在4、5月份签约率较高的50个北京项目中，5月签约价格与4月持平的，占比高达9成。但实际上，虽然获批的预售价格与之前一期基本保持一致，但是对外报价却多高于之前的价格。

　　只是，业内人士担忧，分拆房价问题被规范之后，不排除市面上出现更多的规避限价政策的做法，比如：以设计费、咨询费等名目增加费用，在地下室、停车位上做文章等。“上有政策下有对策，政府出台规范文件的速度可能远远赶不上开发商巧立名目变相涨价的速度。”一位房地产机构研究人士对记者直言。

　　对此，北京市房协秘书长陈志建议，调控房价目标的实现不是靠一刀切的方式进行统计学的调整，需要有关部门客观评价调控效果，以及找准需要调整的内容，更要对产品质量加以关注。